درباره اجاره املاک بیشتر بدانید
با توجه به تنوع سبک زندگی شهروندان و نیاز آنها به خانه یا محل سکونت و اقامت به عنوان نیاز اساسی و همچنین استفاده از ساختمانهای با کاربریهای گوناگون از جمله تجاری، اداری، صنعتی و مسکونی قانونگذار برای تنظیم روابط در اجاره املاک و اموال ضوابط و مقرراتی را پیشبینی کرده است.
به گزارش اخبار ساختمان، ضمن تأکید بر این موضوع که قرارداد اجاره همیشه باید محکم و شفاف باشد، مروری بر مقررات آن میکنیم.
قرارداد اجاره و قانون حاکم
۱- آنچه اکنون به عنوان مقررات قابل اجرا درباره روابط استیجاری اجرا میشود، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. برای اینکه قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد، لازم است ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود. از جمله اینکه قرارداد به صورت کتبی، در دو نسخه و به امضای دو نفر شاهد و طرفین تنظیم شود.
۲- اجاره محلهای مسکونی که پیش از لازمالاجراشدن قانون ۱۳۷۶ تنظیم شده باشند، مشمول قانون سال ۱۳۶۲ و محلهایی که برای کسب و کار و تجارت تا تاریخ ۱/ ۷/ ۱۳۷۶ به اجاره داده شدهاند، مشمول قانون مصوب ۱۳۵۶ است.
حق سرقفلی
۱- سرقفلی حقی است برای مستأجر که در صورت پیشبینی در قرارداد و پرداخت آن به موجر در آغاز اجاره یا در صورت انعقاد قرارداد اجاره محل تجاری پیش از اجرای قانون سال ۱۳۷۶ – و پیش از ۲۷/ ۹/ ۶۵ – در صورت تخلیه محل اجاره از سوی موجر به مستأجر پرداخت میشود.
۲- در صورت تغییر شغل محل اجاره تجاری برخلاف توافق و قرارداد، نه تنها موجر میتواند تخلیه محل را از مستأجر و در صورت خودداری وی از دادگاه بخواهد، بلکه در این صورت هیچ مبلغی از سرقفلی به مستأجر متخلف پرداخت نمیشود، اما در صورت انتقال محل به دیگری بدون اجازه موجر یا توافق او، همزمان با تخلیه مورد اجاره باید نیمی از سرقفلی به مستأجر پرداخت شود.
تخلیه ملک مورد اجاره
۱- با پایان مدت اجاره محل مسکونی و درخواست موجر یا نماینده قانونی وی، محل اجاره در صورت رسمی بودن قرارداد اجاره از طریق اداره اجرای اسناد رسمی ظرف یک هفته و در صورت عادیبودن قرارداد اجاره با دستور مقام قضایی تخلیه خواهد شد.
۲- علاوه بر این مواردی در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و قانون مصوب ۱۳۵۶ – صرفاً درباره محل اجاره تجاری – پیشبینی شده است که در صورت پیشآمد آن هر طرف یا دو طرف میتوانند قرارداد را فسخ کنند و به آن پایان دهند. تعدی و تفریط مستأجر در محل اجاره، انتقال به غیر بدون اجازه مالک و عدم پرداخت اجارهبها در صورت تحقق شرایط پیشبینی شده در قانون و تحت شرایطی برای نیاز شخصی موجر یا اعضای خانواده وی امکان درخواست تخلیه محل اجاره بهوجود میآید.
اجارهبها و پول پیش
۱- به طور معمول اجارهبها یا به گفته قدیمیها کرایه همان پولی است که باید مستأجر در زمانهای معین به موجر (مالک) بپردازد. ممکن است پول پیش یا هر مبلغی با هر عنوان مثل قرضالحسنه که پرداخت میشود در قرارداد اجاره محل مسکونی به عنوان بخشی از اجارهبها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام شود.
۲- هر آنچه به عنوان تضمین، ودیعه و از این قبیل میان طرفین توافق و مبادله شود، معتبر است و باید براساس آن عمل شود.
انتقال محل اجاره به دیگری
۱- چنانچه در اجاره محل تجاری یا مسکونی، مالک یا همان موجر مالکیت محل را به دیگری واگذار کند، قرارداد اجاره معتبر باقی میماند مگر آنکه در قرارداد میان موجر و مستأجر توافق دیگری شده باشد. مثل اینکه توافق شده باشد در صورت انتقال مالکیت مورد اجاره به دیگری قرارداد از سوی یکی از طرفین قابل فسخ باشد یا خودبهخود پایان یابد (به اصطلاح حقوقدانها منفسخ شود) یا با توافق موجر و مستأجر تمام شود (به بیان حقوقدانها اقاله شود).
۲- در محل اجاره تجاری، چنانچه پیش از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد یا پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم و مستأجر در آغاز اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی یا حق کسب، پیشه یا تجارت پرداخت کرده باشد، در صورت انتقال محل اجاره توسط مستأجر بدون اجازه و توافق موجر (مالک) و اثبات آن به درخواست موجر، محل اجاره تخلیه و نیمی از مبلغ مذکور به مستأجر متصرف پرداخت میشود. همچنین چنانچه موجر بخواهد محل اجاره تجاری را بدون حق قراردادی یا دلیل قانونی تخلیه کند به شرط موافقت مستأجر و پرداخت مبلغ فوق الذکر تخلیه انجام میشود.
دعاوی موجر و مستأجر
۱- موجر (مالک) میتواند در صورت استفاده مستأجر مغایر با موضوع نوشته شده در قرارداد و برخلاف توافق، انتقال محل اجاره به دیگری (در صورت ممنوعیت در قرارداد محل مسکونی و در صورت عدم اجازه به مستأجر در اجاره محل تجاری)، تخریب و صدمه به محل اجاره که قابل جلوگیری هم نباشد، عدم پرداخت اجارهبها و همچنین پایانیافتن مدت اجاره در محل مسکونی با مراجعه به شورای حل اختلاف درباره محل اجاره مسکونی و دادگاه عمومی حقوقی درباره محل اجاره تجاری دعوی حقوقی مطرح کند و دادخواست بدهد. موارد یادشده در صورت اثبات و انطباق با مقررات یا شرایط قرارداد میتواند مستند تخلیه محل اجاره یا دریافت خسارت یا محکومیت مستأجر به جلوگیری از تخلف باشد.
۲- مستأجر هم میتواند در مواردی مثل تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده است و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون درنظرگرفتن منافع و حقوق مستأجر – براساس قانون و قرارداد – همچنین بازگرداندن ودیعه، قرض الحسنه یا هر مبلغی که در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی یادشده مراجعه و دادخواهی کند.
یادآوری مهم
۱- طرفین میتوانند هر شرطی را که در قانون به طور صریح ممنوع نباشد در قرارداد بنویسند و توافق کنند.
۲- در هر قرارداد، نمایندگان قانونی از جمله وکیل، وارث یا قیم موجر یا مستأجر میتوانند آن را از سوی موکل، مورث یا صغیر، سفیه و محجور امضا و تأیید کنند.
شفقنا
قرارداد اجاره و قانون حاکم
۱- آنچه اکنون به عنوان مقررات قابل اجرا درباره روابط استیجاری اجرا میشود، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. برای اینکه قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد، لازم است ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود. از جمله اینکه قرارداد به صورت کتبی، در دو نسخه و به امضای دو نفر شاهد و طرفین تنظیم شود.
۲- اجاره محلهای مسکونی که پیش از لازمالاجراشدن قانون ۱۳۷۶ تنظیم شده باشند، مشمول قانون سال ۱۳۶۲ و محلهایی که برای کسب و کار و تجارت تا تاریخ ۱/ ۷/ ۱۳۷۶ به اجاره داده شدهاند، مشمول قانون مصوب ۱۳۵۶ است.
حق سرقفلی
۱- سرقفلی حقی است برای مستأجر که در صورت پیشبینی در قرارداد و پرداخت آن به موجر در آغاز اجاره یا در صورت انعقاد قرارداد اجاره محل تجاری پیش از اجرای قانون سال ۱۳۷۶ – و پیش از ۲۷/ ۹/ ۶۵ – در صورت تخلیه محل اجاره از سوی موجر به مستأجر پرداخت میشود.
۲- در صورت تغییر شغل محل اجاره تجاری برخلاف توافق و قرارداد، نه تنها موجر میتواند تخلیه محل را از مستأجر و در صورت خودداری وی از دادگاه بخواهد، بلکه در این صورت هیچ مبلغی از سرقفلی به مستأجر متخلف پرداخت نمیشود، اما در صورت انتقال محل به دیگری بدون اجازه موجر یا توافق او، همزمان با تخلیه مورد اجاره باید نیمی از سرقفلی به مستأجر پرداخت شود.
تخلیه ملک مورد اجاره
۱- با پایان مدت اجاره محل مسکونی و درخواست موجر یا نماینده قانونی وی، محل اجاره در صورت رسمی بودن قرارداد اجاره از طریق اداره اجرای اسناد رسمی ظرف یک هفته و در صورت عادیبودن قرارداد اجاره با دستور مقام قضایی تخلیه خواهد شد.
۲- علاوه بر این مواردی در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و قانون مصوب ۱۳۵۶ – صرفاً درباره محل اجاره تجاری – پیشبینی شده است که در صورت پیشآمد آن هر طرف یا دو طرف میتوانند قرارداد را فسخ کنند و به آن پایان دهند. تعدی و تفریط مستأجر در محل اجاره، انتقال به غیر بدون اجازه مالک و عدم پرداخت اجارهبها در صورت تحقق شرایط پیشبینی شده در قانون و تحت شرایطی برای نیاز شخصی موجر یا اعضای خانواده وی امکان درخواست تخلیه محل اجاره بهوجود میآید.
اجارهبها و پول پیش
۱- به طور معمول اجارهبها یا به گفته قدیمیها کرایه همان پولی است که باید مستأجر در زمانهای معین به موجر (مالک) بپردازد. ممکن است پول پیش یا هر مبلغی با هر عنوان مثل قرضالحسنه که پرداخت میشود در قرارداد اجاره محل مسکونی به عنوان بخشی از اجارهبها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام شود.
۲- هر آنچه به عنوان تضمین، ودیعه و از این قبیل میان طرفین توافق و مبادله شود، معتبر است و باید براساس آن عمل شود.
انتقال محل اجاره به دیگری
۱- چنانچه در اجاره محل تجاری یا مسکونی، مالک یا همان موجر مالکیت محل را به دیگری واگذار کند، قرارداد اجاره معتبر باقی میماند مگر آنکه در قرارداد میان موجر و مستأجر توافق دیگری شده باشد. مثل اینکه توافق شده باشد در صورت انتقال مالکیت مورد اجاره به دیگری قرارداد از سوی یکی از طرفین قابل فسخ باشد یا خودبهخود پایان یابد (به اصطلاح حقوقدانها منفسخ شود) یا با توافق موجر و مستأجر تمام شود (به بیان حقوقدانها اقاله شود).
۲- در محل اجاره تجاری، چنانچه پیش از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد یا پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم و مستأجر در آغاز اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی یا حق کسب، پیشه یا تجارت پرداخت کرده باشد، در صورت انتقال محل اجاره توسط مستأجر بدون اجازه و توافق موجر (مالک) و اثبات آن به درخواست موجر، محل اجاره تخلیه و نیمی از مبلغ مذکور به مستأجر متصرف پرداخت میشود. همچنین چنانچه موجر بخواهد محل اجاره تجاری را بدون حق قراردادی یا دلیل قانونی تخلیه کند به شرط موافقت مستأجر و پرداخت مبلغ فوق الذکر تخلیه انجام میشود.
دعاوی موجر و مستأجر
۱- موجر (مالک) میتواند در صورت استفاده مستأجر مغایر با موضوع نوشته شده در قرارداد و برخلاف توافق، انتقال محل اجاره به دیگری (در صورت ممنوعیت در قرارداد محل مسکونی و در صورت عدم اجازه به مستأجر در اجاره محل تجاری)، تخریب و صدمه به محل اجاره که قابل جلوگیری هم نباشد، عدم پرداخت اجارهبها و همچنین پایانیافتن مدت اجاره در محل مسکونی با مراجعه به شورای حل اختلاف درباره محل اجاره مسکونی و دادگاه عمومی حقوقی درباره محل اجاره تجاری دعوی حقوقی مطرح کند و دادخواست بدهد. موارد یادشده در صورت اثبات و انطباق با مقررات یا شرایط قرارداد میتواند مستند تخلیه محل اجاره یا دریافت خسارت یا محکومیت مستأجر به جلوگیری از تخلف باشد.
۲- مستأجر هم میتواند در مواردی مثل تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده است و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون درنظرگرفتن منافع و حقوق مستأجر – براساس قانون و قرارداد – همچنین بازگرداندن ودیعه، قرض الحسنه یا هر مبلغی که در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی یادشده مراجعه و دادخواهی کند.
یادآوری مهم
۱- طرفین میتوانند هر شرطی را که در قانون به طور صریح ممنوع نباشد در قرارداد بنویسند و توافق کنند.
۲- در هر قرارداد، نمایندگان قانونی از جمله وکیل، وارث یا قیم موجر یا مستأجر میتوانند آن را از سوی موکل، مورث یا صغیر، سفیه و محجور امضا و تأیید کنند.
شفقنا
تازهترین اخبار ساختمان
تعطیلی 500 بنگاه املاک در ساری
سرپرست بانک مسکن منصوب شد
خریداران در بازار مسکن کم شدند
گچبری دیوار: هنری اصیل با جلوههای مدرن
نیاز مسکن در کشور ما باید رفع شود
لزوم برنامه ریزی برای تامین مسکن در استطاعت
مقاوم سازی 12 هزار واحد مسکن روستایی در گیلان
اخذ گواهینامه معاینه فنی دستگاه ها و تجهیزات در شرکت آزمایشگاه فنی و مکانیک خاک
خبر مهم برای املاک مسکونی روستایی فاقد سند
تعیین سقف اجاره بها تأثیری در بازار مسکن ندارد
شهرداری مسکن می سازد؟
با 500 میلیون کجای تهران می توان خانه رهن کرد؟
الزام تهیه پیش نیاز پروژه های اجرایی شهرهای جدید
سامانه خودنویس چگونه به بازار مسکن کمک کرد؟
تملک خانه در شهرها نسبت به روستاها دشوارتر شد
پربازدیدترین اخبار
گچبری دیوار: هنری اصیل با جلوههای مدرن
خریداران در بازار مسکن کم شدند
سرپرست بانک مسکن منصوب شد
دسترسی به خانه برای دهک های بالا هم قطع شده است
تعطیلی 500 بنگاه املاک در ساری
تملک خانه در شهرها نسبت به روستاها دشوارتر شد
تجربه های جهانی برای تامین مسکن مقرون به صرفه
سامانه خودنویس چگونه به بازار مسکن کمک کرد؟
الزام تهیه پیش نیاز پروژه های اجرایی شهرهای جدید
با 500 میلیون کجای تهران می توان خانه رهن کرد؟
شهرداری مسکن می سازد؟
تعیین سقف اجاره بها تأثیری در بازار مسکن ندارد
خبر مهم برای املاک مسکونی روستایی فاقد سند
اخذ گواهینامه معاینه فنی دستگاه ها و تجهیزات در شرکت آزمایشگاه فنی و مکانیک خاک
مقاوم سازی 12 هزار واحد مسکن روستایی در گیلان