بازار جهانی مسکن آماده رکود می شود

به گزارش اخبار ساختمان، دهه گذشته داشتن خانه در اغلب نقاط دنیا به معنای داشتن یک درآمد آسان و تقریبا مطمئن بوده است. قیمت ها در بازار مسکن سال های پیاپی افزایش یافت و سپس در همه گیری کرونا به طرز عجیبی جهش یافت.

با این حال، اکنون قیمت مسکن در ۹ اقتصاد ثروتمند جهان در حال کاهش است. افت قیمت مسکن در آمریکا تا کنون اندک بوده است، اما در بعضی بازارها بسیار شدیدتر بوده است. در کانادا خانه ها ۹ درصد کمتر از ماه فوریه قیمت می خورند. از آنجایی که تورم و رکود اقتصادی جهان را فرا گرفته است، یک اصلاح عمیق در بازار مسکن محتمل است؛ اتفاقی که حتی آژانس های املاک را نگران کرده است.

اگرچه این امر مانند سال 2007-2009 بانک های جهانی را منفجر نمی کند و بحرانی عظیم نمی سازد، اما رکود را تشدید می کند، وضعیت مالی گروهی از مردم را ویران می کند و طوفانی سیاسی به راه می اندازد.

افزایش نرخ بهره وام های بانکی نفس خریداران مسکن را گرفته است
 

علت اصلی این بحران افزایش نرخ های بهره است؛ خریداران در آمریکا وحشت زده مشاهده کرده اند که نرخ وام مسکن ۳۰ ساله به ۶.۹ درصد رسیده است، بیش از دو برابر سطح یک سال قبل و بالاترین میزان از آوریل ۲۰۰۲.

به عنوان مثال، فردی را در نظر بگیرید که یک سال پیش می توانست ماهانه ۱۸۰۰ دلار قسط وام مسکن ۳۰ ساله را بپردازد. او با این اقساط پارسال می توانست ۴۲۰ هزار دلار وام بگیرد ولی با افزایش جدی نرخ بهره، حالا با این قسط تنها می توان ۲۸۰ هزار دلار وام دریافت کرد؛ یعنی ۳۳ درصد کمتر از پارسال همین موقع. این امر، خرید خانه را برای خریداران جدید سخت تر می کند، تقاضا را کاهش می دهد و می تواند مالکان فعلی را تحت فشار قرار دهد و مجبور به فروش شوند.

خبر خوب این است که کاهش قیمت مسکن مانند ۱۵ سال پیش باعث رکود مالی حماسی در آمریکا نخواهد شد. این کشور وام های پرخطر کمتر و بانک های با سرمایه بهتری دارد.

برخی از کشورهای دیگر، مانند کره جنوبی و کشورهای شمال اروپا، شتاب ترسناک تری در وام گرفتن داشته اند و بدهی خانوارها به حدود ۱۰۰ درصد تولید ناخالص داخلی رسیده است. آنها ممکن است با ضررهای شدید در بانک ها یا شرکت های مالی مواجه شوند؛ رئیس بانک مرکزی سوئد این را به "نشستن بالای یک آتشفشان" تشبیه کرده است.

اما بدترین بحران مالی مرتبط با مسکن در جهان همچنان به چین محدود خواهد شد، که با اعتصابات سراسری گیرندگان وام مسکن هم همراه شده است.

رکود مسکن چه آسیب هایی به دنبال دارد؟

با این حال، حتی بدون سقوط در بانکداری جهانی، رکود مسکن تبعات بدی خواهد داشت. نخست این که بازارهای املاک آسیب دیده، بازار کار را تحت تاثیر قرار می دهند.

دومین مشکل کاهش قیمت مسکن آسیب به رشد اقتصادی است. در سراسر جهان، خانه ها حدود ۲۵۰ تریلیون دلار ارزش دارند (برای مقایسه، ارزش بازارهای سهام تنها ۹۰ تریلیون دلار است) و نیمی از کل ثروت را تشکیل می دهند. حال از آنجایی که این ثروت در حال افت است، مصرف کنندگان احتمالاً هزینه خود را کاهش می دهند.

اگرچه اقتصاد رکودی تر چیزی است که بانک های مرکزی قصد دارند با افزایش نرخ های بهره ایجاد کنند، اما سقوط اعتماد می تواند به خودی خود این رکود را شدت ببخشد.

مشکل دیگر افرادی هستند که نرخ بهره وام مسکن خود را قفل نکرده اند و وام با نرخ شناور گرفته اند. یعنی الان با افزایش نرخ بهره باید هزینه بیشتری برای وام هایشان پرداخت کنند و در سمت مقابل با افت ارزش ملکشان مواجه شوند. هر چند تعداد نسبتا کمی در آمریکا چنین وام هایی دارند، اما از هر پنج وام سوئدی، چهار وام نرخ بهره متغیر دارند. این اتفاقات فشاری مضاعف بر خانوارهایی ایجاد می کند که با افت ارزش ملک و هزینه هایشان شده اند.

دخالت های سیاستمداران چه ریسکی دارد؟

اینجاست که بعد سیاسی وارد می شود. بازارهای مسکن در حال حاضر میدان جنگ هستند. تشدید تشریفات اداری ساخت خانه های جدید در شهرهای بزرگ را بسیار سخت می کند و منجر به کمبود مسکن می شود. نسلی از جوانان احساس می کنند که به طور ناعادلانه از مالکیت خانه طرد شده اند.

با نجات مکرر اقتصاد در ۱۵ سال گذشته، اکثر دولت های غربی وسوسه می شوند که دوباره برای کمک شروع به دخالت های بیشتر کنند. در آمریکا ترس از فاجعه مسکن باعث شده است که برخی از فدرال رزرو بخواهند نرخ بهره وام مسکن را کاهش دهد. گزارش شده است که اسپانیا در حال بررسی محدود کردن افزایش پرداخت وام مسکن است و مجارستان قبلا این کار را انجام داده است.

این حمایت ها می تواند بدهی های دولت ها را بیشتر افزایش دهد و این ایده را تشویق کند که مالکیت خانه یک شرط بندی یک طرفه است که توسط دولت حمایت می شود.

همچنین کمک چندانی به حل مشکلات اساسی که بازارهای مسکن کشورهای ثروتمند جهان را متلاشی می کند، نخواهد کرد، زیرا که بسیاری از آنها ناشی از مداخله نادرست و بیش از حد دولت است؛ از یارانه های وام مسکن و مالیات های انحرافی گرفته تا قوانین برنامه ریزی طاقت فرسا. با پایان یافتن دوران نرخ های بهره پایین، بحران قیمت مسکن در راه است و هیچ تضمینی برای بهبود بازار مسکن وجود ندارد.

بیشتر بخوانید: رفت و برگشت تورم مسکن در کشورهای مختلف دنیا

فردای اقتصاد