نقش دلار در تعیین نرخ مسکن کم می‌شود

به گزارش اخبار ساختمان، با تایید اصلاحیه ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم موسوم به مالیات بر خانه‌های خالی توسط شورای نگهبان، ساعت صفر حمله به تقاضا‌های سرمایه‌ای مسکن فرا رسید. آن هم در شرایطی که آمار‌ها نشان می‌دهند دو تور به هم پیوسته دلار و فعالیت‌های دلالی به شدت دور بازار مسکن تنیده شده اند. با این حال، به نظر می‌رسد تکمیل فاز حمله به این تقاضا‌های مخرب، نیازمند بستن دست سفته بازان در بازار معاملات مکرر و پیاپی نیز هست.

۲ مسیر دگردیسی مسکن از مصرفی به سرمایه‌ای

اگر بخش عمده‌ای از مشکلات کنونی کشور را به نظام بانکی نسبت دهیم بی راه نرفته ایم. همزمان با پمپاژ نقدینگی به اقتصاد کشور به ویژه پس از ایجاد بانک‌های خصوصی در دهه ۸۰، و همچنین با وجود رشد اندک اقتصادی، بار اصلی جذب این نقدینگی بر دوش مردم و از طریق تحمل تورم افتاد. در چنین وضعیتی، به تدریج کالا‌های سرمایه‌ای و به ویژه مسکن، به پناهگاه‌هایی برای حفظ ارزش دارایی مردم تبدیل شدند. با این حال، دو اتفاق به طور همزمان رخ داد:

۱- در شرایطی که تورم به عنوان یک مالیات منفی، فاصله اقشار ضعیف را از ثروتمند دور و دورتر می‌کرد، برخی فعالانه وارد بازار سوداگری مسکن شدند تا از محل احتکار این کالای اساسی (و عمدتاً در دوران رکود) و فروش آن در دوران رونق بتوانند هر چه بیشتر ارزش افزوده کسب کنند. نتیجه هم این شد که بر اساس آمار‌های سرشماری سال ۹۵، سهم خانه‌های خالی از سال ۹۰ تا ۹۵ با افزایش شدید ۵۵ درصدی روبه رو شده و به ۱۱ درصد از مسکن موجود در کشور رسید. رقمی که به طور معمول حدود ۵ درصد بوده و در طرح جامع مسکن نیز بر این موضوع تاکید شده است.

۲- بروز امواج تورم در بازار‌های کشور از جمله بازار مسکن، این فرصت را برای عده‌ای فراهم کرد تا با معاملات مکرر مسکن و ایجاد تقاضا‌های کاذب بتوانند هر چه بیشتر سود کسب کنند.

آمار‌ها در این زمینه نشان می‌دهند که در فاصله زمانی ۱۰ ساله دو سرشماری گذشته یعنی ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵، نزدیک به ۶۶ درصد از تقاضای مسکن موجود به تقاضای سرمایه‌ای اختصاص یافته است. این در حالی است که در بازه دو سرشماری قبلی ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ نزدیک به ۸۰ درصد از تقاضای بخش مسکن، تقاضای مصرفی بوده است.

وقتی تقاضای سرمایه‌ای پای دلار را به بازار مسکن باز کرد!

شیوه معمول قیمت گذاری کالا‌ها در اقتصاد بر اساس ضریبی از هزینه‌های تولید به اضافه سود منصفانه تعیین می‌شود. با این حال، در نبود توازن بین عرضه و تقاضا، قیمت از این رقم بیشتر خواهد شد. در لایه‌ای بالاتر و با ورود تقاضا‌های سرمایه ای، معادلات تعیین قیمت تا حد زیادی دگرگون خواهد شد. چرا که سرمایه گذاران، بازدهی کالا‌های سرمایه گذاری را با یکدیگر مقایسه می‌کنند.

درباره مسکن نیز به نظر می‌رسد چنین اتفاقی در کشور ما رخ داده و این موضوع، یک پاسخ برای فاصله زیاد هزینه ساخت با قیمت فروش واحد‌های مسکونی است. هم اینک و در شرایطی که عمده مصالح ساختمانی در کشور ساخت داخل بوده و هزینه ساخت هر متر مربع مسکن حدود چهار میلیون تومان برآورد می‌شود، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در برخی شهر‌ها به بیش از ۱۰، ۱۵ یا حتی ۲۰ میلیون تومان نیز می‌رسد.

در این زمینه، محاسباتی که نتیجه آن طی گزارشی در تاریخ ۲۵ آبان منعکس شده، نشان می‌دهد که ادعا‌های مرسوم در بازار املاک مبنی بر تاثیر پذیری این بازار از قیمت دلار بی دلیل نیست. به طوری که بررسی آمار قیمت مسکن در پنج سال اخیر شهر تهران بیانگر این نکته است که بازار مسکن در تهران از سال ۹۴ تا کنون با میانگین قیمت هر متر مربع حدود هزار دلار معامله شده و نوسان‌های ارزی شکل گرفته در این حوزه را تعدیل کرده است.

ساعت صفر حمله به تقاضای سرمایه‌ای مسکن

در شرایطی که راه‌های متعددی برای بهبود بازار مسکن در کشور وجود دارد، باید گفت بخشی از راه حل ها، الزاماً به کنترل تقاضای سرمایه‌ای مسکن از مسیر پایه‌های مالیاتی مربوط می‌شود. در این زمینه هفته گذشته، شورای نگهبان، قانون مجلس درباره مالیات بر خانه‌های خالی را تایید کرد که در پرکردن بخشی از خلأ موجود موثر خواهد بود.

در شرایطی که نسخه نهایی این قانون منتشر نشده، آخرین اصلاحیه‌های آن نشان می‌دهند که قرار است خانه‌های مذکور با شرایطی در سال نخست مشمول مالیاتی به ازای هر ماه دو برابر ارزش اجاری ماهانه ملک شوند و این مالیات در سال‌های بعد، ۵۰ درصد بیش از سال قبل خواهد بود.

با این حال، همان گونه که گفته شد، این قانون می‌تواند تنها یک مسیر از دو راه انحراف مسکن به سمت کالای سرمایه‌ای را کنترل کند. کارشناسان معتقدند که لااقل یک مکمل لازم دیگر برای این قانون، برقراری پایه‌های مالیاتی مبتنی بر کنترل معاملات مکرر زمین و مسکن از جمله مالیات بر عایدی سرمایه است. دولت و مجلس طرح‌هایی در این زمینه در دست بررسی دارند که تاکنون نهایی نشده است.

ضمن این که اتاق بازرگانی نیز ملاحظات قابل تاملی در این زمینه دارد. به نظر می‌رسد با توجه به این که این پایه مالیاتی تجربه جدیدی در دنیا نیست و نمونه‌های موفق زیادی از آن اجرا شده است، می‌توان با عزم و اراده جدی در قوا، آن را نیز محقق کرد و ریشه بسیاری از مصائب بازار مسکن از جمله همبستگی اساساً بی معنای آن با دلار را خشکاند.

میزان