کاهش کیفیت ساخت و سازها با رشد قیمت مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، کاهش قدرت خرید مسکن در یک سال و نیم گذشته و پس از رشد بیش از 100 درصدی قیمت باعث شد تا متقاضیان مسکن که اکثر آنها خانه اولی هستند به نوعی جامانده های مسکن نام بگیرند.

در یک و نیم سال اخیر، قیمت مسکن در استان‌ها و شهر‌های مختلف به شدت افزایش یافته و باعث شده است تا خانوار‌ها دیگر به خرید مسکن فکر هم نکنند.

بر اساس گزارش منتشرشده از سوی بانک مرکزی در مورد هزینه خانوارهای شهری در سال 95، سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار به رقمی حدود 35.5 درصد رسیده است که نسبت به سال 1389 در حدود 5.4 درصد افزایش داشته است.

مسلما سهم هزینه‌ای مسکن برای اقشار کم‌درآمد جامعه بسیار بالاتر از 35.5 درصد است؛ این درحالی است که در کشورهای توسعه‌یافته، سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار در حدود 7 تا 15 درصد است.

بر اساس اطلاعات ارائه‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی شاخص دسترسی به مسکن شهری برای یک واحد با ذخیره تمام حقوق سالانه خانوار در سال 1371، معادل 6 سال بوده که این شاخص در سال 1394 به 10.3 رسیده است.

دوره انتظار تامین مسکن نیز در سال‌های اخیر افزایش یافته است؛ به طوری که در سال 94 به 31 سال رسیده است. این شاخص تمام دهک‌های خانوار را در نظر می‌گیرد؛ اما اگر تنها دهک‌های پایین مدنظر قرار داده شود می‌توان گفت این گروه به تنهایی و بدون حمایت‌های اجتماعی و مداخله دولت، هرگز قادر به تامین مسکن موردنیاز برای سکونت خود نیستند.

سرشماری‌ها نشان‌دهنده آن است که شاخص تعداد خانوارهای دارای مسکن ملکی از سال 1365 روند نزولی به خود گرفته و زمینه برای ورود تقاضاهای غیرمولد و سوداگرانه در بازار فراهم شده است. این مسئله منجر به افزایش قیمت زمین و مسکن و ناتوانی تقاضاهای مصرفی در بازار مسکن شده است.

توزیع ناعادلانه درآمد و ثروت در درون نسل کنونی یکی از آثار افزایش قیمت مسکن

براساس آمار دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در مناطق شهری کشور به طور میانگین هر خانواده در سال 1385، حدود 28.39 درصد از کل هزینه‌های خود را صرف مسکن کرده است. این میانگین برای دهک اول 55 درصد، دهک دوم 38 درصد، دهک سوم 37 درصد، دهک چهارم 35 درصد، دهک پنجم 34.5 درصد، دهک ششم 33 درصد، دهک هفتم 30 درصد، در دهک هشتم 28.7 درصد و در دهک‌های 9 و 10 درآمدی نیز به ترتیب 27 و 20 درصد است.

این در حالی است که سهم بهینه مسکن در هزینه خانوار کمتر از 25 درصد است ، چنان که در کشورهای پیشرفته این سهم معمولا حدود 20 درصداست. این امر نیز بیانگر تورم نامتعادل بخش مسکن در اقتصاد ایران است که موجب شده سهم بزرگی از درآمد خانوارها به بخش مسکن اختصاص یابد.

اما افزایش شدید قیمت زمین و مسکن در سالهای اخیر توزیع درآمد را به نفع صاحبان مستغلات تغییر داده است و موجب افزایش نابرابری در ثروت و درآمد چه در درون نسل کنونی و چه بین نسل کنونی و نسل آینده شده است.

در شرایطی که بخش زمین و مسکن سودآوری بالایی داشته، اغلب سرمایه‌ها به این سمت سوق پیدا کرده و از رشد قیمت‌های بسیار بالایی برخوردار بوده است. این در حالی است که به دلیل عدم وجود سیاست مالیاتی برای تنظیم بازار، شکاف طبقاتی افزایش یافته است.

بر اساس آمارها مالیات املاک و مستغلات ایران 0.8 درصد از کل درآمدهای مالیاتی و 0.04 درصد از کل تولید ناخالص داخلی بوده که نسبت به کشورهای دیگر بسیار پایین است.

به عنوان نمونه سهم مالیات بر املاک از کل مالیات‌ها در کشورهای عضو سازان همکاری و توسعه اقتصادی 5.4 درصد و در آمریکا 12.4 درصد است. نکته قابل توجه اینکه زمنی محدود و غیرقابل تولید است و خرید و فروش و سوداگری زمین یک وجه آشکار فعالیت‌های نامولد است و با این اقدام تنها سودهای کلانی به جیب گروه قلیلی سرازیر می‌گردد.

کاهش کیفیت ساخت و ساز و اتلاف منابع دیگر اثر رشد قیمت زمین و ملک

همزمان با رشد و رونق بازار زمین و مسکن، کیفیت ساخت و ساز به شدت کاهش یافته است. به دلیل ورود بخش نامولد (سوداگری و سفته‌بازی) و سودجویی فزاینده در بخش ساختمان، ضمن توجه سطحی بیش از حد به ضواهر و تجملات ساختمان‌ها، موضوع مهم کیفیت مغفول واقع شده است.

بررسی کارشناسی حاکی از آن است که عمر مفید ساختمان در ایران بین یک‌سوم تا یک‌هشتم دنیا است. این کاهش عمر مسکن به معنای اتلاف منابع صرف‌شده در تولید مسکن است.

تخریب بسیاری از واحدهای مسکونی در تهران با عمر پایین تنها جنبه اقتصادی دارد

حسن محتشم عضو هیأت مدیره انجمن انبوه سازان مسکن با تأکید بر اینکه شهرداری‌ها می‌توانند با تعریف برنامه دراز مدت در قالب طرح جامع عمر مفید ساختمان‌ها را افزایش دهند، گفت: تخریب بسیاری از واحدهای مسکونی در تهران با عمر پایین تنها جنبه اقتصادی دارد و احداث مسکن در حال حاضر تحت شرایط مهندسی صورت می‌گیرد و به هیچ وجه نمی‌توان گفت، کیفیت ساخت‌وساز پایین است.

وی در پاسخ به این سؤال که چه دلایلی باعث کاهش کیفیت ساخت‌وساز شده و چرا که گفته می‌شود عمر مفید ساختمان‌ها در ایران حدود ۲۵ سال و پایین است، گفت: ساخت‌وسازها در حال حاضر از لحاظ نظارت، اجرا و مجری ذیصلاح توسط شرکت‌ها و انبوه‌سازان‌ دارای صلاحیت انجام می‌شود. بنابراین کیفیت ساخت‌وساز به چند عامل دیگر که سازندگان در آن نقشی ندارند بستگی دارد.

محتشم خاطرنشان کرد: مصالح ساختمانی با استاندارد پایین، استفاده از نیروی انسانی غیر ماهر و مجریان بدون صلاحیت باعث می‌شود تا سازنده‌ها علی‌رغم رعایت تمام موارد نتوانند کیفیت ساخت‌وساز را بالا ببرند.

به گفته وی، قطعاً وقتی نیروی انسانی غیر ماهر و مصالح ساختمانی با استاندارد پایین در ساخت‌وساز بدون هیچ نظارتی به کار گرفته شود کیفیت ساخت‌وساز پایین خواهد آمد.

وی خاطرنشان کرد: به عنوان مثال وقتی سازنده‌‌ها از کارخانه‌های تولید بتن، اقدام به تهیه بتن می‌کنند از زمان سفارش خرید و حرکت محموله بتن تا کارگاه فاصله زمانی نباید از یک زمان مشخصی بیشتر باشد، بنابراین اگر این زمان به جای ۲ ساعت به ۵ ساعت به طول بیانجامد، قطعاً آن بتن از کیفیت بالایی برخوردار نخواهد بود.

محتشم تصریح کرد: لزوماً پایین بودن عمر مفید ساختمان‌ها در ایران به دلیل عدم استحکام و مقاومت ساختمان‌ها نیست که باعث می‌شود تخریب شوند، بلکه اکثر این تخریب‌ها به دلایل منافع اقتصادی صورت می‌گیرد، پس مالکان ساختمان‌ها برای سود بیشتر اقدام به تخریب یک واحد مسکونی ۲۰ ساله می‌کنند.

زمانی میانگین عمر مفید ساختمان‌ها در ایران با آمریکا برابری می‌کرد

احمد خرم عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی و رییس سابق سازمان نظام مهندسی تهران نیز در پاسخ به سئوالی مبنی بر دلیل پایین بودن عمر مفید ساختمانها گفت: میانگین عمر مفید ساختمان‌ها در ایران پایین آمده است، چرا که 45 سال پیش میانگین عمر مفید ساختمان‌ها در ایران 30 سال و در آمریکا نیز 30 سال بود، اما امروزه میانگین عمر مفید ساختمان‌ها در ایران 25 سال و در آمریکا به 120 سال رسیده است.

وی با اشاره به اینکه دلایل مختلفی مثل پایین بودن کیفیت مصالح ساختمانی و نبود نیروی ماهر و مجری ذیصلاح می تواند باعث کاهش عمر مفید ساختمانها شود، ادامه داد: فاجعه‌ای از این بزرگتر در نابود کردن منابع مالی ملت و دولت و بخش خصوصی نمی‌توانست رخ دهد و همان‌طور که دیدیم در زلزله‌های رودبار و بم تلفات به یکباره به 100 درصد رسید.

علی خیرالدین رئیس دانشگاه سمنان نیز پیشتر گفته بود که عمر مفید ساختمان‌ها در ایران از زمان آغاز به ساخت محاسبه می‌شود و به علت به کار نبردن مصالح مرغوب و نداشتن مهندسی دقیق عمر ساختمانها 30 سال است.

وی ادامه داد: این در حالی است که به علت مهندسی بسیار دقیق در ساخت و ساز کشورهای اروپایی عمر مفید ساختمان‌ها از زمان تحویل محاسبه می‌شود و حدود 90 سال است.

نظرات کارشناسی حاکی از آن است که رشد قیمت مسکن و زمین تبعات مختلفی داشته است و علاوه بر اینکه توزیع ناعادلانه را در پی داشته، بلکه عمر مفید ساختمان در ایران را به یک‌سوم تا یک‌هشتم دنیا رسانده و این کاهش عمر مسکن به معنای اتلاف منابع صرف‌شده در تولید مسکن است.

پس اگر عمر مفید ساختمانها هر سال افزایش یابد صرفه جویی بالایی در پی خواهد داشت و اگر توزیع ثروت تا حدی عادلانه شود، اختلاف طبقاتی به وجود نمی‌آید.

فارس