ضوابط و نکات مهم در طراحی معماری چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، رعایت قوانین و ضوابط شهرداری در هنگام اجرای عملیات ساخت و ساز امری الزامی است تا از بروز مشکلات در هنگام اخذ مجوز های عدم خلافی و پایان کار ساخت جلوگیری شود.

ضوابط شهرداری و نکات مهم در طراحی معماری جز بسیار مهمی از دانش یک مهندس معمار بوده و طراحی بر اساس ضوابط و اصول مباحث مقررات ملی نشان از کار بلد بودن معمار داشته و عدم برگشت نقشه به دلیل رعایت نشدن اصول طراحی بسیار به آینده شغلی معمار صدمه خواهد زد.

ما در این مطلب تلاش کردیم تا تعدادی از این ضوابط که کاربرد بیشتری دارند رو به شما یادآوری کنیم:

بالکن:

1) احداث پیش آمدگی و بالکن در گذرهای کمتر از 12 متر، مقدور نیست.
2) احداث پیش آمدگی در خیابانهای 12 تا 20 متر، به عمق 80 سانتی متر و برای خیابان های 20 متر به بالا، به عمق 120 سانتی متر، مجاز است.
3) ارتفاع پیش آمدگی نسبت به کف پیاده رو نبایستی کمتر از 5/3 متر باشد.
4) پیش آمدگی روی "پخ" دو گذر، در محدوده سند مالکیت به میزان حداکثر 5/1 متر عمود بر "پخ" و به شرط رعایت 5/3 متر ارتفاع از کف پیاده رو مجاز است.
5) پیش آمدگی ساختمان در همکف و طبقات، در خارج از 60 درصد طول مجاز و در داخل زاویه 45 درجه، حداکثر به میزان 2 متر بلامانع است.

6) طریقه محاسبه زیر بنا و تراکم پیش آمدگی ها در داخل فضای باز:
الف: پیش آمدگی آخرین سقف ساختمان به عنوان باران گیر، جزء مساحت زیر بنا محسوب نمی شود.
ب: بالکن ها و تراس ها مسقف با عمق سه متر چانچه سه طرف آنها باز باشد، 1/2 مساحت آنها جزء زیر بنا محسوب می شود. بدیهی است که مازاد بر عمق سه متر تماماً جزء زیربنا محسوب می شود.
ج: در صورتیكه پیش آمدگی سه طرف بسته باشد، 2/3 مساحت آن جزء زیر بنا محسوب می شود.

حیات خلوت ها:

از شماره 1 تا 4 مربوط به خانه های تک واحدی است.
1) حیاط خلوت هائیکه برای تأمین نور اتاقهای اصلی ساختمان، مانند: نشمین، ناهارخوری، خواب پیش بینی می شود بایستی دارای حداقل مساحت 12 متر مربع با حداقل عرض سه متر باشد و برای زمین هایی که مساحت آنها کمتر از 200 متر مربع است، 6 درصد مساحت زمین کافی است و سه درصد برای آشپزخانه و فضاهای فرعی کافی است.
2) حیاط خلوت هایی که برای آشپزخانه و یا انبار پیش بینی می شود بایستی دارای مساحت حداقل 6 متر با عرض حداقل 2 متر باشد. (برای خانه تک واحدی )
3) حیاط خلوت هایی که در بالا ذکر شد برای ساختمان های معمولی با ارتفاع حداکثر پنج طبقه می باشد. (ساختمانهایی که با ضابطه معمولی به آنها پروانه می دهیم، حداکثر ارتفاع آنها پنج طبقه است) طول و عرض حیاط خلوت، رابطه ای با ارتفاع ساختمان دارد. هر چه ارتفاع بیشتر باشد ابعاد حیاط خلوت بیشتر می شود. در خصوص ساختمان های بلندتر از پنج طبقه، ابعاد حیاط خلوت، توسط معمار ساختمان از استانداردها استخراج و در کمیسیون معماری در مناطق بررسی و تصویب می شود.
4) در صورت پیش بینی حیاط خلوت در شمال پلاک های شمالی، حداقل عرض لازم، سه متر خواهد بود. برای زمین های کمتر از 200 متر مربع حداقل عرض دو متر است.

توجه: حداقل پروانه ها برای مسکونی، 75 متر مربع است. یعنی زمینی که 125 متر باشد، 60 درصد آن می شود 75 متر مربع.

5) در 2 واحد مسکونی مستقل، در مواردی که اتاقهای اصلی از یک حیاط خلوت نور می گیرند فاصله پنجره آنها نبایستی کمتر از 6 متر باشد. دو پنجره روبرو از 2 واحد مسکونی مستقل.

6) اگر آشپزخانه و یک اتاق از 2 واحد مسکونی مستقل روبروی هم باشند یا آشپزخانه آنها از یک حیاط خلوت نور بگیرد، حداقل فاصله پنجره ها چهار متر است.
7) فاصله بلوکهای ساختمانی از یکدیگر با ارتفاع پنج طبقه بایستی فاصله آنها حداقل 6 متر باشد.

پله فرار:

به منظور شرایط ایمنی ساکنین ساختمان ها، در مواقع اضطراری مانند: آتش سوزی لازم است ساختمان هایی که ارتفاع آنها از کف زمین به 6 طبقه و بالاتر برسد جدا از پله اصلی، پله دیگری به صورت باز جهت خروج اضطراری پیش بینی شود. «یا» پله اصلی به شکلی که شرایط و ایمنی پله فرار را دارا باشد طراحی شود. مساحت پله فرار جزء تراکم منظور نمی شود. اگر چندین واحد آپارتمان در طبقه هستند باید "در " های آپارتمان ها از پله ها بیش از 30 متر فاصله نداشته باشد.

آسانسور:

کلیه ساختمان هایی که ارتفاع آنها از گذر 15 متر به بالا و یا پنج طبقه یا "اشکوب" باشد ، بایستی محل آسانسور به تعداد لازم در نقشه ها پیش بینی شود. "پنج اشکوب" یعنی ساختمان هایی که چهار طبقه و یک پیلوت هستند نیز آسانسور نیاز دارند.

در مواقع اضطراری از جمله آتش سوزی و زلزله و ... به هیچ وجه نباید سوار آسانسور شد.

پارکینگ:

به محل پارک اتومبیل، پارکینگ می گوییم. تمام ساختمان ها چه دولتی و چه غیر دولتی نیاز به پارکینگ خصوصی دارند. پارکینگ های عمومی برای استفاده عموم است. که معمولاً در مراکز خدماتی احداث می شود. به استناد قوانین طرح جامع، محل پارکینگ و مقدار مورد نیاز معین می شود. معیار پیش بینی پارکینگ تعداد اتومبیل ها است و بر اساس سرانه اتومبیل پیش بینی می شود. معیار مشخصات پارکینگ برای اتومبیل های "متوسط " است.

ضوابط و معیارهای پارکینگ

1) صدور پروانه ساختمان و اضافات ساختمانی در صورتی مجاز است که در طرح ساختمان و یا تغییرات آن حداقل تعداد پارکینگ بر اساس معیارهای زیر پیش بینی شود.
2) در مواردی که به دلایل فنی، احداث پارکینگ مقدور نباشد با رعایت تراکم ساختمانی پیش بینی شده، حق پارکینگ محاسبه و به صندوق شهرداری واریز خواهد شد. مانند:
الف) گذرهای زیر 6 متر چون ماشین رو نیستند لذا پارکینگ نمی شود احداث کرد. پس عوارض گرفته می شود و به صندوق شهرداری واریز می شود. البته به این ساختمان ها که به آنها اجازه پارکینگ داده نمی شود می توان اجازه احداث پیلوت را داد که به عنوان فضای بازی بچه ها استفاده می شود. از زمان "لوکوربوزیه" در سبک مدرنیسم، فضای پیلوت به عنوان فضای باز و استفاده سبز رایج شد.
ب) عدم دسترسی سواره به خانه ها، مثل املاک بر اتوبانها که به آنها نمی توان پارکینگ داد.
ج) مثل درخت قدیمی قطور که جلوی ملک باشد و نتوان آنرا قطع یا جابجا کرد.
د) اگر زمین ها در شیب های تند باشند و امکان وجود دسترسی سواره به خانه نباشد.
هـ) عرض مشرف به گذر کم باشد و بواسطه احداث ورودی پیاده، عرض لازم برای احداث درب سواره نباشد.
و) در برخی تقاطعات از حدود 30 متر مانده به چهار راه به ساختمان ها پارکینگ نمی دهند.
3) پارکینگ مورد نیاز ساختمانها، فقط در "پیلوت، زیر زمین و مازاد فضای باز" قابل تأمین بوده و استفاده از فضای باز جهت این منظور ممنوع است.

فضای باز: فضای باقیمانده از ملک با کسر سطح اشتغال.
مازاد فضای باز: گاهی مثلاً در سطح اشغال، 60 درصد را نمی سازیم و 40 درصد را می سازیم که 20 درصد فضای باز، مازاد می ماند که بنام "مازاد فضای باز" نامیده می شود که پارکینگ در این فضا که "سطح اشغال ساخته نشده" است ریال می تواند ساخته شود.
4) سطح مورد نیاز جهت هر واحد پارکینگ، در مازاد فضای باز بشرط امکان مانور اتومبیل، 15 متر مربع محاسبه می شود.
5) نحوه محاسبه پارکینگ جهت کلیه "ساختمان های غیر مسکونی" در هر سه حوزه تقسیم پارکینگ مطابق "حوزه یک" محاسبه خواهد شد. (حوزه یک بیشترین سرانه پارکینگ را داشته است.)
6) در صورتیکه پارکینگ در طبقات زیر زمین و پیلوت پیش بینی شود، سطح این قسمت ها، جزء تراکم محاسبه نخواهد شد. در کارت تشکیل پرونده طرح تفضیلی، حوزه پارکینگ مسکونی مشخص شده است.
7) از هر خیابان فقط یک راه ورودی پارکینگ مجاز خواهد بود مگر اینکه طول "بر" ملک بیش از 20 متر باشد که در اینصورت می توان از " 2 درب " ورودی پارکینگ استفاده نمود.(فاصله 2 درب قید نشده است.)
8) چنانچه " رمپ " پارکینگ در فضای باز ساختمان پیش بینی شود، جزء زیر بنا محسوب نخواهد شد.
9) حداکثر ارتفاع پارکینگ، 20/2 متر و حداقل ارتفاع درب ورودی پارکینگ 180 متر است. چنانچه پارکینگی بیش از 1000 متر مربع باشد، ارتفاع پارکینگ می تواند تا 5/2 متر پبش بینی شود. (در ساختمان مسکونی، ارتفاع زیر زمین 60/2 متر است که جزء مقررات است و ارتفاع پیلُوت 40/2 است)
10) در صورتیکه در محاسبه تعداد پارکینگ، اعداد اعشاری بدست آید برای تأمین پارکینگ عدد کامل بعدی ریال ملاک عمل بوده و چنانچه عوارض اخذ شود، همان عدد اعشاری، ملاک محاسبه قرار می گیرد.
11) زیر زمین پارکینگ، باید دارای دسترسی مستقیم به طبقات باشد. (از طریق پله و آسانسور)
12) حداقل عرض "رمپ" جهت دسترسی پارکینگ برای "25 واحد " 5/3 متر و از 25 واحد به بالا، حداقل پنج متر لازم است. (مگر این که دو راه ورود و خروج ، هر یک به عرض 5/3 متر پیش بینی شود. در حالت افقی " درب " سه متر است.
13) حداکثر شیب رمپ ، 15 درصد خواهد بود.

پارکینگ های مورد لزوم ساختمان های مسکونی:

1) ساختمان هایی که دارای "یک واحد" مسکونی هستند و "سطح ناخالص" طبقات آن با زیر زمین، از 150 متر مربع کمتر باشد، پیش بینی و احداث پارکینگ الزامی نیست. در صورتیکه سطح ناخالص طبقات بین 150 تا 200 متر مربع باشد، "یک واحد" پارکینگ. در صورتیکه سطح ناخالص طبقات از 200 متر مربع بیشتر باشد به "5/1 واحد" پارکینگ نیاز است. حوزه های سه گانه در این خانه ها تأثیر ندارد.
2) ساختمان هایی که دارای بیش از یک واحد مسکونی هستند، در "حوزه یک" تقسیم بندی سه گانه، تا مساحت "200 متر مربع خالص" آپارتمکان مسکونی، "یک واحد" پارکینگ و بیش از "200 متر مربع خالص" ، "5/1 واحد" پارکینگ محاسبه خواهد شد.
3) در "حوزه 2 و 3 " تقسیم بندی سه گانه، چنانچه مساحت خالص آپارتمان تا 100 متر باشد، "تیم 1/2 واحد" و بین 100 تا 200 متر، "یک واحد" و بیش از 200 متر، نیاز به "5/1 واحد" پارکینگ است.
4) معیار تأمین پارکینگ برای تجاری، برای هر 100 متر مربع، "3 واحد" در هر "3 واحد" است. برای هر واحد تجاری ، "یک واحد" پارکینگ لازم است. مثلاً پنج مغازه 20 متری، نیاز به "پنج واحد" پارکینگ دارد. (یعنی هر 3/33 متر، یک واحد پارکینگ )
برای مساحتهای بالای 3/33 متر مربع تناسب بسته می شود.

عوارض یک واحد پارکینگ

عوارض پارکینگ = قیمت منطقه ای × 3 × 25 متر مربع
قیمت منطقه ای: از دفتر چه قیمت منطقه ای ـ وزارت دارایی بر اساس ماده 64 تعیین می کند.
3 : ضریب 25: زمین مورد نیاز جهت احداث پارکینگ
و به عبارتی عوارض یاد شده 75 برابر قیمت منطقه ای است.

جریمه یک واحد پارکینگ

جریمه یک واحد پارکینگ = قیمت ساختمان × 25
قیمت ساختمان: شورای شهر تعیین می کند. که به سه بخش ذیل تقسیم می شود:
1. ساختمان با اسکلت نیم فلزی = 90000 ریال (یعنی دیوار باربر هم دارد.)
2. ساختمان با اسکلت فلزی = 120000 ریال
3. ساختمان با اسکلت بتونی = 150000 ریال
4. مثلاً جریمه برای ساختمان "نیم فلزی" برای یک واحد پارکینگ: ریال 225000 = 90000 × 25
برای خانه های قدیمی که گاراژ داشتند، متر مربع 15 = 5 × 3 ، فضا لازم بود که بصورت یک اتاقک احداث می شد. امروزه این عرض سه متر را 85/2 متر یا 5/2 متر هم می توان احتساب کرد.