کشورهای مختلف برای کنترل بازار اجاره چه می کنند؟

به گزارش اخبار ساختمان، مسکن به عنوان یکی از مهم ترین نیازهای زندگی، معمولا در کشورهای مختلف بخش قابل توجهی از درآمد افراد را به خود اختصاص می دهد. از زمان جنگ جهانی، دولت ها با هدف اصلاح یا بهبود بازار مسکن فعالانه در این بخش مداخله داشته اند و بیشتر کشورها در مقاطعی بازار اجاره بهای مسکن را کنترل کرده اند.

گرچه تا اوایل دهه ۲۰۱۰ میلادی قوانین نظارتی بازار مسکن در بیشتر کشورها کنار گذاشته شد، اما به نظر می رسد که در چند سال اخیر بار دیگر ضرورت کنترل این بخش به صدر سیاستگذاری ها بازگشته است؛ از جمله سه سال پیش در شهرهای پاریس و لیون فرانسه محدودیت هایی برای تعیین سقف اجاره اعمال شد.

در کالیفرنیای آمریکا نیز سقف اجاره محدود شد؛ قانونی که قرار است تا سال ۲۰۳۱ اجرا شود. در برلین آلمان هم افزایش اجاره مسکن به مدت پنج سال متوقف شده است.

در این میان، همه گیری کرونا اهمیت چنین اقداماتی را بیشتر کرده است؛ به طوری که پس از اعمال قرنطینه دولت ها صاحبخانه ها را از گرفتن حکم تخلیه و افزایش اجاره مسکن ـ به‌دلیل کاهش درآمد افراد ـ منع کردند. برخی کشورها با استناد به قانون مسکن ملی ۱۹۳۷ آمریکا، نسبت استاندارد اجاره به درآمد را ۳۰ درصد محاسبه کرده و اعلام می کنند که نسبت مناسب اجاره به درآمد باید چیزی حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد باشد؛ این در حالی است که در برخی دیگر از کشورها، مثلا در هند این رقم تا ۴۰ درصد نیز درنظر گرفته می شود. شرایط بازار مسکن در نقاط مختلف جهان متفاوت است و دولت ها فراخور این شرایط، در بخش هایی از آن دخالت هایی دارند.

ترکیه؛ جریمه برای موجران

قیمت اجاره مسکن در ترکیه در ۲۰۲۲ نزدیک به ۲۰ درصد افزایش داشت. بنا بر گزارش وب سایت Turkey iResdence، کاهش عرضه در بازار مسکن باعث افزایش اجاره شده که این مسئله به نوبه خود موارد پرونده های مربوط به شکایت صاحبخانه ها و مستأجران از یکدیگر را در دادگاه ها بیشتر کرده است.

احتمالا به همین دلیل بوده که روزنامه حریت ترکیه ۲ ماه پیش از طرح دولت برای کاهش و کنترل اجاره مسکن خبر داد و نوشت که وزارتخانه های مربوطه و حزب عدالت ‌و توسعه در حال بررسی این سه گزینه هستند: اعمال جریمه برای صاحبخانه هایی که اجاره هایی بیش از نرخ تورم دریافت می کنند، تعیین سقف اجاره بها در شهرهای بزرگ و همچنین ساخت منازل مسکونی توسط شهرداری ها و شرکت های ساختمانی تنها با هدف اجاره دادن.

دولت پیش تر نیز با راه اندازی کمپین مسکن اجتماعی (Toki) و ساخت واحدهای ارزان قیمت مقاوم در برابر زلزله که براساس معماری افقی ساخته می شوند، تلاش کرده بود تا از اقشار کم درآمد و طبقه متوسط حمایت کند. این واحدهای مسکونی به صورت اقساط، فقط در اختیار شهروندان ترکیه ای قرار می گیرند.

قطر؛ بازار اجاره حامی مستأجر

به گزارش منابع محلی، هزینه اجاره مسکن در قطر به دلیل میزبانی این کشور برای مسابقات جام جهانی فوتبال افزایش چشمگیری داشته و این روند همچنان ادامه خواهد داشت. در قطر همچون ترکیه آژانس های مسکن بیشترین نقش را در این بازار ایفا می کنند.

با این حال دپارتمان مسکن در وزارت کار و امور اجتماعی قطر وظیفه دارد که مسکن مناسبی را برای کارمندان ارشد دولتی، شهروندان با درآمد کم، سالمندان و کودکان بی سرپرست تهیه کند.

در قطر به عنوان یکی از کشورهایی که قوانینش بیشتر در حمایت از مستأجران است، صاحبخانه ها اجازه دارند که در سال ۱۰ درصد به مبلغ کرایه بیفزایند و مستأجر می تواند تا زمان قید نشدن مبلغ اضافه شده در قرارداد، همچنان مبلغ توافق شده قبل را به عنوان کرایه بپردازد.

پاکستان؛ شهرداری نهاد ناظر

پاکستان جزو کشورهایی است که سیاست کنترل اجاره بهای مسکن را دنبال می کند. قوانین کنترل اجاره بها اغلب توسط شهرداری ها اعمال می شود و جزئیات آن در شهرهای کوچک و بزرگ متفاوت است که البته گفته شده هدف اصلی آن، پایین نگه داشتن هزینه های زندگی برای اقشار کم درآمد است.

براساس گزارش آسوشیتدپرس پاکستان (APP)، هزینه های اجاره در ۲ سال اخیر در شهرهای بزرگی چون اسلام‌آباد و راولپندی بیش از ۲۵ درصد افزایش داشته است.

در پاکستان اجاره مسکن سالانه ۱۰ درصد افزایش پیدا می کند یا اینکه پس از سه سال مبلغ اجاره به طور خودکار ۲۵ درصد بالا می رود. آژانس های مسکن و وب سایت های آنلاین از جمله مرسوم ترین روش های یافتن مورد مناسب برای اجاره مسکن در پاکستان هستند.

چین؛ بازار داغ اجاره

قانون کهن کنترل اجاره بها در چین به انقلاب فرهنگی (۱۹۷۶-۱۹۶۶) باز می گردد که البته این روزها به شدت گذشته اجرا نمی شود و قوانین و رویه هایی در سطح محلی، برای برداشتن محدودیت های آن تصویب شده است؛ بر همین اساس، امروزه در شهرهای بزرگی مثل پکن، شانگهای، گوانگ‌ژو و شنزن قانون کنترل اجاره بها وجود ندارد.

این در حالی است که اغلب شهرهای بزرگ طی ۲ سال بیش از ۹۰ درصد افزایش اجاره بها را تجربه کرده اند و هزینه های تامین مسکن بیش از ۶۰ درصد از درآمد ماهانه افراد را می بلعد.

بر همین اساس دولت سال گذشته در نخستین قدم برای آرام کردن بازار اجاره اعلام کرد که نرخ افزایش اجاره بها در شهرها نباید از پنج درصد فراتر رود.

همچنین در برخی از شهرها صاحبخانه ها نمی توانند بیش از مبلغ یک ماه کرایه را به عنوان پول پیش درخواست کنند. در این کشور پول پیش واحدهای مسکونی معمولا معادل یک یا ۲ ماه اجاره بهاست. در چین به دلیل رویه های سخت خرید ملک مسکونی، اجاره مسکن تقاضای بالایی دارد.

ژاپن؛ خانه های اجاره ای یارانه ای

در ژاپن برخلاف قطر، قانون بیشتر حامی صاحبخانه هاست تا مستأجران. قیمت مسکن در این کشور تقریبا در ۲۰ سال گذشته، دستخوش تغییر چندانی نشده که دلیلش هم به نوشته فایننشال تایمز سیاست های حمایتگرانه دولت در ساخت و ساز مسکن در شهرهای بزرگی چون توکیوست.

در ژاپن پول پیش تقریبا برابر با پنج تا هفت ماه مبلغ اجاره بهاست و نظام مسکن ملی این کشور برای افراد با درآمد کم، مسکن اجاره ای ارزان یا یارانه ای تهیه می کند.

در این موارد مبلغ یارانه دولت برای اجاره مسکن درصورت افزایش درآمد افراد کاهش پیدا می کند. در سال های اخیر دولت ژاپن با انجام اصلاحاتی، رویه های قانونی صدور حکم تخلیه را برای صاحبخانه ها تسهیل کرده است.

فرانسه؛ مداخلات گسترده در بازار اجاره

در فرانسه بخش خصوصی و دولتی نقش پررنگی در بازار اجاره مسکن دارند. به گزارش بروکینگز، بیش از ۴۰ درصد از اجاره نشین های فرانسوی در واحدهای مسکونی دولتی زندگی می کنند. شمار اجاره نشین های فرانسوی در ۲ دهه گذشته تقریبا ثابت بوده است.

مشخصه اصلی سیاست های دولت در بخش اجاره، مداخلات گسترده در بازار مسکن و تامین واحدهای مسکونی یارانه ای برای افراد کم درآمد و قشر آسیب پذیر است.

با این حال، بازار مسکن این کشور پس از همه گیری ویروس کرونا دچار بحران شد و اکنون بنا بر اعلام سازمان توسعه و همکاری، نزدیک به چهار میلیون فرانسوی در منازلی با شرایط نه چندان مطلوب زندگی می کنند. در فرانسه حداقل زمان قرارداد اجاره برای واحدهای مسکونی غیرمبله سه سال و واحدهای مبله یک سال است. در این کشور تنها شهرهای بزرگ پاریس و لیون سقف تعیین شده برای اجاره دارند.

هلند؛ خانه های اجاره ای رتبه بندی شده

در هلند هزینه های زندگی مردم در مقایسه با ۱۰ سال قبل، حداقل ۱۴ درصد افزایش یافته که اصلی ترین دلیلش افزایش نرخ اجاره بهاست؛ بر همین اساس رسانه های خبری ۲ ماه پیش گزارش دادند که دولت درنظر دارد تا قانون کنترل نرخ اجاره بها را با هدف تامین واحدهای مسکونی به صرفه توسعه دهد.

هم اکنون براساس قانون، نرخ اجاره بها در هلند می تواند مطابق با تورم به علاوه یک درصد افزایش پیدا کند. خانه ها در هلند براساس یک سیستم نظارتی دولتی رتبه بندی می شوند و مالکان خانه های با رتبه بالاتر از ۱۴۳ می توانند درباره اجاره دادن یا ندادن و نرخ اجاره بهای ملک خود تصمیم گیری کنند، اما خانه هایی با رتبه ۱۸۸ تا ۲۳۲ در زمره مسکن اجتماعی قرار می گیرند که دولت به عنوان خانه های ارزان قیمت برای آنان سقف اجاره تعیین می کند.

رتبه بندی براساس مشخصاتی چون تعداد اتاق خواب و سن بنا تعیین می شود. مستأجرانی که در خانه های بخش مسکن اجتماعی ساکن هستند درصورتی که با اجاره بهایی بالاتر از نرخ مصوب روبه‌رو شوند، می توانند به دادگاه مراجعه کنند.

آمریکا؛ تردید درباره قانون کنترل اجاره

روند رشد افزایش اجاره مسکن در آمریکا به بالاترین سطح خود در چند دهه اخیر رسیده است. به گزارش واشنگتن پست، اجاره ها در آمریکا در سطح ملی ۱۱.۳ درصد افزایش داشته و این روند افزایشی در سال ۲۰۲۲ ادامه خواهد داشت.

این در حالی است که قانون کنترل اجاره بها در ۳۷ ایالت متوقف شده و اکنون تنها در پنج ایالت اورگان، کالیفرنیا، نیویورک، نیوجرسی و مریلند کنترل اجاره بها به صورت محدود و منطقه ای اجرا می شود.

جهش افسارگسیخته قیمت مسکن و اجاره بها به ویژه به‌دلیل همه گیری کرونا برخی از حوزه های قضایی را بر آن داشته تا دوباره قوانینی را برای کنترل افزایش اجاره بها اعمال کنند. گفته شده در برخی از ایالت ها چون ماساچوست موارد تخلیه اجباری مستأجران به طور چشمگیری بیشتر شده است.

نشریه بیزینس اینسایدر به نقل از یک مرکز مطالعاتی نوشته: اگر قرار بوده که قانون کنترل اجاره را براساس عملکردش در ایجاد ثبات در بازار اجاره قضاوت کنیم، شواهد نشان می دهد که موفق بوده است.

براساس قانون کنترل اجاره بها صاحبخانه ها تنها می توانند اجاره را ۲ تا ۱۰ درصد افزایش دهند. در آمریکا طبق بخش ۸ قانون مسکن، دولت به خانواده هایی با درآمد کم یا خانواده هایی که عضو معلول دارند کمک هزینه اجاره مسکن پرداخت می کند.

استرالیا؛ بازار متلاطم اجاره مسکن

هزینه های اجاره مسکن در شهرهای بزرگ استرالیا به وی‍ژه ملبورن در سال جاری ۲۱.۲ درصد افزایش داشته و همین بحران ملی اجاره را در این کشور عمیق تر خواهد کرد. گفته شده در ۱۴ ماه گذشته، نرخ اجاره خانه های پایتخت افزایش ۱۴.۷ درصدی داشته اند. شهرهای آدلاید، کانبرا و سیدنی به ترتیب بیشترین افزایش را تجربه کرده اند.

آنچه این شرایط را بغرنج تر کرده وقوع سیل در کوئینزآیلند و نیو سوت ولز است. این در حالی است که استرالیا تقریبا هیچگونه دخالتی در بازار مسکن ندارد؛ از جمله سیاست کنترل اجاره.

شبکه سی‌بی‌اس با طرح پرسشی مبنی بر اینکه آیا سیاست کنترل اجاره می تواند بازار ناآرام مسکن اجاره ای را در این کشور آرام کند، نوشته: به دلیل بدتر شدن شرایط اجاره خانواده ها در چادر، کاروان یا خودرو می خوابند. کارشناسان معتقدند دخالت دولت در این مسئله لازم است، اما پرسش اینجاست که تا چه اندازه و چه زمانی؟

کوبا؛ بازار اجاره آرام، اما ناکافی

آمار چندانی از نوسانات اجاره مسکن در کوبا در دسترس نیست. طبق گزارش ها، در کوبا روند ساخت و ساز دولتی مسکن کندتر از رشد جمعیت این کشور است. از طرفی محدودیت های قانونی ارث بردن ملک باعث شده تا مسکن به مشکل اجتماعی تبدیل شود.

اما نکته مثبت این شرایط برای اجاره نشین ها این است که افرادی که از سال ۱۹۶۰در خانه های مصادره ای (زمان انقلاب) اجاره نشین هستند، حق انتفاع دائمی زمین و مالکیت دائمی این خانه ها را به دست آورده اند؛ به همین دلیل نزدیک به ۸۵ درصد از جمعیت کوبا مالک خانه های خود هستند.

همچنین براساس اصلاحاتی که سال ۲۰۱۱ پیاده شد، دولت به مالکان اجازه خرید و فروش داد. با این حال، کمبود مسکن و شرایط ناپایدار خانه های قدیمی اکنون ۲ چالش کلیدی بازار مسکن در کوباست. تامین مسکن در کوبا تماما برعهده دولت است.

همشهری آنلاین