خرید ملک در حالت پیش فروش چه ریسک هایی دارد؟

به گزارش اخبار ساختمان، فرض کنید فردی تمام سرمایه و پس انداز خود را برای خرید خانه کنار گذاشته است. خانه ای که محل سکونت اوست یا به چشم یک سرمایه به آن نگاه می کند. برخی از آن ها به بهانه سود بیشتر، ملکی که پیش فروش می شود را خریداری می کند. با گرفتاری در دام کلاهبرداران ملک، زحمات چندین ماهه یا چندین ساله خود را در جمع آوری این مبلغ از دست می دهد. یعنی یا سرپناه خود و خانواده اش را از دست می دهد یا سرمایه آینده را. اگر از فرض کردن بگذریم و عینک واقعیت را بر چشم خود بنهیم، این دست مشکلات را در دنیای امروز زیاد مشاهده می کنیم. برای آگاهی بیشتر به سراغ یکی از مشاورین املاک رفتیم.

از رضایت شرکا برای فروش ملک مطمئن شوید

ایزدی، کارشناس حقوقی و مشاور املاک، به یکی از روش های کلاهبرداری اشاره می کند: برخی از ملک های فرسوده که نیاز به بازسازی دارند و مالک به تنهایی توانایی نوسازی ملک را ندارد، ملک خود را برای ساخت مجدد در اختیار فرد دیگری قرار می دهد. پس برای خرید یک ملک علاوه بر مالک با سازنده آن هم سروکار داریم. معمولا سازنده برای ادامه ساخت ملک، سهم خود را پیش فروش می کند تا بتواند پروژه ساخت و ساز را ادامه دهد. ماجرا وقتی به حاشیه کشیده می شود که سازنده واحد را بفروشد، ولی مالک اذعان کند که سازنده هیچ حقی نداشته و در واقع او (سازنده) پیمانکار بوده است. این اتفاق برای فردی افتاده است.

وی ادامه داد: در پیش فروش ها، سند ملک ثبت رسمی نشده است و در صورتی سند رسمی می گیرد که مالک یا سازنده پایان کار را تحویل دهند. تا قبل از دریافت سند رسمی دست افراد برای کلاهبرداری بازتر است. می توانند ملک نیمه کار خود را با قیمت پایین تر بفروشند و افراد به دلیل عدم توجه به نبود سند و بدون اطلاع از سوابق سازنده و مالک، کلاه بزرگی بر سرشان می رود! در این شرایط که سند و کد رهیگری برای استعلام در پیش فروش املاک نیست، باید به قرارداد مشارکت رجوع کنیم.

این کارشناس گفت: قرارداد مشارکت زمانی نوشته می شود که مالک قادر به ساخت و ساز نیست و نیاز به سازنده دارد. در این قرارداد به ارزش ملک، درصد سودی که قرار است مالک و سازنده از تخریب و ساخت مجدد ملک ببرند، مشخص می شود. از این جهت به بررسی قرارداد مشارکت توسط خریدار تاکید می شود که سازنده و مالک بعد از فروش سهم خود، زیر قول و قرار نزنند و حق و حقوق هرکدام از آن‌ها برای خریدار مشخص باشد.

ایزدی گفت: اگر مالک و سازنده زیر قول و قرار خود بزنند و خریدار پول خرید ملک را داده باشد و حق فسخی تعیین نکرده باشند، خریدار متضرر می شود. در ملک های مشارکتی تا زمانی که به سند رسمی ملک دسترسی ندارید، برای اینکه نسبت به سهم و حق سازنده و مالک آگاه شوید، قراداد مشارکت و تقسیم نامه را ببینید.

نکته دیگر که موجب کلاهبرداری از فردی شده که ایزدی به آن اشاره کرده است؛ تا زمانی که ملک بین شرکا تقسیم نشده، مشاعی حساب می شود و هر یک از شرکا در متر به متر آن شریک هستند و هیچ کدام حق تصرف در سهم دیگر را ندارند مگر به اذن شرکای دیگر. با توجه به این نکته در املاکی که دو یا چند شریک دارد باید قرارداد مشارکت و تقسیم نامه که ثبت رسمی شده است و دست نویس نیست را نگاه کنیم و نسبت به رضایت طرفین به فروش سهم خود و دیگر شرکا مطمئن شویم.

در ادامه ایزدی به نکته مهمی در پیش فروش ها اشاره کرد: معمولا اتفاقاتی که در بحث کلاهبرداری می افتد این است که مردم فریب قیمت را می خورند. ملکی که زیر قیمت بازار است قطعا مشکلی دارد. در این موارد فروشنده زمان را برای خریدار محدود می کند به طوری که وقت استعلام را هم از او می گیرد. در پیش فروش هم غالبا ملک زیر قیمت بازار است و افراد برای اینکه کمتر هزینه کنند و به ملک مورد نیاز خود برسند، شرایط مختلف فروشنده را می پذیرند در صورتی که خیلی از آن شرایط به ضرر خریدار است.

ثبت سند رسمی و معتبر برای ملک در حال ساخت، راهی برای جلوگیری از کلاهبرداری در پیش فروش املاک در پیش فروش اصلا امکان ثبت سند رسمی وجود ندارد و قبل از گرفتن پایان کار، این فروش انجام می شود. برای ساختمان های چند طبقه یک سند مادر که متعلق به کل ملک است باید گرفته شود و یک سند تفکیکی برای هر واحد.

در سیستم رسمی کشور سند مادر که به یک نفر داده می شود، ثبت می شود و سند تفکیکی که متعلق به چند نفر است ثبت نمی شود. وقتی یک ملک به یک کدملی اختصاص داده شد دیگر نمی شود به چند نفر فروخته شود. دقیقا مشکل اصلی همینجاست! چون در پیش فروش چنین کدی اختصاص داده نمی شود. ملک هایی که در حال ساخت است هنوز به کد یکتا اختصاص پیدا نکردند و معلوم نیست کد یکتا برای چه کسی است و این باعث می شود که امکان فروش ملک به چند نفر حتی به صورت رسمی هم امکان پذیر باشد.

در حوزه پیش فروش، کلاهبرداری با مدل های متنوعی رخ می دهد. وقتی سند قولنامه ای به رسمیت شناخته می شود، مورد اعتماد دادگاه است. روش هایی مثل جابه‌جا کردن تاریخ، کد جعلی و جعل پلاک ثبتی باعث می شود که ملک را به صورت قانونی به یک نفر و به صورت غیر قانونی به ۱۰ نفر بفروشند! الان بنگاه ها یک کد رهگیری برای معاملات می دهند که خیلی هم قابل اعتماد و استناد نیست، چون در این صورت هم امکان کلاهبرداری وجود دارد.

برای پیش خرید آپارتمان حتی در حالت نیمه ساز، نیازمند یک سامانه هستیم که در لحظه توافق خریدار و فروشنده معامله خود را ثبت کنند و پس از آن ملک قفل شود تا امکان پیش فروش یک ملک به چند نفر وجود نداشته باشد. ولی متاسفانه ثبت رسمی بعد از پابان کار و در دفترخانه ها اتفاق می افتد و این یعنی در پیش فروش نیز، راه برای کلاهبرداری باز است!

دانشجو