کمبود عرضه در بازار موجب رشد اجاره بها شده است

به گزارش اخبار ساختمان، بازار مسکن و چالش نرخ اجاره‌بها موضوعی است که طی سال‌های اخیر بعد از جهش قیمت مسکن مردم به‌شدت با آن سروکار دارند تا جایی که حتی بعد از ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار خریدوفروش شاهد رشد افسارگسیخته نرخ اجاره‌بها بوده‌ایم.

دولت با تعیین نرخ اجاره‌بها در کنترل بازار موفق نبود

بر اساس آخرین آمار ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی نرخ رشد سالیانه اجاره‌بها در تهران ۵۱.۶ درصد بوده درحالی‌که قیمت مسکن نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۱۷.۷ درصد رشد داشته، شاخص افزایش نرخ اجاره‌بها در کل کشور نیز در آبان ماه سال جاری به ۵۵ درصد رسیده است.

همچنین بر اساس اعلام مرکز آمار در تابستان ۱۴۰۰ متوسط افزایش اجاره‌بها برای خانواده‌هایی که تمدید قرارداد داشتند برابر با ۴۶.۹ درصد بوده درحالی‌که بر اساس اعلام ستاد ملی مقابله با کرونا حداکثر نرخ افزایش اجاره‌بها ۱۵ تا ۲۵ درصد بوده که این امر ناشی از موفق نبودن تعیین نرخ اجاره‌بها از سوی وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار مسکن است.

بی‌میل موجران برای اجاره واحدهای خالی

موضوع دیگری که بازار اجاره‌بها را طی ماه‌های اخیر مستأصل کرده نبود فایل‌های کافی برای مستأجران است چراکه کمبود عرضه نسبت به تقاضا موجب می‌شود تا موجران از فرصت استفاده کرده و مسکن خود را با مبلغ گزاف اجاره دهند و این موضوع باعث افزایش نرخ اجاره‌بها طی ماه‌های اخیر شده است.

به‌علاوه اجرایی نشدن قانون مالیات بر خانه‌های خالی موضوع اجاره ندادن خالی از سکنه را تشدید کرده چراکه موجران تمایلی به اجاره واحدهای خود در شرایط فعلی ندارند و ترجیح می‌دهند با نرخ‌های بالایی اقدام به اجاره واحدهای مسکونی کنند حال باوجود نیم میلیون واحد مسکونی خالی در تهران مالکان این واحدها تمایلی به عرضه واحدهای خالی به بازار مسکن ندارند چراکه باوجود تعیین نرخ از سوی ستاد ملی کرونا برای اجاره‌بها ترجیح می‌دهند واحدهای مسکونی خود را خالی نگه‌دارند و سایر افرادی که اقدام به اجاره دادن واحدهای خالی می‌کنند نرخ‌های بالایی برای آن ارائه می‌دهند که در توان مستأجر آن نیز و یا عده کمی می‌توانند از عهده آن بربیایند.

تعیین نرخ اجاره‌بها داد بر اساس عرضه و تقاضا

محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی درباره نرخ اجاره‌بها در بازار مسکن می‌گوید: «در ابتدا باید به این نکته توجه کرد که در قیمت‌گذاری مصوب و تعیین سقف اجاره فقط شامل قراردادهای تمدید اجاره می‌شود و در اجاره‌های جدید قابلیت قیمت‌گذاری وجود ندارد همچنین هدف از اجرای مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا در این طرح فقط اجاره‌های تمدید بوده با این هدف که تغییر و جابه‌جایی در شرایط کرونا کمتر شود و بنابراین برای قراردادهای تمدید ضابطه سخت افزایش بهای ۲۵ درصد تعریف‌شده است».

وی می‌گوید: «به‌طور قطع این مصوبات در بازار اجاره اثرگذار بوده‌ و می‌توان گفت بازار اجاره کنترل‌شده اما این کنترل نسبی است و تعیین اجاره‌بها متناسب با ارزش ملک یک واقعیت است اما نکته بسیار مهم توان پرداخت مردم است ازاین‌رو قیمت‌ها در بازار همواره بر اساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود».

مردم باید طرح‌های دولت برای کنترل بازار مسکن را لمس کنند

مصطفی قلی‌خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیان می‌کند: «تعیین نرخ اجاره‌بها بر اساس عرضه و تقاضا صورت می‌گیرد و زمانی که واحد مسکونی برای اجاره کم باشد موجران نرخ اجاره‌بهای واحدهای ارائه‌شده را افزایش می‌دهد و در حال حاضر با توجه به نبود و یا کمبود فایل‌های اجاره شاهد افزایش نرخ اجاره‌بها در بازار مسکن هستیم».

وی در ادامه می‌دهد: «زمانی که نرخ مصالح دستمزد و هزینه جابه‌جایی و سایر هزینه‌ها افزایش می‌یابد و به تبع آن باید انتظار افزایش قیمت مسکن و هم‌زمان با آن افزایش نرخ اجاره‌بها را داشته باشیم».

رئیس اتحادیه مشاوران املاک بابیان اینکه تعیین نرخ دستوری نمی‌تواند کمکی به بازار اجاره کند اظهار می‌کند: «تعیین نرخ اجاره‌بها از سوی ستاد ملی کرونا نمی‌تواند راهکار مؤثری برای کنترل بازار اجاره باشد چراکه مسکن موضوعی نیست که به‌توان قیمت آن را به‌صورت دستوری تعیین کرد و مالکان تعیین‌کننده نرخ اجاره‌بها هستند و به‌تبع آن عرضه و تقاضا می‌تواند نرخ‌ها در این بازار مشخص کند».

خسروی با اشاره به اینکه در انتظار استارت طرح اجاره‌داری حرفه‌ای در بازار مسکن هستیم می‌گوید: «موضوع اجاره‌داری حرفه‌ای طرحی است که از سوی وزارت راه و شهرسازی برای کنترل نرخ اجاره‌بها و بازار اجاره مسکن مطرح‌شده و این واحدها پس از ایجاد باید زیر نظر اتحادیه مشاور املاک اقدام به فعالیت کند و با هرگونه بی‌مقرراتی از سوی این واحدها با برخورد شدید از سوی اتحادیه روبه‌رو خواهد شد».

وی بابیان اینکه موجران نرخ اجاره‌بها را با توجه به افزایش قیمت سایر مؤلفه‌های اقتصادی مبنای درآمد خود قرار می‌دهند تصریح می‌کند: «زمانی که نرخ سایر مؤلفه‌های اقتصادی افزایش پیدا می‌کند موجران نیز برای کسب درآمد و افزایش درآمد خود برای تأمین نیازها مجبور به افزایش نرخ اجاره‌بها هستند و نمی‌توان با تعیین نرخ دستوری اقدام به کنترل بازار اجاره کرد».

خسروی بابیان اینکه در بحث اجاره‌داری حرفه‌ای باید واحدهایی برای اجاره از سوی دولت ساخته شود اظهار می‌کند: «در زمینهٔ بازار مسکن در دولت یازدهم و دوازدهم هیچ اقدامی صورت نگرفت و در این راستا دولت جدید باید همانند کشورهای همسایه واحدهایی برای اجاره بسازد و در اختیار مستأجران قرار دهد تا این افراد بتوانند در آن زندگی کنند همانند زوج‌های جوان، کارگران و افرادی که دارای درآمد کم و توانایی خرید مسکن را ندارند در آن سکونت کند و این موضوع می‌تواند تا حد بسیار زیادی از نوسانات بازار اجاره را کاهش دهد چراکه افراد نیازمند به واحدهای مسکونی اجاره‌ای سروسامان گرفته‌اند و در همین راستا بازار اجاره‌بها نیز آرام خواهد گرفت و به‌تبع آن نرخ اجاره‌بهای واحدهای مسکونی منبعی برای تعیین نرخ اجاره‌بها در بازار مسکن خواهد بود».

وی خاطرنشان می‌کند: «برای آرامش بازار مسکن مردم باید موضوع اجاره‌داری حرفه‌ای و مسکن ملی را به‌خوبی لمس کنند تا تب فعلی بازار مسکن فروکش کند».

آنا