بازار مسکن باید از عواقب متروپل سازی ها درس بگیرد

به گزارش اخبار ساختمان، فاجعه ریزش متروپل در روزهای اخیر در حالی شوک بزرگ ساختمانی را به کشور وارد کرده است که بررسی ها و حقایق پنهان نشان دهنده سایه متروپل سازی و عواقب احتمالی آن در بازار مسکن است.

این فاجعه دردناک در حالی نشان دهنده ناکارآمدی سیستم نظارت بر حسن اجرای ساخت و سازهاست که در عین حال حاکی از آن است که ساخت و ساز ملکی در کشور با ریسک پنهان مشابه ساختمان متروپل مواجه است. ریسکی که می تواند سایر ساخت و سازها از جمله ساخت و سازهای مسکونی را نیز با مشکلات احتمالی مواجه کند.

با این حال، وقوع این فاجعه ساختمانی، نشان می دهد هم اکنون و در شرایطی که ساخت و سازها با ریسک های مشابه فاجعه ریزش متروپل مواجهند، برای به حداقل رساندن این ریسک ها و در بهترین شرایط برای از بین بردن آنها، خریداران ملکی از این پس باید دقت بیشتری را در زمان خرید اعمال کنند.

اولین درس عبرت این فاجعه ساختمانی برای خریداران مربوط به احتیاط ها، چک ها و بررسی های لازم برای خرید واحدهای مسکونی و سایر ساختمان ها با کاربری های مختلف به خصوص ساختمان های فاقد پایان کار است و دیگری مربوط به انجام کلیه چک های امنیتی، سازه ای، معماری و... ساختمان های تازه سازی است که پشت تبلیغات رنگین و خاص پنهان شده و تبلیغات برای فروش این ساختمان ها به حدی است که در بسیاری از موارد خریدار برای خرید چشم بسته این واحدها و ساختمان ها وسوسه می شود.

فاجعه متروپل نشان داد نه تبلیغات خاص، نه برند شرکت های سازنده و نه جاذبه های خرید با قیمت مناسب ساختمان های فاقد پایان کار، هیچ کدام دلیل موجهی برای عدم چک ها و بررسی های اطمینان بخش از بابت تضمین کیفیت ساخت و عدم کم فروشی در ساخت و سازها نیست.

ساختمان متروپل در آبادان، ظهر روز دوشنبه، دوم خرداد ماه ۱۴۰۱، در نتیجه آنچه در گزارش مهندس ناظر حین عملیات ساخت و قبل از زمان بهره برداری، وجود نقص فنی و احتمال ریزش عنوان شده بود، فروریخت.

بررسی‌‌‌ها بر اساس اخبار منتشر شده پس از ریزش این ساختمان نشان می‌دهد، به دنبال وقوع این حادثه، بخشی از ساختمان موسوم به برج دوقلوی «متروپل» فروریخت که این رویداد تلخ منجر به کشته و مصدوم شدن عده ای از شهروندان آبادانی شد. ریزش ساختمان متروپل از همان دقایق اولیه سوال های بسیاری را ایجاد کرد.

شاید مهم ترین سوال این بود که چه عاملی باعث شده است این ساختمان خاص به بهره برداری برسد در حالی که از چند ماه قبل مهندس ناظر پروژه نسبت به ناایمن بودن و پیش بینی ریزش آن در نتیجه عدم رعایت ضوابط ساخت و ساز، هشدار داده بود و حتی درخواست توقف پروژه را به مدیریت شهری ارائه کرده بود؟

ما در گزارشی که بعد از وقوع این حادثه ضمن معرفی دلایل ریزش متروپل، دلیل اصلی وقوع این حادثه و سایر حوادث مشابه ساختمانی را رمزگشایی کردیم.

در آن گزارش اعلام شد: مشکل اصلی این نوع ساخت و سازها و موارد مشابه در یک قانون قدیمی و ناکارآمد و در عین حال نیازمند به بازنگری مصوب سال ۱۳۳۴ یعنی قانون شهرداری ها رصد می شود.

بر اساس ماده ۱۰۰ این قانون، شهرداری ها به عنوان مراجع صدور پروانه و مسوول رسیدگی به تخلفات ساختمانی در مواردی که سازنده در فرآیند ساخت مرتکب خلاف شده باشد می تواند دستور توقف عملیاتی ساختمانی را صادر کند.

ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها و به طور مشخص تبصره های یک، ۷ و ۸ این قانون وظایف کلی در قبال صدور مجوز و نظارت بر ساخت و ساز را مشخص می کند. در واقع، ‌‌‌مشکل اصلی در متن ماده مذکور نهفته است که به جای اینکه شهرداری ها را «ملزم» به برخورد با عملیات ساختمانی در مواقع ضروری کند، این طور قید کرده که «شهرداری «می تواند» از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله ماموران خود اعم از اینکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد، جلوگیری کند.»

این موضوع نشان می دهد حتی در مورد ساختمان های فاقد پروانه، شهرداری اختیار دارد که از ادامه ساخت و ساز جلوگیری کند یا نکند! و این خود نشان دهنده ضعف شدید مفاد این ماده قانونی است که حتی جلوگیری از ساخت بنای بدون پروانه را به «اختیار» شهرداری گذاشته است.

مادامی که این قانون به طور موثر اصلاح نشود، طبعا جلوگیری از ساخت و سازهای مشکل دار فاقد ضمانت اجرای قانونی است. بخش دیگری از مشکل، رواج معامله ساختمان های فاقد پایان‌‌‌کار است. در حالی که مطابق با قانون دفاتر اسناد رسمی مجاز به ثبت نقل و‌ انتقالات ساختمان های فاقد پایان کار نیستند اما از آنجا که عمده معاملات ملکی در محیط غیررسمی و از سوی واسطه های ملکی در قالب تنظیم مبایعه نامه‌‌‌ در حکم سند غیررسمی انجام شده و تنظیم سند رسمی به بعد از دریافت پایان کار و سند موکول می شود، هم اکنون تقریبا ۱۰۰‌ درصد معاملات ساختمان های نوساز در بازار واحدهای مسکونی تازه ساز فاقد پایان‌‌‌کار انجام می شود.

خطر املاک بدون پایان کار

معاملات ملکی در ساختمان های فاقد پایان کار چندین و چند خطر بسیار مهم و نهفته را برای خریداران در خود جای داده است که شاید بتوان مهم ترین آن را ریسک پنهان کم فروشی، فروش ساختمان فاقد کیفیت و واحدهایی اعلام کرد که عملیات ساخت آنها بدون رعایت ۱۰۰ درصدی ضوابط فنی، سازه ای، معماری و شهرسازی انجام شده است.

در شرایطی که تقریبا همه واحدهای نوساز که در بازار معاملات املاک مورد معامله قرار می گیرند فاقد پایان کار هستند، دو ریسک یا دو خطر پنهان برای خریداران آنها وجود دارد که فاجعه ریزش متروپل به عنوان یک تلنگر می تواند خریداران این گروه از واحدها را نسبت به این نوع خرید ملکی حساس تر کند.

مخاطب اولین درس عبرت متروپل برای خریداران ملکی آن دسته از خریداران و متقاضیانی هستند که قصد خرید واحد یا ساختمان های فاقد پایان کار را دارند. وجود اختلاف قیمت بین ساختمان های نوساز برخوردار از پایان کار و فاقد پایان کار و همچنین تعویق مرحله آخر پرداخت بهای ملک خریداری شده در ساختمان های بدون پایان کار نسبت به واحدهایی که پایان کار آنها اخذ شده است، بخش زیادی از خریداران را نسبت به خرید ساختمان های بدون پایان کار وسوسه می کند.

همین موضوع منجر به رواج معاملات مبایعه نامه ای ساختمان های نوساز بدون پایان کار در بازار مسکن شده است. در شرایطی که معمولا قیمت واحدهای مسکونی نوساز برخوردار از پایان کار نسبت به ساختمان های فاقد پایان کار در برخی موارد بیشتر است و از سوی دیگر به دلیل آماده نبودن پایان کار زمان پرداخت مرحله آخر بهای خرید واحد که منوط به فرارسیدن زمان تنظیم سند و آماده شدن پایان کار است، طولانی تر است، خرید این واحدها نسبت به واحدهای با پایان کار آماده، ‌‌‌وسوسه انگیز است.

این در حالی است که دریافت پایان کار به منزله گارانتی ساختمان به جهت رعایت ضوابط و مقررات فنی و شهرسازی، عدم کم فروشی و عدم انحراف از ضوابط و در نتیجه تضمین کیفیت ساخت ساختمان هاست.

درس عبرت اول مربوط به خطر پنهانی است که این ساختمان ها (ساختمان های فاقد پایان کار) به رغم بهتر بودن شرایط خرید آنها برای خریداران، متقاضیان بازار ملک را تهدید می کند.

مخاطبان درس عبرت دوم نیز افرادی هستند که تنها به تبلیغات گسترده، رنگین و خاص سازنده های حقیقی و به‌خصوص حقوقی ها (هر چند شرکت ها و سازنده های صاحب نام و برند) توجه کرده و تحقیق مستند و محکمی در خصوص کیفیت ساخت و سلامت پروژه به لحاظ فنی و... انجام نمی دهند.

پروژه متروپل نشان داد، خریداران ملکی نباید تنها به تبلیغات و برندهای خاص توجه کرده و لازم است در زمان خرید نسبت به صحت و سلامت پروژه به خصوص از لحاظ فنی و تضمین کیفی، حداکثر اطمینان را به دست آورند. در واقع درس دوم این رویداد برای خریداران و متقاضیان ملکی آن است که حتی در دل پروژه هایی که پشت تبلیغات رنگین و خاص پنهان شده اند نیز ریسک های زیادی نهفته است که باید این ریسک ها قبل از اقدام برای خرید برای خریدار به حداقل برسد و اطمینان های لازم از بابت سلامت پروژه از سوی وی حاصل شود.

در واقع هر دو درس عبرت پروژه متروپل برای خریداران ملکی دربردارنده توصیه به انجام عملیات ضروری چک و بررسی دقیق هر پروژ‌‌‌ه ساختمانی با هر اسم و برند و در هر منطقه و هر شرایطی است که قصد خرید آن را دارند.

در واقع باید خریداران قبل از اقدام به خرید ریسک های احتمالی را به صفر رسانده سپس اقدام به خرید کنند. مهم ترین ریسک های نهفته در این پروژه ها شامل یافتن پاسخ درست برای این سوالات است که آیا در ساخت ساختمان و واحدهای مذکور، مقررات ملی ساختمانی به صورت تمام و کمال رعایت شده است یا خیر؟

آیا ضوابط ایمنی در این ساختمان به طور کامل اعمال شده است؟ آیا ضوابط شهرسازی و معماری به طور دقیق و با جزئیات در ساخت مورد استناد و اعمال واقع شده است؟

اما برای رسیدن به پاسخ این سوالات، یک سوال مهم در این زمینه آن است که وقتی تقریبا همه خرید و فروش های ملکی در کاربری های مختلف (اعم از مسکونی، تجاری، اداری و...) در بازار واحدهای فاقد پایان کار انجام می شود، خریداران چگونه می توانند ریسک های احتمالی را قبل از اقدام برای خرید به صفر برسانند؟

در شرایطی که ساختمان فاقد پایان کار است، خریداران چگونه می توانند برای این سوالات مهم به پاسخ مناسب دست پیدا کنند؟

گارانتی ساختمان قبل از پایان کار

گارانتی ساختمان قبل از صدور پایان کار، همان گزارش هایی است که مهندسان ناظر در خصوص کیفیت ساخت، تخلف های احتمالی یا سلامت پروژه تا مرحله ای که ساخت انجام شده است، تهیه کرده و به مرجع صدور پروانه ساختمانی که اتفاقا مسوول کنترل صحت ساخت و سازهاست ارائه می کنند.

در واقع در مواردی که خریداران ملکی قبل از مرحله دریافت پایان کار اقدام به خرید ملکی می کنند می توانند از طریق گزارش های مهندس ناظر پاسخ سوالات مطرح شده درفوق از بابت وضعیت سلامت پروژه را بیابند.

در این گونه موارد، متقاضی خرید باید به گزارش مهندس ناظر در طول فرآیند ساخت دسترسی پیدا کند.

در ساختمان متروپل نیز قبل از افتتاح و شروع بهره برداری، مهندس ناظر با اشاره به تخلفات صورت گرفته در پروژه نسبت به خطر ریزش ساختمان هشدار داده بود.

اما بررسی ها نشان می دهد، هیچ تکلیفی که گزارش های مهندس ناظر از طریق دفاتر خدمات الکترونیک شهر یا هر مرجع دیگری در اختیار شهروندان و متقاضیان قرار بگیرد متوجه شهرداری ها نیست.

در صورتی که اگر همین گزارش ها در یک اتاق شیشه ای منتشر شود نه تنها ضوابط فنی و مقررات ملی ساختمانی از سوی سازنده ها رعایت خواهد شد بلکه این گزارش ها می تواند به منزله گارانتی ۱۰۰‌ درصدی حسن اجرای عملیات ساختمانی مهندسان و سازنده ها مورد استناد قرار بگیرد و عدم کم فروشی و عدم انحراف از ضوابط ساختمانی و شهری را ضمانت کند.

عامل بازدارنده تولید متروپل ها

در شرایطی که هیچ تکلیفی از بابت ایجاد این اتاق شیشه ای و انتشار بی قید و شرط گزارش مهندسان ناظر از کیفیت فرآیند ساخت یا حداقل ایجاد دسترسی برای متقاضیان خرید به این گزارش ها متوجه شهرداری ها نیست، ‌‌‌اقلیت خریداران حساس به کیفیت ساختمان هایی که متقاضی خرید آن هستند ممکن است مشروح گزارش های مهندس ناظر را از مالک یا سازنده مطالبه کنند.

در واقع در شرایطی که هیچ مسیر رسمی برای دسترسی متقاضیان خرید به گزارش های مهندسان ناظر وجود ندارد، نسخه ای از این گزارش ها همواره در اختیار سازنده قرار دارد که خریدار می تواند آن را از فروشنده یا سازنده مطالبه کند. البته در این روش دسترسی هم ریسک های زیادی از بابت احتمال ارائه گزارش های غیرواقعی وجود دارد.

به این ترتیب بهتر است شرایطی فراهم شود تا مرجع صدور پروانه و نظارت ساختمانی امکان دسترسی شهروندان و متقاضیان خرید ساختمان ها به این گزارش ها را در یک محیط شفاف، رسمی و بدون ریسک فراهم کنند.

در واقع این اقدام می تواند به شفاف ترین چکاپ ساختمانی تبدیل شود که هیچ ملاحظه، محدودیت، فشار یا دستکاری در آن راه ندارد. این اقدام  می تواند در نهایت به یک عامل بازدارنده قوی برای تولید متروپل ها نیز تبدیل شود.

دنیای اقتصاد