تورم مسکن و تورم زمین در پایتخت همگرا شدند

به گزارش اخبار ساختمان، آهنگ بازگشت سازنده ها به بازار ساخت و ساز از بازار زمین نواخته شد. بررسی داده های مربوط به تغییرات قیمت قطعی و پیشنهادی فروش مسکن و زمین و نیز آخرین وضعیت تغییرات قیمت پیشنهادی در بازار فروش آپارتمان های نوساز حکایت از آن دارد که شرایط برای بازگشت سازنده ها به بازار ساخت و ساز در شروع سال جدید تا حدی فراهم شده است.

بهبود شرایط ساخت و ساز ناشی از همگرایی دو تورم ملکی در پایتخت شامل تورم زمین و نیز تورم مسکن در شروع سال 1401 است. این موضوع سبب شده حاشیه سود ساخت و ساز در تهران اندکی بهبود پیدا کند.

بازار زمین و مسکن در چهار سال گذشته چه تغییراتی داشته است؟

بررسی روند طی شده در بازار زمین و مسکن طی چهار سالی که گذشت، نشان دهنده افت و خیز در این دو بازار ملکی بوده و تغییراتی در رفتار و انتخاب های سازنده های مسکن را نیز به دنبال داشته است تا جایی که منجر به خروج سازندگان از بازار مسکن شده بود و تا حدودی شرایط را برای بازار مسکن سخت تر کرده بود.

سال 97 همزمان با ورود تمام عیار به دوره جهش قیمت مسکن، تورم زمین نیز شتاب گرفت. در عین حال اگرچه تورم مسکن در بدو دوره جهش نقش پیشتاز داشت و تورم زمین به دنبال آن آغاز شد، اما در عمل طی سال های 97 تا پایان 99 تقریبا همواره سرعت رشد قیمت زمین در تهران به مراتب بیشتر از سرعت رشد قیمت مسکن بود.

بررسی ها نشان می دهد طی سه سال 97 تا 99 سرعت رشد قیمت زمین در تهران به طور میانگین سه برابر سرعت رشد قیمت مسکن بود. این فاصله بسیار زیاد بین دو گونه تورم ملکی از قبیل زمین و مسکن اگرچه در سال های جهش بسیار زیاد بود اما پارسال همزمان با شروع دوره پساجهش و ثبات نسبی قیمت مسکن، به تدریج رو به کاهش گذاشت.

آخرین آمارهای مستند از تغییرات قیمت زمین که توسط مرکز آمار ایران تدوین و منتشر شد، حکایت از آن دارد که سرعت رشد قیمت زمین کاهش قابل توجهی داشته است.

تابستان سال گذشته تغییرات فصلی میانگین قیمت زمین در تهران سه ‌درصد بود و این در حالی است که در سال های پیش از آن همزمان با دوره جهش، میانگین تغییرات قیمت زمین در تهران در هر فصل نسبت به فصل قبل حدود 20‌ درصد محاسبه می شد.

این در حالی است که تورم فصلی مسکن در طول سه سال جهش به طور متوسط حدود 6‌ درصد بود. به این ترتیب از تابستان پارسال در آمارهای رسمی از بازار زمین، سقوط تورم در این بخش از بازار نقل و‌ انتقالات ملکی گزارش شد.

مطالعه آمارهای مربوط به تغییرات قیمت پیشنهادی فروش زمین و مسکن پس از آن مقطع زمانی در فایل های عرضه شده از طریق بخش آگهی های ملکی «بازار نیازمندی های آنلاین دیوار» نیز حکایت از آن دارد که روند کاهش سرعت رشد قیمت زمین پارسال در نیمه دوم سال نیز ادامه پیدا کرد؛ طوری که اکنون در شروع سال 1401 فاصله تورم مسکن و زمین در سه سال اخیر به شدت کاهش پیدا کرده و به حدی کم شده که می توان دو نرخ تورم مذکور را «همگرا» توصیف کرد.

مقصود از همگرایی این است که فاصله سرعت رشد قیمت مسکن و سرعت رشد قیمت زمین نسبت به یکدیگر بسیار کم شده است. البته هم زمین و هم مسکن همچنان در حال تغییر قیمت با مقدار بسیار اندک هستند و نرخ تورم آنها صفر نیست اما این تغییرات افزایشی با سرعت بسیار پایین در حال رخ دادن است.

بهبود حاشیه سود ساخت و ساز در 1401

همگرایی میان دو تورم ملکی شامل تورم زمین و مسکن در تهران به مثابه آهنگ بازگشتی است که برای سازنده ها نواخته می شود. صدای آهنگ بازگشتی که از بازار زمین به گوش سازنده ها می رسد، در واقع توصیف کننده افزایش حاشیه سود ساخت و ساز در تهران است که می تواند خبر خوشی برای فعالان ساختمانی که موقتا فعالیت خود را متوقف کرده بودند، باشد.

حساب و کتاب عایدی ساخت و ساز در پایتخت طی سال گذشته نشان دهنده سقوط حاشیه سود ساخت مسکن به زیر کف مورد انتظار سازنده ها بود.

در واقع روند پرشتاب تورم زمین در مقایسه با تورم مسکن طی سال های جهش سبب شده بود ساخت و ساز در پایتخت دیگر در زمره فعالیت های اقتصادی پرسود دسته بندی نشود. کف عایدی سرمایه گذاری ساختمانی که مورد انتظار سازنده هاست، حدود 30‌ درصد است و این در حالی است که زمستان پارسال این عایدی به طور میانگین به 28‌ درصد رسیده بود.

از آنجا که یک اجرای پروژه ساختمانی به طور میانگین 18 ماه به طول می انجامد، عملا سود حاصل از ساخت و ساز در تهران به دلیل قیمت بسیار زیاد زمین به عنوان مهمترین عنصر تشکیل دهنده قیمت تمام شده مسکن از یکسو و ثبات نسبی قیمت مسکن در بازار معاملات از سوی دیگر، به پایین ترین حد ممکن رسیده و از کف مذکور نیز کمتر شده بود.

زمستان پارسال حاشیه سود ساخت و ساز در تهران عملا از حاشیه سود سپرده گذاری بانکی که یک سرمایه گذاری بدون ریسک محسوب می شود، کمتر بود یا با اغماض با آن برابر بود.

حاشیه سود حاصل تفاضل قیمت تمام شده ساخت از قیمت فروش واحدهای نوساز است که بر اساس اعداد و ارقام مربوط به هزینه ساخت شامل هزینه تامین اجزای ساختمانی (زمین، مصالح، عوارض، خدمات مهندسی و...) و نیز قیمت فروش واحدهای نوساز ساخته شده محاسبه می شود.

به این منظور داده های مربوط به قیمت های پیشنهادی فروش واحدهای نوساز در بازار نیازمندی های آنلاین دیوار برای برآورد حاشیه سود در شروع سال 1401 مورد استفاده قرار گرفته است. اردیبهشت امسال میانگین قیمت پیشنهادی فروش هر مترمربع آپارتمان نوساز در تهران به 41‌ میلیون و 500‌ هزار تومان رسیده است.

همچنین میانگین قیمت فروش هر مترمربع زمین در تهران که از طریق فایل های فروش ثبت شده در بازار نیازمندی های آنلاین دیوار محاسبه شده، در اسفند 1400 مترمربعی 55‌ میلیون و 300‌ هزار تومان بوده است.

آخرین آمار رسمی مربوط به قیمت زمین در تهران متعلق به بهار پارسال است که گزارش مرکز آمار نشان داد میانگین قیمت زمین در پایتخت در آن فصل به 46‌ میلیون تومان رسیده بود. نکته قابل تامل این است که فاصله قیمت پیشنهادی فروش واحدهای نوساز در تهران در مقایسه با واحدهای چند ساله حدود 25‌ درصد است و این نشان می دهد میانگین مذکور می تواند مبنای قابل اتکایی برای برآورد حاشیه سود ساخت و ساز به شمار بیاید.

با استفاده از میانگین قیمت زمین و نیز قیمت نوسازها در بازار مسکن تهران در فایل های فروش مشخص می شود به دلیل همگرا شدن تورم زمین و مسکن در حال حاضر، عایدی ساخت و ساز قدری بهبود پیدا کرده و به کف مورد انتظار سازنده ها یعنی 30‌ درصد رسیده است.

داده های قیمتی مذکور نشان می دهد در پایان سال 1400 تورم فصلی زمین تک رقمی شده و به پنج تا هشت ‌درصد رسیده و این در حالی است که پارسال تورم مسکن نیز در اغلب ماه ها حدود 2‌ درصد بود. البته نزدیک شدن دو نرخ تورم مسکن و زمین در تهران بیش از اینکه در یک رقمی شدن هر دو نرخ نمود پیدا کند، در تغییرات نقطه ای آنها مشهود است.

تورم نقطه ای زمین در پایان سال 1400 در تهران بر اساس میانگین قیمت های پیشنهادی حدود 23‌ درصد برآورد شده و این در حالی است که تورم نقطه ای مسکن در این مقطع زمانی نیز 17‌ درصد بوده است. به این ترتیب در شروع سال 1401 سرعت رشد قیمت زمین و مسکن در تهران بسیار به یکدیگر نزدیک شده است.

هرچند رسیدن عایدی ساخت و ساز به 30‌ درصد خبر خوشی برای سازنده ها به شمار می آید، اما به منزله فرارسیدن زمان مناسب برای شروع دوره رونق نیست. در این مرحله می توان اعلام کرد که دوره باخت ملک سازها به ملک بازها که سال گذشته از آن خبر داده بودیم، به سر رسیده و شرایط برای بازگشت سازنده ها به بازار ساخت و ساز هموارتر از پارسال است.

با این حال حاشیه سود 30‌ درصدی نیز هنوز آنقدر جذاب نیست که بتواند زمینه ساز شکل گیری موج ساخت و ساز شود. در واقع سود 30‌ درصدی ناشی از ساخت مسکن با توجه به دوره ساخت حداقل یک سال و نیمه، در واقع معادل سود بانکی 20‌ درصدی است که در ازای سپرده گذاری پرداخت می شود.

زمانی که عایدی ساخت و ساز از این مقدار فراتر برود، می توان امیدوار بود که سازنده های بیشتری برای بازگشت به فعالیت حرفه ای خود یعنی ساخت و ساز در تهران مهیا می شوند. فعلا فقط می‌توان اینطور گزارش داد که وخامت اوضاع بازار ساخت و ساز به اندازه پارسال نیست و جهت تغییرات تورمی سبب شده شرایط برای فعالیت سازنده ها قدری بهبود پیدا کرده است و وضعیت «ضد ساخت مسکن» که پارسال در پایتخت حاکم بود، حداقل فعلا به شدت گذشته نیست. بنابراین ورود برخی از سرمایه گذاران ساختمانی به بازار ساخت مسکن تهران به صورت خفیف مورد انتظار است.

متغیرهای موثر بر بازار ساخت و ساز

برای فعالان ساختمانی مهم است که بدانند در آینده چه رخدادهایی روی وضعیت بازار ساخت و ساز موثر خواهد بود. این موضوع بستگی زیادی به آینده انتظارات تورمی دارد. در صورتی که انتظارات تورمی تا حد زیادی کنترل و مهار شود، می توان امیدوار بود که چرخه معاملات مسکن نیز به جریان بیفتد و با شکستن قفل فروش واحدهای نوساز، سازنده های بیشتری فعالیت ساخت و ساز را از سر بگیرند.

انتظارات تورمی نیز بستگی زیادی به وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها یعنی مذاکرات برای رفع تحریم ها دارد. مادامی که اخبار مثبت درباره نتیجه بخش بودن مذاکرات دریافت می شود، اثر آن بی فاصله در بازارهای مختلف محسوس می شود و باعث واکنش مثبت فعالان بازار مسکن به مذاکرات برجامی نیز شده است.

در واقع کاهش ریسک متغیری غیراقتصادی به ثبات یا کاهش قیمت ارز منجر خواهد شد و به دنبال آن انتظارات تورمی مهار می شود. به این ترتیب به تدریج شاهد کاهش قیمت مسکن از سطح نامتعارف خواهیم بود و در نتیجه مهار انتظارات تورمی، متقاضیان مصرفی مسکن نیز به دنبال کاهش قیمت واقعی مسکن (کمتر بودن تورم مسکن از تورم عمومی) آمادگی ورود به بازار را پیدا می کنند.

مجموعه این شرایط می تواند به تکمیل شدن زنجیره بازار مسکن از ساخت تا فروش منجر شود. کنترل انتظارات تورمی نتیجه مهم دیگری نیز به دنبال دارد و آن مهار تورم در بازار مصالح ساختمانی خواهد بود. نتیجه بخش بودن مذاکرات رفع تحریم ها می تواند به برقراری ثبات قیمتی در بازار مصالح بینجامد و در نتیجه علاوه بر «قیمت زمین» به عنوان یک مولفه اصلی موثر بر هزینه ساخت، شتاب «تورم مصالح» نیز کاهش پیدا می کند و در نتیجه حاشیه سود ساخت و ساز از این محل نیز قابل افزایش خواهد بود.

در کنار همه این متغیرها اعمال برخی سیاست های غلط و همچنین برخی بی عملی ها از سوی سیاستگذار مسکن، رکود در بازار ساخت و معاملات مسکن را تشدید می کند. به دلیل فقدان اهرم های موثر مالیاتی برای مقابله با انجماد ملکی، بسیاری از سرمایه ها به جای اینکه صرف ساخت مسکن شود، روانه بازار خرید و فروش واحدهای آماده می شود و در نهایت این واحدهای آماده نیز به صورت خالی و بی استفاده فریز می شوند.

این در حالی است که با اعمال اهرم مالیاتی موثر یعنی مالیات سالانه بر املاک و ایجاد ریسک و هزینه برای ملاکی و سفته بازی، نه تنها حلقه آخر فرآیند ساخت و ساز یعنی معاملات مسکن رونق می گیرد، بلکه سرمایه های ملکی نیز صرف ساخت مسکن خواهد شد.

بیشتر بخوانید: نرخ مالیات بر ساخت و ساز چقدر است؟

دنیای اقتصاد