چرا طرح خانه سازی دولتی به اهداف خود نرسیده است؟

به گزارش اخبار ساختمان، با گذشت بیش از یکسال از آغاز طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، آمارهای شبکه بانکی و اظهارات برخی از پیمانکاران نشان از عدم تحقق اهداف تعیین شده در این طرح دارد. آمارهای بانک مرکزی حاکی است تاکنون یک میلیون و ۳۰۰‌ هزار نفر به عنوان متقاضی واجد شرایط مسکن دولتی به شبکه بانکی معرفی شده اند اما این موضوع به معنای رسیدن همین تعداد پروژه‌‌‌ به مرحله دریافت وام و تسهیلات نیست.

بر اساس مقررات بانکی وضع شده در ارتباط با اجرای طرح مسکن سازی دولتی، شرط پرداخت تسهیلات ساخت به این خانه ها، پرداخت سهم آورده نقدی متقاضیان است.

آمارهای بانک مرکزی حاکی است از بین یک میلیون و ۳۰۰ هزار نفری که دولت به شبکه بانکی معرفی کرده است تنها ۳۳۳‌ هزار نفر اقدام به واریز سهم آورده خود کرده اند که متوسط مبلغ واریزی این افراد نیز کمتر از ۳۰‌ میلیون تومان بوده در حالی که اولین قسط از سهم آورده متقاضی ۴۰‌ میلیون تومان تعیین شده است.

ضعف مالی متقاضیان طرح مسکن دولتی

اگرچه بانک مرکزی در گزارش خود تحلیلی در این باره ارائه نکرده است اما آمار ۳۳۳‌ هزار نفری متقاضیان قطعی که آورده اولیه خود را واریز کرده اند در برابر یک میلیون و ۳۰۰‌ هزار نفری که دولت به عنوان متقاضی واجد شرایط به بانک ها معرفی کرده به معنای ضعف مالی مشارکت پیش خریداران در این طرح است که می تواند آینده این پروژه ها و روند ساخت، تکمیل و تحویل آنها را تحت تاثیر قرار دهد.

علت تعیین این شرط از سوی بانک مرکزی یعنی پرداخت تسهیلات به شرط واریز سهم آورده متقاضی آن است که بانک مرکزی به عنوان نهاد ناظر و سیاستگذار پولی، مسوول کنترل تورم، مهار رشد نقدینگی و پایه پولی، قصد دارد از این طریق از اینکه تسهیلات در نظر گرفته شده برای ساخت یک میلیون مسکن به طور قطع به هدف اصابت کرده و مانع از صرف منابع برای ساخت خانه های بدون خریدار با استفاده وام شود، اطمینان حاصل کند.

آمار بانک مرکزی نشان دهنده دو قفل در مسیر اجرای طرح نهضت مسکن است

در گزارشی که در این باره از سوی بانک مرکزی منتشر شده است عملا به دو قفل در مسیر اجرای طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال اشاره و مختصات آن نیز اعلام شده است.

قفل اول مربوط به تعداد کم متقاضیان پای کار یا همان پیش خریداران قطعی است که اقدام به واریز سهم آورده نقدی خود کرده اند. از بین یک میلیون و ۳۰۰‌ هزار نفری که به عنوان واجد شرایط به بانک مرکزی معرفی شده اند تنها ۳۳۳‌ هزار نفر اولین قسط از آورده خود را واریز کرده اند که حتی برخی از آنها نیز قسط اول را به طور کامل واریز نکرده و واریزی آنها کمتر از ۴۰‌ میلیون تومان بوده است.

قفل دوم مربوط به سامانه این طرح است. دولت برای اجرای این طرح، سامانه ای تعریف کرده که اضلاع درگیر در آن بتوانند فعالیت های مختص خود را در قالب این سامانه انجام دهند. آن طور که بانک مرکزی اعلام کرده است تا همین یکی دو ماه قبل بسیاری از بانک ها به این سامانه دسترسی نداشته اند و حتی همین الان هم بانک مرکزی به عنوان نهاد ناظر، فاقد داشبورد نظارتی در این سامانه است.

در گزارش بانک مرکزی به صراحت اعلام شده است که عملکردها نشان می دهد این طرح هنوز به معنای واقعی به مرحله پرداخت تسهیلات نرسیده است. این در حالی است که بانک تامین کننده تسهیلات بخش مسکن نیز در آخرین گزارش خود از روند تامین مالی طرح مسکن سازی دولتی اعلام کرده است تنها برای ساخت ۱۶۵‌ هزار واحد تا الان تسهیلات پرداخت کرده است. این آمارها نشان می دهد این طرح هم‌‌‌اکنون تنها ۳۳۳‌ هزار پیش خریدار دارد و زیر ۲۰۰‌ هزار واحد پیش فروش شده است.

مشکل اصلی طرح نهضت ملی مسکن چیست؟

این آمارها در حالی نماینگر وضع موجود طرح مسکن سازی دولتی بر اساس مراودات مالی پیش خریدها، سازنده ها و شبکه بانکی است که یک سوال مهم در این زمینه وجود دارد مبنی بر اینکه آیا آنچه تاکنون از سوی عوامل اجرای این طرح در قالب عدم همکاری بانک ها و کندسازی از سوی سازنده ها، به عنوان مشکلات اصلی ساخت یک میلیون مسکن در سال اعلام می شد، تنها مسائل و موانع اصلی اجرای این طرح است؟

با توجه به گزارش بانک مرکزی، آمار اعلامی از سوی بانک پرداخت کننده تسهیلات بخش مسکن و همچنین تحقیقات به عمل آمده از پیمانکاران، سازنده ها و انبوه سازان، مشکلات اصلی اجرای این طرح عدم همکاری بانک ها یا کندسازی و عملکرد ضعیف سازنده ها نیست. بلکه این طرح با سه مانع اصلی یعنی زمین، سامانه و آورده مواجه است. موضوع سامانه و عدم دسترسی برخی بانک ها و بانک مرکزی به آن در بالا شرح داده شد.

برداشت از سهم آورده برای زمین

در اقدامی عجیب و قابل تامل برخی از سازنده ها اعلام می کنند در حالی که قانون به صراحت بر تامین و واگذاری زمین رایگان به سازنده ها و واگذاری آنها به صورت ۹۹ ساله به متقاضیان تاکید کرده است، اما در برخی از پروژه ها سازنده ها مجبور شده اند با دریافت بخشی از آورده متقاضیان، بابت زمین، هزینه پرداخت کنند.

هرچند مشخص نیست که آیا این هزینه بابت آماده سازی زمین بوده یا بابت خرید زمین! ارقامی که در این باره از سوی برخی سازنده ها و شرکت ها اعلام می شود بالاتر از هزینه آماده سازی زمین است.

در برخی دیگر از پروژه ها عدم تامین زمین متناسب با تعداد پیش خریداران و در برخی دیگر هم وجود معارض برای زمین های درنظر گرفته شده برای سازنده ها مشکل ساز شده است. این ها نشان می دهد که عملا زمین مناسب برای ساخت این واحدها چندان آماده و در دسترس نیست.

ریزش های اولیه و ثانویه متقاضیانطرح مسکن دولتی

موضوع تامین آورده متقاضیان نیز از مهمترین معضلاتی است که هم‌‌‌اکنون در این طرح وجود دارد و نیازمند بازنگری در سهم آورده متقاضیان طرح نهضت مسکن است. تقریبا همه متقاضیان این طرح مستاجر هستند. افرادی که به دلیل جهش اجاره بها و ضعف توان مالی در تامین اجاره بهای محل سکونت خود هم دچار مشکل شده اند بنابراین بخشی از آنها یا از همان ابتدا یا در میانه کار توان تامین سهم آورده متقاضی را ندارند و حتی برخی بعد از پرداخت دو یا سه قسط از آورده از طرح ریزش می کنند.

تبعات این وضعیت که خود را در شکل ریزش های اولیه و ثانویه نشان می دهد می تواند منجر به توقف پروژه ها شود؛ چرا که در بهترین حالت دولت برای جایگزینی متقاضیانی که ریزش کرده اند با پیش خریدار جدید به زمان نیاز دارد.

این موضوع می تواند منجر به ایست پروژه ها، برخورد آنها با تورم ساختمانی و در نهایت افزایش قیمت تمام شده و مشکلات ناشی از آن شود. همچنین می تواند تمام اضلاع درگیر در این پروژه ها شامل دولت، شبکه بانکی، سازنده ها و مردم به عنوان پیش خریدار این واحدها را با مشکلات اساسی روبه‌رو کند.

ماجرای ریزش متقاضیان در طرح مسکن دولتی چیست؟

ایرج رهبر، رئیس هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران و عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه سازان ایران، با اشاره به مشکلاتی که سازنده ها و انبوه سازان در پروژه های مسکن سازی دولتی با آن مواجهند، به وجود مشکلات متفاوت در پروژه های مختلف اشاره کرد.

وی همچنین اعلام کرد: در هر پروژه می توان مسائل مختلفی را مشاهده کرد. به گفته وی عمده مشکلاتی که این روزها سازنده ها و انبوه سازان با آن مواجه هستند به مسائل مربوط به تامین زمین، پرداخت تسهیلات، ریزش متقاضیان بعد از یک یا دو مرحله واریز آورده نقدی، تورم مستمر هزینه ساخت و... مربوط می شود.

وی با بیان اینکه مشکل تامین زمین در تعدادی از پروژه ها به اشکال مختلف وجود دارد و در برخی مناطق با وجود متقاضی و تعریف پروژه، دولت قادر به تامین زمین نیست، خاطرنشان کرد: در وهله اول زمینی که برای ساخت در نظر گرفته می شود و به انبوه ساز برای ساخت مسکن دولتی سپرده می شود باید فاقد معارض باشد؛ اما هم‌‌اکنون در برخی پروژه ها با معضل تامین زمین بدون معارض رو به رو هستیم. به عنوان مثال در سال 1399 انجمن انبوه سازان استان تهران در تفاهمی با اداره کل راه و شهرسازی تهران مسوولیت ساخت 20 هزار واحد مسکونی را در قالب طرح اقدام ملی مسکن بر عهده گرفت؛ بعد از تغییر دولت نیز این پروژه ها به نهضت ملی تغییر نام داد اما از این 20 هزار واحد به دلیل عدم تامین زمین تنها سه هزار واحد عملیاتی شده است. این سه هزار واحد هم تاکنون 60 درصد پیشرفت فیزیکی داشته اند.

وی یکی دیگر از معضلات روند کند پیشرفت فیزیکی پروژه های مسکن سازی دولتی را مسائل مربوط به تامین مالی این پروژه ها عنوان کرد.

وی گفت با وجود آنکه وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده بود در استان تهران وام ساخت مسکن دولتی 450 میلیون تومان خواهد بود، اما این وام تنها در شهر تهران پرداخت می شود در حالی که سایر پروژه ها با توجه به ضعف قدرت مالی متقاضیان با وام های 300 میلیون تومانی با مشکل برخورد می کنند. از سوی دیگر بسیاری از متقاضیان بعد از پرداخت یک تا دو قسط از سهم آورده ریزش کرده و توان پرداخت ندارند. به طور متوسط در این پروژه ها نهایت توان مالی بسیاری از متقاضیان تا سقف 120 میلیون تومان است و بعد از آن قادر به تامین سهم آورده نیستند که این موضوع، معضلات بسیاری را برای این پروژه ها به همراه خواهد داشت.

رهبر همچنین با بیان اینکه دولت مکلف به تامین زمین 99 ساله برای متقاضیان است و نباید مبلغی از سازنده یا متقاضی در ازای تامین زمین گرفته شود، گفت: یکی دیگر از معضل های مهم، مشکل برخورد پروژه ها با تورم مستمر هزینه های ساخت است. هم‌‌اکنون در حالی متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در طرح مسکن سازی دولتی چهار میلیون و 500 هزار تومان است که قیمت روز ساخت مسکن به ازای هر مترمربع در حال حاضر حداقل هشت میلیون تومان است. البته قرار است ضرایب تعدیل فصلی در این باره اعمال شود.

وی تاکید کرد: هر چقدر به دلیل وجود این مشکلات پروژه دیرتر به سرانجام برسد، به ضرر متقاضیان است و به طور قطع هزینه ها و قیمت تمام شده افزایش می یابد.

رهبر افزود: با توجه به اینکه نمی توان تنها با اتکا به آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی در زمان مناسب این پروژه ها را به سرانجام رساند، به دولت پیشنهاد داده ایم زمینه مشارکت با بخش خصوصی را در این طرح ایجاد کند. در واقع با توجه به ریزش متقاضیان و ناتوانی آنها در تامین سهم آورده باید از روش جذب سرمایه بخش خصوصی و مشارکت در قبال تهاتر زمین و واحد استفاده شود تا پروژه ها در زمان مناسب به سرانجام برسند و بیش از این با تورم ساختمانی و رشد هزینه تامین شده مواجه نشوند.

وی یکی از معضلات مهم در این زمینه را تصمیم گیری برای حذف متقاضیانی اعلام کرد که بعد از یک یا چند مرحله پرداخت آورده، به دلیل ناتوانی، قادر به تامین مابقی سهم آورده نیستند؛ وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده بعد از سه مرحله اخطار این متقاضیان حذف خواهند شد اما مساله این است که نمی توان وسط کار متقاضی را که پروژه برای او تعریف شده و در حال ساخت است و از همه مهمتر یک یا چند قسط از سهم آورده خود را پرداخت کرده به راحتی حذف کرد؛ از سوی دیگر هم نمی توان انتظار کشید و پروژه را متوقف نگه داشت تا زمانی که فرد بتواند سهم آورده خود را تکمیل کند. از این رو باید به دنبال راه چاره بود و در این زمینه جذب مشارکت و سرمایه بخش خصوصی پیشنهاد می‌شود.

بیشتر بخوانید: عملکرد وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن در دولت سیزدهم

دنیای اقتصاد