مالیات های بخش مسکن وارونه عمل می کنند

به گزارش اخبار ساختمان، سند سوم بی تدبیری مالیاتی در سیاستگذاری بخش مسکن هم رو شد. درست در مقطعی که دولت قول داده بود مالیات را از مسیر تولید و سرمایه‌گذاری مولد بردارد و این اهرم بازدارنده را مقابل خطرناک ترین بیراهه سرمایه گذاری یعنی جریان غیرمولد ملک اندوزی قرار دهد، فعالان ساختمانی از یک وارونگی باورنکردنی در مالیات های مسکن خبر می دهند.

بررسی‌‌‌های انجام شده در پی اعتراض طیف سرمایه گذار ساختمانی به رفتار دوگانه و عجیب سیاستگذار با تولیدکننده مسکن و منجمدکننده مسکن، حاکی است: عرضه کننده های خانه از چهار سال پیش تا الان با پرداخت مالیات ساخت و فروش مسکن تنبیه شده اند اما محتکران طی همین مدت با مالیات توخالی به اسم مالیات بر خانه های خالی تشویق به موج سواری روی موج های کمرشکن تورم مسکن شده‌اند.

سازندگان مسکن - شرکت‌های ساختمانی، انبوه‌‌‌سازان و بساز و بفروش‌ها- بر اساس تغییراتی که در قانون مالیات های مستقیم در سال 96 اعمال شد، باید بخشی از درآمد یا همان حاشیه‌‌‌سود حاصل از ساخت و فروش مسکن را به عنوان مالیات ساخت و فروش مسکن به دولت پرداخت کنند.

این بخش از درآمد، باز به خاطر تدوین عجیب سیاست مالیاتی -که باعث شده یک ماده از قانون، یک فرمول بگوید و تبصره‌‌‌ای از همان ماده، فرمول کاملا متفاوتی را برای اعمال قانون در اختیار مالیات‌‌‌ستان قرار داده است- به تعبیری ‌‌‌ رقم قابل‌توجهی از درآمد سازنده‌‌‌ را شامل می شود و به تعبیری دیگر آنچنان سنگین محسوب نمی شود. 

اما مالیات بر سرمایه گذاری ساختمانی هر عدد و رقمی که باشد، در شرایطی که جریان ملاکی به تخریب قدرت خرید مصرف‌کننده از طریق انجماد خانه‌‌‌ها مشغول است، عین بی‌‌‌عدالتی و مصداق بارز سیاستگذاری ناکارآمد و زیان‌‌‌بار به حساب می‌‌‌آید.

سرمایه گذاران بخش ساختمان با قوانین مالیاتی تنبیه می شوند

ماده 77 قانون مالیات‌‌‌های مستقیم می‌‌‌گوید، درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.

ترجمه این ماده قانونی مشخص می‌کند که فعالان ساختمانی در ازای ساخت آپارتمان و فروش واحدهای نوساز باید معادل رقمی در حدود 20 تا 25‌ درصد از درآمد حاصل از این فعالیت مولد را مالیات پرداخت کنند. 

ترجمه ساده تر این فرمول پیچیده به این صورت است که بساز و بفروش ها در بازار مسکن در ازای ساخت و فروش هر واحد مسکونی باید حدود پنج ‌درصد قیمت فروش آپارتمان را به عنوان مالیات پرداخت کنند. این رقم برابری می‌کند با همان 20 تا 25‌ درصد از حاشیه سود یا درآمد پس‌‌‌ از کسر هزینه های ساخت. 

تا اینجا این قانون مالیاتی دو ایراد دارد؛ متن سخت و غیرقابل هضم برای مؤدیان از یکسو و مانع زایی در مسیر عرضه مسکن نو از سوی دیگر.  اما ایراد سوم، تبصره ذیل این ماده مالیاتی است که ظاهر ارزانی دارد در حالی که مرجع مالیاتی علی‌‌‌القاعده به ماده اصلی که باطن گرانی برای تولیدکنندگان مسکن دارد استناد می‌کند. 

متن تبصره ماده 77 قانون مالیات های مستقیم می‌‌‌گوید، اولین نقل و انتقال ساختمان‌‌‌ علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون مشمول مالیات علی‌‌‌الحساب به نرخ 0‌1 درصد به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مؤدیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود. ترجمه این تبصره با ظاهر فریبنده‌‌‌اش می‌‌‌گوید، زمانی که بساز و بفروش‌ها آپارتمان ساخته‌شده را می‌‌‌فروشند، باید رقمی معادل «2 در‌ هزار قیمت روز (فروش) آپارتمان، مالیات ساخت و فروش بپردازند. 

در متن تبصره، صحبت از ارزش معاملاتی ملک شده است. ارزش معاملاتی ضریبی از قیمت روز ملک است که با احتساب آن نرخ 10‌ درصد، رقمی در حدود 2/ 0‌ درصد قیمت روز را مشمول مالیات می‌کند.

به این ترتیب، تولیدکنندگان مسکن، هنگام فروش واحدهای ساخته‌‌‌شده، رقمی معادل 8/ 1 تا 2 در‌ هزار قیمت فروش را بابت مالیات ساخت و فروش پرداخت می‌کنند. و سپس در پایان سال مالیاتی ما به التفاوت این رقم تا پنج درصد قیمت فروش را باید در نهایت بپردازند.

تنبیه سازندگان مسکن با قوانین مالیاتی چه تبعاتی به دنبال خواهد داشت؟

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد طی دست‌‌‌کم چهار سال گذشته پارامترهای شوک‌‌‌آور شامل هزینه‌های سرسام‌آور در سرمایه‌گذاری ساختمانی (از قیمت ساخت و قیمت تمام شده گرفته تا ارقامی همچون مالیات ساخت و فروش) از یکسو و سلب قدرت خرید مسکن از مصرف‌کننده‌‌‌ها با جهش قیمت از سوی دیگر باعث خروج تولیدکنندگان خانه از بازار ساختمان سازی و تعمیق چند لایه رکود ساختمانی شده است. 

در پایتخت متوسط تیراژ ساخت مسکن طی سال‌های اخیر به حدود 60‌ درصد حالت طبیعی در سال های دورتر سقوط کرد. در کل کشور نیز تیراژ ساخت و عرضه مسکن دست‌‌‌کم 150‌ هزار واحد پایین‌‌‌تر از کف بحرانی عرضه است.

قوانین مالیاتی عاملی برای تشویق ملاکان شده است

ناهنجاری سیاستی در بازار مسکن زمانی واضح‌‌‌تر دیده می شود که مشخص شود سیاستگذار در ازای مالیات گرفتن از تولیدکننده مسکن، انبارکننده مسکن را از مالیات معاف کرده است.

در همان سالی که قانون مالیات بر ساخت و فروش مسکن به تصویب رسید، دولت مکلف شده بود مالیات بر خانه خالی را اعمال کند. اما این نوع مالیات فرعی و ناکارآمد برای تنظیم بازار مسکن آن هم در شرایطی که اعمال آن نیازمند بانک اطلاعاتی درست و حسابی از املاک خالی از سکنه است، هیچ وقت از هیچ مالک خانه خالی گرفته نشد و می توان گفت در حال حاضر قانون مالیات بر خانه های خالی به بن بست خورده است. 

مالیات بر خانه خالی در دنیا، مالیات درجه چهارم برای تنظیم بخش مسکن محسوب می شود به‌طوری که در بازار مسکن کشورهای موفق در تنظیم این بازار، مالیات اصلی (درجه یک)، مالیات سالانه بر املاک به صورت نرخ شناور (نرخ بیشتر بر خانه های با قیمت بالا و چند خانه ای ها) است.

همچنین اگر در کشوری مالیات بر خانه خالی دریافت شود بازار مسکن آن کشور به بانک اطلاعاتی به روز از تعداد خانه های خالی و مشخصات مالکان آنها مجهز است. 

در بازار مسکن کشورمان، مالیات علیه ملاکی و جریان غیرمولد ملکی طوری تنظیم شده است که عملا امکان اخذ مالیات از ملاکان فراهم نباشد؛ اتفاقی که طی همین دست‌‌‌کم چهار سال اخیر به رغم ابررونق خریدهای سرمایه‌‌‌ای ملک رخ داده است و سیاستگذار بدون آنکه تدبیر اساسی به نفع کاهش قیمت مسکن و احیای رونق پایدار صورت دهد، به حمایت نامرئی از وضع موجود (ابررکود تورمی) پرداخته است. 

از دو سال پیش تاکنون نیز مالیاتی با عنوان مالیات بر خانه لوکس تدارک دیده شده است که نرخ آن یک در‌هزار قیمت روز و املاک مشمول نیز خانه‌‌‌های با قیمت نجومی هستند. این مالیات نیز در مقایسه با مالیات بر تولید مسکن، به لحاظ نرخ و دامنه فراگیری کاملا عجیب است.

قانون مشوق های مضاعف برای منجمدکنندگان مسکن در نظر گرفته است

قانون مالیات بر ساخت و فروش مسکن نه تنها جلوی پای تولیدکنندگان خانه و سایر سرمایه گذاران ساختمانی سنگ گذاشته است که آنها را به انجماد خانه‌‌‌های نوساز به مدت حداقل سه سال، تشویق می‌کند. 

تبصره دیگری در ذیل ماده 77 وجود دارد که می‌‌‌گوید اگر سه سال از تاریخ پایان‌‌‌کار یک آپارتمان نوساز گذشته باشد سازنده آن خانه از پرداخت مالیات ساخت و فروش معاف است. این مدل مالیات ستانی جریان مولد را به بیراهه غیرمولد تشویق می کند.

به این ترتیب در دوره اخیر ابررکود تورمی مسکن که از سال 97 با جهش قیمت خانه در پایتخت و سپس سایر شهرها شروع شد و تاکنون نیز رکود سنگین آن ادامه داشته است، جریان مولد در بازار ملک از دو جا آسیب جدی دید.

ابتدا از محل افزایش هزینه سرمایه‌گذاری و سپس از ناحیه تحریک به خروج از مسیر اصلی و ورود به مسیر انحرافی. هزینه زایی برای عرضه مسکن و هزینه صفر برای احتکار ملک، نتیجه سیاستگذاری در سال‌های اخیر برای مهم‌ترین بازار مصرفی کشور بوده است. 

بازندگان این سیاست‌ها تولیدکننده و مصرف‌کننده مسکن بودند و برنده آن هم ملاکان که به ملک اندوزی به شکل خانه های بدون استفاده، عطش عرضه بازار مسکن را تشدید و اسباب رشد بیشتر قیمت را فراهم کردند.

مالیات های مسکن وارونه عمل می کنند

ابراهیم رئیسی، رئیس‌‌‌جمهور کشورمان در اولین مصاحبه مطبوعاتی بعداز شروع به کار رسمی دولت سیزدهم وعده داد مالیات از مسیر تولید حذف می‌شود و بر جریان سفته‌‌‌بازی و غیرمولد اعمال خواهد شد.

رئیسی در ایام تبلیغات انتخابات ریاست جمهوری هم نظر ویژه‌‌‌ای در وعده‌‌‌های خود نسبت به بازار مسکن داشت و اعلام کرده بود سوداگری و سرمایه‌گذاری غیرمولد در بخش مسکن با مالیات‌‌‌های بازدارنده قابل مهار است.

اما تاکنون هیچ علامت حتی ضعیف و امیدوارکننده هم از تدوین یک سیاست ساده برای مقابله مالیاتی موثر با ملک‌‌‌بازها در دولت مشاهده نشده است. به جای این کار درست، مدتی است سیاستگذار مشغول وصله و پینه مالیات ناکارآمد و توخالی است. 

این در حالی است که دولت می تواند بدون هیچ هزینه ای و با رگولاتوری درست مالیاتی، سرمایه‌‌‌ها را از بازار املاک منجمد آزاد و روانه بازار ساخت کند.

تشویق مالیاتی سازندگان مسکن در کنار تنبیه مالیاتی محتکران مسکن، همان رگولاتوری درست و حرفه‌‌‌ای است که به دلایل نامعلوم فعلا نوع وارونه‌‌‌ای از این عملیات تنظیم در بازار مسکن حاکم است. 

مالیات بر ساخت و فروش مسکن با رگولاتوری حرفه‌‌‌ای می‌تواند از دسته‌‌‌ای از سازنده‌‌‌ها که واحدهای مسکونی خارج از اختیار و انتخاب تقاضای مصرفی را تولید می‌کنند، گرفته شود. سایر سازنده‌‌‌ها که واحدهای کم متراژ و ارزان در مناطق پرتقاضای شهرها احداث می‌کنند نیز می‌توانند از این مالیات معاف شوند. اما سیاستگذار این را هم از بازار مسکن دریغ کرده است.

بیشتر بخوانید: تکرار وعده های دولت برای مهار فعالیت غیرمولد در بازار مسکن

دنیای اقتصاد