قیمت تمام شده مسکن دولتی تبدیل به معما شده است

به گزارش اخبار ساختمان، عدم اعلام قیمت تمام شده مسکن در برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی از سوی متولی این طرح، منجر به شکل گیری معمای تازه میان اکثر بازیگران و اضلاع درگیر در آن شده است.

در حالی که در سال گذشته، متولی مسکن، بر مبنای فهرست بهای سازمان برنامه و بودجه، در چند مرحله اقدام به اعلام قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در طرح ساخت یک میلیون مسکن در کشور کرد، در سال جدید اما تاکنون، اظهارنظری در خصوص قیمت ساخت و قیمت تمام شده در این طرح نداشته است.

عدم اظهارنظر متولی مسکن در طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، هم اکنون اضلاع درگیر در این طرح به خصوص متقاضیان و سازندگان را با معمای بهای تمام شده خانه های دولتی مواجه کرده است.

در عین حال، علاوه بر تبدیل قیمت تمام شده ساخت این واحدها به یک معما، مشاهده برخی دیگر از شواهد اجرای این طرح یک سوال مهم دیگر ایجاد کرده مبنی بر اینکه واحدهای نهضت ملی مسکن با چه قیمتی ساخته می شوند و آیا مسکن دولتی قرار است با قیمت باز ساخته شود.

طرح نهضت مسکن با مدل قیمت باز اجرایی می شود؟

در حالی که از ابتدای امسال تاکنون و برخلاف رویه سال قبل که متولی مسکن اقدام به اعلام قیمت ساخت هر مترمربع مسکن دولتی بر اساس فهرست بهای اعلامی از سوی سازمان برنامه و بودجه می کرد، هنوز اعلامی در خصوص بهای تمام شده این واحدها در سال ۱۴۰۱ منتشر نشده است.

سال گذشته، براساس فهرست بهای اعلامی از سوی سازمان برنامه و بودجه بر اساس ضرایب تعدیل هزینه های ساخت در زمستان ۹۹، قیمت ساخت هر مترمربع مسکن در طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی را چهار میلیون و ۷۰۰‌ هزار تومان اعلام شده بود.

این در حالی است که برای سال جاری، رقمی در این زمینه از سوی متولی مسکن تاکنون اعلام نشده است. این عدم اظهارنظر برخلاف رویه قبلی و همچنین شواهد موجود این گمانه زنی را ایجاد کرده که شاید قرار است این طرح به مدل قیمت باز اجرایی شود.

دو شاهد مهم در ایجاد این گمانه زنی یعنی اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال با قیمت باز وجود دارد. اولین شاهد مربوط به عدم اظهارنظر درباره قیمت تمام شده واحدها در سال جاری از سوی متولی مسکن و شاهد دوم مربوط به قیمت هایی است که در برخی پروژه ها و قراردادهای خاص این طرح در قراردادهای منعقد شده با سازنده ها درج شده است.

گمانه زنی در خصوص اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال با قیمت باز همچنین به دو حالت می تواند مطرح شود. حالت اول به وجود احتمال برای این موضوع مربوط است که آیا قرار است قیمت تمام شده ساخت این واحدها نیز مانند سایر پروژه های عادی مسکن سازی در زمان اتمام پروژه و در زمان واگذاری مطابق با هزینه ها و قیمت تمام شده در همان زمان (موعد تکمیل و واگذاری واحدها) تعیین شود؟

در حالت دوم احتمال دیگری مطرح است مبنی بر اینکه آیا قیمت های نهایی یا قیمت تمام شده این واحدها بر مبنای یک قیمت اولیه اعلامی از سوی دولت که می تواند براساس فهرست بهای سازمان برنامه و بودجه تعیین شده و مشمول ضرایب تعدیل در طول دوره ساخت قرار بگیرد است؟

هنوز پاسخ مشخصی برای این احتمالات از سوی متولی مسکن اعلام نشده است. این معما باعث شده است افراد درگیر در این طرح به خصوص متقاضیان و سازنده ها با چالش اطلاع از قیمت تمام شده این واحدها مواجه شوند.

به ویژه متقاضیانی که هم‌‌اکنون حداقل یک مرحله از سهم آورده خود را پرداخت کرده اند و هیچ دید مشخصی درباره ارقام اقساط بعدی این طرح که باید به صورت مرحله به مرحله و مطابق با پیشرفت فیزیکی پروژه تامین و واریز کنند، ندارند.

ساخت با مبنای چهار میلیون و ۷۰۰ هزار تومان؟

بررسی ها نشان می دهد، آخرین رقم اعلام شده برای ساخت هر مترمربع مسکن در طرح یک میلیون واحد مسکونی در سال، که سال گذشته از سوی متولی مسکن اعلام شد، مربوط به رقم محاسبه شده براساس فهرست بهای سازمان برنامه و بودجه مختص مقطع زمانی سه ماهه چهارم سال ۱۳۹۹ (زمستان ۹۹) است.

بر اساس این فهرست بها و در سال ۱۴۰۰، متولی طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، اعلام کرد قیمت هر مترمربع مسکن در این طرح که بر اساس آن با سازنده قرارداد ساخت منعقد خواهد شد معادل چهار ‌میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است.

این در حالی است که گفته می شود هم‌‌اکنون در قراردادهایی که دولت به طور مستقیم، برای آحاد مردم و در قالب تخصیص ۹۹ ساله‌ زمین و تسهیلات وارد عمل شده و با سازنده‌ ها منعقد می کند، مبنا همان رقم مترمربعی چهار ‌میلیون و ۷۰۰‌ هزار تومان به علاوه ضرایب تعدیلی است که به تازگی از سوی سازمان برنامه و بودجه در خصوص تغییرات هزینه ساخت منتشر شده است.

هزینه جدید ساخت با فرمول فهرست بها

اگر مبنای قراردادهای دولت با سازنده ها برای ساخت این واحدها همان مترمربعی چهار میلیون و ۷۰۰‌ هزار تومان باشد با توجه به اینکه هزینه ساخت براساس آخرین فهرست بهای سازمان برنامه و بودجه هم‌‌اکنون با افزایش حدود ۳۳‌ درصدی همراه شده است. قطعا رقم ساخت به همین میزان افزایش می یابد.

اگر مبنای قراردادها این مبلغ پایه به علاوه ضریب تعدیل ۳۳‌ درصدی باشد، محاسبات نشان می دهد هم‌‌اکنون قراردادهای ساخت با سازنده‌ ها باید از قرار مترمربعی حول و حوش ۶‌ میلیون و ۵۰۰‌ هزار تومان منعقد شود. هر چند هنوز هیچ اعلام رسمی در این باره و نحوه تعیین قیمت ساخت از سوی متولی مسکن صورت نگرفته است.

با این حال، نوع دیگری از پروژه های خاص هم‌‌اکنون در طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال وجود دارد که در آنها قیمت ساخت هر مترمربع با اعداد دیگری تعیین شده است. این پروژه ها، پروژه های خودمالک هستند. به این معنا که فرد یا نهاد متقاضی تنها با دریافت تسهیلات ویژه ساخت مسکن در طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال (وام ساخت) بر روی زمین یا زمین های خود به صورت فردی یا گروهی یا سازمانی اقدام به ساخت و ساز می کنند.

یافته ها نشان می دهد قرارداد ساخت برخی از این پروژه ها که بهار امسال در تهران و حوالی آن کلنگ زنی شده با قیمت مترمربعی ۱۰‌ میلیون تومان منعقد شده است.

این در حالی است که در قراردادهای آنها‌ بندی برای تعدیل فصلی قیمت ساخت (هر چند کمتر از تورم واقعی هزینه ساخت)، نیز در نظر گرفته شده است. عدم اعلام و اظهارنظر درباره قیمت تمام شده ساخت واحدها در این طرح از سوی متولی مسکن در سال جاری از یکسو و همچنین شرایط قیمتی پروژه های خودمالکی از قبیل تعیین قیمت ساخت ۱۰‌ میلیون تومانی برای ساخت هر مترمربع مسکن در بعضی از این پروژه ها این سوال را ایجاد کرده است که آیا متولی مسکن بنا دارد این طرح را با قیمت باز به انجام برساند؟

این در حالی است که اواخر خرداد امسال، وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به اینکه رقم ساخت یا هزینه تمام شده ساخت واحدهای طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، چقدر خواهد بود، اعلام کرد: برآورد دقیقی از هزینه تمام شده این واحدها با توجه به تورم هزینه های ساخت در طول زمان وجود ندارد و قیمت ها بسته به شرایط پروژه ها، محل احداث و سایر پارامترهای ساخت مانند تعداد طبقات، تجهیزات موردنیاز و مورد استفاده و... در هر پروژه متفاوت خواهد بود.

این موضوع نیز گمانه زنی در خصوص ساخت مسکن ملی با قیمت باز را تقویت می کند. مگر آنکه متولی ساخت این واحدها در آینده رقم مربوط به هزینه ساخت هر مترمربع یا قیمت تمام شده این واحدها برای متقاضیان را اعلام کند.

رستم قاسمی خردادماه امسال با بیان اینکه قیمت تمام شده واحدها در طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال قابل پیش بینی نیست، گفت: با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی، قیمت این واحدها نیز طبیعتا در طول دوره ساخت افزایش خواهد یافت. وی تصریح کرد که نمی توان با قطعیت و برای همه پروژه ها قیمت مقطوع اعلام کرد.

بررسی ها اما نشان می دهد مدل فعلی ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال ممکن است با شرایط برخی از متقاضیان این طرح که عمدتا جزو اقشار کم درآمد، فاقد مسکن و با توان مالی محدود هستند، چندان سازگار نباشد.

بر اساس آنچه در دستورالعمل ها و اطلاعیه های مربوط به مراحل واریز آورده متقاضیان نهضت ملی مسکن در طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در کشور آمده است، پرداخت آورده از سوی متقاضیان نهضت ملی مسکن در چهار مرحله انجام می شود.

یک مرحله موقع ثبت نام است و سه مرحله دیگر در حین اجرای پروژه از متقاضیان دریافت خواهد شد. مرحله دوم بعد از فونداسیون، مرحله سوم بعد از اسکلت و سفت‌‌کاری و مرحله آخر هم در زمان نازک کاری توسط متقاضیان پرداخت می شود.

این در حالی است که از این چهار مرحله تنها مبلغ مربوط به مرحله اول یعنی سهم آورده ۴۰‌ میلیون تومانی مشخص است و به دلیل مشخص نبودن قیمت تمام شده واحدها، مبالغی که متقاضیان در سه مرحله بعد باید تامین کرده و پرداخت کنند نیز نامشخص است.

این شرایط برای متقاضیان به خصوص متقاضیانی که کم درآمدتر هستند و با محدودیت های مالی بیشتری مواجه هستند ایجاد مشکل کرده است. کارشناسان معتقدند از آنجا که این طرح به نوعی پیش خرید برای متقاضیان فاقد مسکن محسوب می شود، نامشخص بودن بهای تمام شده واحدها به معنای پیش خرید با قیمت نامعلوم است.

این وضعیت یک تهدید مهم برای پروژه های مسکن دولتی ایجاد می کند. مبنی بر اینکه ممکن است در میانه راه به دلیل غیرقابل محاسبه بودن بهای تمام شده واحدها برای متقاضیان برخی از آنها موفق به تامین آورده تعیین شده در آن زمان نباشند و پروژه ها به دلیل عدم ‌واریز سهم آورده متقاضی از یکسو و برخورد با چالش تامین مالی به موقع از سوی دیگر، قفل شده و به حالت تعطیل یا دست کم نیمه تعطیل درآیند.

این موضوع یعنی تاخیر در تکمیل واحدها به دلیل ناتوانی متقاضیان در تامین آورده و تزریق به پروژه ها می تواند پروژه را با تورم ساختمانی بیشتر مواجه کرده و بهای تمام شده را افزایش دهد.

از این رو بهتر است حتی به صورت تقریبی بهای ساخت مشخص باشد تا متقاضیان بتوانند با محاسبه سطح توانمندی مالی خود در خصوص ورود یا عدم ورود به این پروژه ها تصمیم گیری کنند.

قیمت متفاوت یک سوم پروژه ها؟

یافته ها نشان می دهد دست کم حول و حوش یک سوم پروژه هایی که هم‌‌اکنون بر اساس آمارهای رسمی مربوط به پرداخت تسهیلات ساخت در طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال قرارداد آنها با بانک برای دریافت وام بانکی منعقد شده است با بهایی غیر از فهرست بهای سازمان برنامه و بودجه ودر واقع با قیمت های باز در حال اجرا هستند.

آخرین آمارهای مربوط به پرداخت تسهیلات در طرح نهضت ملی مسکن از سوی بانکی که بیشترین سهم در پرداخت این تسهیلات را بر عهده دارد نشان می دهد هم اکنون یک سوم واحدهای طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی که قرارداد آنها با بانک برای دریافت وام ساخت منعقد شده است پروژه های خودمالکی هستند.

یعنی واحدهایی که متقاضی (اعم از شخص، گروه یا نهادهای دارای زمین) تنها تسهیلات بانکی طرح نهضت ملی را دریافت کرده و روی زمین یا زمین های خود عملیات ساخت را آغاز می کنند.

آمارهای این بانک نشان می دهد ۳۱‌ درصد از قراردادهای تسهیلاتی منعقد شده در طرح نهضت ملی مسکن تاکنون مربوط به این واحدها بوده است.

بر اساس آمارهای این بانک، تاکنون قرارداد پرداخت وام ساخت در طرح نهضت ملی برای ۱۰۴‌ هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی به ارزش ۳۵‌ هزار میلیارد تومان منعقد شده است که از این میزان ۳۲‌ هزار و ۳۱۶ واحد مسکونی به مبلغ تسهیلات ۱۰‌ هزار و ۹۰۰‌ میلیارد تومانی مربوط به پروژه های خودمالکی بوده است.

این آمارها نشان می دهد هم‌‌اکنون حدود ۳۱‌ درصد از پروژه هایی که با دریافت وام بانکی در حال ساخت هستند، خودمالکی بوده و با قیمت باز احداث می شوند. این در حالی است که در مورد سایر پروژه ها نیز امسال اظهارنظری از بابت قیمت تمام شده واحدها از سوی متولی مسکن اعلام نشده است.

بررسی ها نشان می دهد این میزان واحد یعنی ۱۰۴‌ هزار و ۴۰۰ واحد که قرارداد تسهیلات برای آنها منعقد شده نشان دهنده وضعیت پیشرفت فیزیکی طرح ساخت یک میلیون مسکن و واحدهایی است که به مراحل اولیه پیشرفت فیزیکی و دریافت وام رسیده اند.

با این حال، آمار دیگری از وضعیت کلی ساخت یک میلیون مسکن در سال از سوی متولی مسکن اعلام شده است که نمای کلی اجرای این طرح را نشان می دهد.

نمای آماری مسکن ملی

آمارهای مربوط به پیشرفت طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال اعلامی از سوی متولی مسکن تا تیرماه ۱۴۰۱ نشان می دهد تاکنون عملیات ساخت یک میلیون و ۳۸۳‌ هزار و ۵۱۳ واحد مسکونی آغاز شده است که از این تعداد ۹۵۴‌ هزار و ۲۳۸ واحد در مراحل مختلف ساخت و پیشرفت فیزیکی قرار دارند و همچنین کلنگ زنی ۴۲۹‌ هزار و ۲۷۵ واحد آغاز شده و وارد عملیات اجرایی شده اند.

اختلاف موجود در آمارهای مربوط به واحدهایی که به مرحله انعقاد قرارداد با بانک و دریافت وام رسیده اند با آمارهای دوم می تواند به دو علت باشد. علت اول می تواند مربوط به این نکته باشد که برخی دیگر از بانک ها نیز در پروسه عملیات پرداخت وام به بخشی از این پروژه ها قرار دارند. همچنین واحدها برای آنکه مشمول دریافت وام شوند باید مراحل اولیه پیشرفت فیزیکی را پشت سر بگذارند.

براساس ضوابط بانکی تعیین شده وام ساخت واحدهای طرح یک میلیون مسکن در سال، اولین مرحله از وام بانکی معادل ۱۰‌ درصد رقم وام تعیین شده در مرحله پی کنی-فونداسیون- پرداخت خواهد شد. تا قبل از این مرحله وام بانکی به پروژه ها پرداخت نمی شود. بعد از آن ۴۰‌ درصد از مبلغ کل وام در مرحله اسکلت، ۲۵‌ درصد در مرحله سفت کاری و ۲۵‌ درصد در مرحله نازک کاری، پرداخت می شود.

گمانه زنی درباره قیمت تمام شده ساخت واحدهای طرح یک میلیون مسکن در حالی احتمال اجرای این طرح با قیمت باز را به وجود آورده است که در عین حال، کارشناسان معتقدند از آنجا که این طرح به نوعی پیش فروش مسکن به متقاضیان فاقد مسکن است بهتر است متقاضیان دست کم تصویری حدودی و تخمینی از قیمت تمام شده داشته باشند.

همانگونه که در پیش فروش، تعیین قیمت و زمان تحویل دو فاکتور مهمی است که متقاضیان بر مبنای آن تصمیم به خرید یا نخریدن می گیرند این دو اصل شامل پروژه های مسکن سازی دولتی نیز می شود.

چرا که با اطلاع از این دو فاکتور اولا توجیه پذیری ورود به این پروژه ها به لحاظ سطح قیمت و زمان تحویل مطابق با توانایی مالی و نیاز آنها به مسکن قابل تخمین می شود و ثانیا و از همه مهم تر، افراد مطلع خواهند شد که آیا توان تامین مالی مناسب در هر مرحله از ساخت را خواهند داشت یا نه! این موضوع از این جهت حائز اهمیت است که ناتوانی مالی برخی متقاضیان در میانه کار می تواند کل پروژه را با مشکل، وقفه در اجرا، تاخیر در ساخت و تحویل و روبه‌رو شدن با تورم ساختمانی و در نتیجه افزایش بهای تمام شده مواجه کند.

دنیای اقتصاد