مسیر خروج اجاره‌نشین‌ها از شهرها باز شد

به گزارش اخبار ساختمان، «تورم ۱۰۰ و ۲۰۰ درصدی در بازار اجاره واقعیتی است که راه را برای اخراج گسترده مستأجران ضعیف و متوسط هموار کرده و در این وضعیت، به گواه مشاوران املاک، مستأجرانی که نتوانند از محل پس‌انداز و قرض یا فروش خودرو و طلا هزینه اضافه‌شده به قرارداد اجاره را تأمین ‌کنند، به‌ راحتی از متن شهر به بافت حاشیه‌ای و شهرهای حومه‌ای اخراج می‌شوند.

کوچ اجباری مستأجران به محلات پایین‌تر که چند سالی است در فصل تابستان داغ می‌شود، حالا با شدتی بیشتر و ابعادی بزرگ‌تر در حال تکرار است. بنا به مشاهدات میدانی، حالا دیگر بحث کوچ به محله یا خیابان پایین‌تر مطرح نیست و دایره این کوچ تا بیرون از شهر نیز کشیده شده است. البته این روایت‌ها در نگاه اول می‌تواند انگ سیاه‌نمایی بخورد اما حداقل از نگاه نگارنده که علاوه بر گزارش‌های میدانی مکرر، شاهد بروز این اتفاق برای بخشی از بدنه تحریریه روزنامه نیز بوده، این گزارش نمایی گویا از وضعیت واقعی مستأجران در کلانشهرهاست.

مستأجران؛ درآمد ریالی و خرج دلاری

در ۳سال اخیر قیمت‌ها در اقتصاد ایران فارغ از وضعیت درآمدی و قدرت خرید مصرف‌کنندگان، عمدتا بر اساس هم‌سنجی با ارزش دلار رشد کرده و اگر چه از نظر ریالی چندین برابر قبل شده است، از لحاظ ارزش دلاری چندان بالاتر از ارزش ۳ تا ۴ سال پیش قرار ندارد. با این‌ وجود به‌ واسطه ریالی‌بودن درآمد در اقتصاد ما، بخش عمده جامعه ایرانی باید تاوان تورم ۷۰۰ درصدی نرخ ارز را بپردازند و به‌خصوص در طبقات ضعیف و متوسط، گرانی بی‌سابقه‌ای را تجربه ‌کنند.

بزرگ‌ترین دام هزینه‌ای اقتصاد ایران برای این دهک‌ها، هزینه تأمین مسکن است که گاه بیش از تمام درآمد شغل اصلی خانوار را می‌بلعد و آنها را وادار به پذیرش شغل دوم و سوم می‌کند. وضعیت فعلی بازار اجاره، تصویر تمام‌قد از فشاری است که در اقتصاد ایران به طبقه اجاره‌نشین وارد شده یا به‌ زودی به آنها تحمیل خواهد شد.

واقعیتی که مشاوران املاک نیز به آن اشاره می‌کنند، بی‌رحمی عجیب و بی‌سابقه بازار اجاره است که فقط بر مبنای ارزش مسکن و بازدهی مورد انتظار موجران از این سرمایه‌گذاری کلان تعیین می‌شود و آمار و ارقام آن با درآمد و پس‌انداز هیچ مستأجری جور درنمی‌آید. دستمزد مصوب قانون کار برای یک کارگر سرپرست خانوار ۴ نفره حدود ۴.۲ میلیون تومان است و حتی در کلانشهرها نیز میانگین مزد کارگران و حقوق‌بگیران از ۷ تا۱۰ میلیون تومان در ماه فراتر نمی‌رود اما با شرایط فعلی بازار اجاره، بحران درآمد ریالی و خرج دلاری مستأجران بالا گرفته و کل این مبالغ نیز کفاف پرداخت هزینه اجاره را نمی‌دهد.

قهر کلانشهرها با طبقه متوسط

با قیمت‌های فعلی بازار اجاره، دخل‌وخرج طبقه متوسط به‌خصوص در کلانشهرها همخوانی ندارد. به همین واسطه، مشاوران املاک معتقدند در دوره پیش‌ رو و پس از اتمام دوره کرونا که مصوبه تمدید اجباری قراردادهای اجاره نیز ابطال می‌شود، اخراج مستأجران ضعیف و طبقه متوسط از شهرها با سرعت بیشتری اجرا خواهد شد.

یکی از مشاوران املاک تهران در گفت‌وگوی تلفنی با همشهری می‌گوید: بازار اجاره فعلا به‌شدت کساد است و فقط مستأجران خانه‌اولی و کسانی که به هر دلیلی موفق به تمدید اجباری قرارداد قبلی خود نشده‌اند به‌ دنبال یافتن مورد اجاره هستند اما در همین بازار کساد نیز تورم بازار به‌ قدری است که کمتر کسی می‌تواند در محله قبلی خود یا مناطقی که قبلا با طبقه درآمدی او متناسب بود، خانه اجاره کند.

او می‌افزاید: بازار اجاره در مواجهه با قشر حقوق‌بگیر، شمشیر را از رو بسته و اغلب مستأجران ناچار به شکست در این مصاف هستند؛ چراکه قیمت اجاره فعلا نسبت به سال قبل ۳ تا ۴ برابر شده و عملا قدرت خرید هیچ‌یک از مستأجران طبقه متوسط شهری با این میزان افزایش همخوانی ندارد. به عقیده او، مستأجران قربانی پروژه گران‌سازی کلانشهرها شده‌اند و در حال اخراج از کلانشهرها به‌خصوص تهران هستند.

۲ نما از کوچ اجباری مستأجران

در سال‌های گذشته نیز همزمان با آغاز فصل جابه‌جایی بازار مسکن و جهش قیمت اجاره، بخشی از مستأجران ناگزیر به کوچ از محل سکونت خود به محلات پایین‌تر بودند. برآیند این کوچ ناگزیر، اخراج بخشی از مستأجران ضعیف‌تر به بافت‌های حاشیه‌ای و شهرهای حومه‌ای بود اما حالا یکی از مشاوران املاک شهر تهران از تغییراتی در این کوچ اجباری خبر می‌دهد و به همشهری می‌گوید: تعداد زیادی از مشتریانی که در محلات میانی و پایین شهر تهران به‌ دنبال مورد اجاره می‌گردند، در حال انتقال به شهرهای جدید حومه پایتخت هستند و شهرهای جدید پردیس و پرند بیشترین میزان از این مستأجران را جذب می‌کند.

او با اشاره به تأثیر این انتقال می‌افزاید: مستأجری که از تهران به پرند یا پردیس مهاجرات می‌کند، نسبت به مستأجران سابق این شهرها قدرت خرید بالاتری دارد و تقاضایش به بروز موجی از جهش قیمت اجاره در این شهرها دامن زده است، در نتیجه دیگر اقشار ضعیف جایی در شهرهای جدید ندارند و به ناگزیر باید به مناطق حاشیه‌ای شهر تهران و سکونتگاه‌های غیر رسمی کوچ کنند.

اظهارات این مشاور املاک در حالی است که حتی سال قبل نیز اقشار ضعیف قادر بودند در شهرهای جدید واحد استیجاری مناسب خود پیدا کنند اما امسال، آن گونه که در آگهی‌های بازار اجاره در فضای مجازی نیز مشاهده می‌شود، قیمت رهن و اجاره در شهرهای جدید حومه تهران نیز با رشد بالای ۱۰۰درصد مواجه شده و عملا کار را برای اقشار کم‌درآمد سخت‌ کرده است.

تهاتر دارایی‌ها با اجاره

فروش خودرو و طلا برای خرید مسکن مورد نیاز خانوار در جامعه ایران امری رایج است اما حالا برخی از مشاوران املاک و فعالان اقتصادی از اتفاقی کم‌سابقه خبر می‌دهند مبنی بر این که برخی خانوارها، برای تأمین رهن و اجاره خود، دست‌ به‌ کار فروش خودرو و طلا شده‌اند و عملا آخرین دارایی‌های پس‌انداز شده خانوار را به این امر اختصاص داده‌اند.

پیش‌ از این دبیر انجمن واردکنندگان خودرو گفته بود: در فصل نقل‌وانتقال مسکن، آگهی فروش خودرو در سایت‌ها و بنگاه‌های معاملاتی افزایش پیدا کرده و مستأجران خودروی خود را می‌فروشند تا بتوانند ودیعه مسکن خود را افزایش دهند اما حالا، برخی مشاوران املاک می‌گویند مواردی مشاهده کرده‌اند که موجر در ازای مبالغ اضافه‌شده رهن خود، خودروی خود را با قیمت توافقی با صاحب‌خانه تهاتر کرده و ارزش آن به‌ عنوان افزایش رهن در قرارداد منظور شده است.

یک مشاور املاک در منطقه ۶ تهران که مدعی است اخیرا شاهد انعقاد چنین قراردادی بوده است، می‌گوید: با مصوبه تمدید اجباری قراردادهای اجاره، از بروز بحران جدی در این بازار جلوگیری شده اما وضع قیمت‌ها به‌ گونه‌ای است که همان تعداد محدود مستأجران موجود در بازار را به‌ راحتی نابود می‌کند. به‌ گفته او این شرایط بازار اجاره هیچ زمانی سابقه نداشته و بدتر از همه این که کسی هم توجهی به آن نمی‌کند.

اصلاح بازار ناگزیر است

بازار مسکن و اجاره به حال خود رها شده و تمام حقوق آن برای صاحبان سرمایه محفوظ است؛ به‌ گونه‌ای که در این بازار تقریبا هیچ‌گونه مالیات و عوارض مؤثری از سرمایه‌گذاران و صاحبان ثروت دریافت نمی‌شود و قیمت‌گذاری آن نیز کاملا آزاد و بی‌قیدوبند است. این موضوع را می‌توان هم در آمارها و هم در سیاست‌ها و برنامه‌های چند سال اخیر متولیان حوزه مسکن در وزارت راه و شهرسازی دید.

در این میان قانون مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی که از سال ۹۴ معطل مانده و قرار بود از ابتدای امسال اجرا شود، به‌واسطه اهمال‌کاری وزارت راه‌وشهرسازی در شناسایی خانه‌های خالی واقعی و معرفی آنها به سازمان امور مالیاتی عقیم شد و به‌ نظر نمی‌رسد در چند ماه آتی اثرات مثبتی از خود بروز دهد. در این وضعیت، بازار مسکن و اجاره ایران حتی از بازار آمریکا که اصلی‌ترین طرفدار و نمونه نظام سرمایه‌داری است، آزادتر عمل می‌کند و کاملا در ید اختیار صاحبان سرمایه قرار دارد که نتیجه آن اخراج طبقات فرودست از جامعه شهری بوده است.

با توجه به این که مسکن در ایران، به کالایی برای حفظ ارزش سرمایه ریالی تبدیل شده و بخش قابل‌ توجهی از مسکن سرمایه‌گذاری به‌ صورت خالی نگهداری می‌شود، متولیان حوزه مسکن باید هر چه سریع‌تر با الگوبرداری از بازار مسکن کشورهای توسعه‌یافته، یا حتی بازار مسکن کشور ترکیه، سازوکاری برای بازار اجاره ایجاد کنند که ارزش واحد مسکونی مبنای تعیین قیمت اجاره نباشد.

در حقیقت دولت باید با ابزارهای مالیاتی تشویقی و تنبیهی، بازار را به سمتی هدایت کند که اگر در اقتصاد ناتوان و متورم ایران، رشد قیمت مسکن ناگزیر است و سرمایه‌گذاران این بازار از سودهای چندصددرصدی بهره‌مند می‌شوند، این اتفاق دامن‌گیر مستأجران نشود و سرمایه‌ای‌بودن مسکن، تهدیدی برای تأمین مسکن خانوارها نباشد.»

ایسنا