بازار اجاره مسکن چگونه ساماندهی می شود؟

به گزارش اخبار ساختمان، نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی ها که بسیاری از قراردادهای اجاره مسکن به انتها می رسد، باعث شده تا میلیون ها اجاره نشین‌ دلهره این را داشته باشند که آیا می توانند اقامت خود را در سرپناه استیجاری شان تمدید کنند یا مجبور به اسکان در خانه هایی ارزان تر خواهند شد.

در هفته های اخیر برخی مطبوعات و رسانه ها یکی از تحولات مهم مربوط به بازار اجاره بها را کوچ از مرکز به حاشیه استان تهران دانسته و نوشتند رشد نرخ اجاره باعث افزایش حاشیه نشینی و رشد جمعیت شهرهای اقماری تهران شده است و همین افزایش تقاضا، قیمت ها را در بازار مسکن شهرهای نزدیک به تهران بالا برده است.

آمار و ارقامی درباره اجاره بها

بر اساس آخرین داده هایی که مرکز آمار منتشر ساخته و در رسانه ها مورد توجه قرار گرفته است در کشورمان حدود ۲۴.۵ میلیون نفر مستاجرند که از این میزان ۳۷ درصد از خانوارها شهرنشین و ۵۱ درصد خانوار پایتخت نشین هستند.

در ماه های اخیر برخی از رسانه های اقتصادی از رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی اجاره بها در سال ۱۴۰۱ نوشتند. آخرین گزارش رسمی در بخش اجاره بها نشان می دهد که شاخص قیمت ماهیانه، نقطه به نقطه و سالیانه در بهمن ماه ۱۴۰۱ به ترتیب ۲.۳ درصد، ۴۱.۶ درصد و ۳۴.۷ درصد بوده است.

به طور کلی و بر اساس بررسی های منتشر شده در مرکز آمار ایران، روند تغییرات متوسط مبلغ اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از زمستان ۱۳۹۲ تا زمستان ۱۴۰۰ افزایشی بوده و ۶.۷ برابر شده است.

اجاره مسکن، در بهار و تابستان هر سال با رشد روبرو شده و در پاییز و زمستان با کاهش تقاضا، کاهش می یابد ولی این روند طبیعی در زمستان ۱۳۹۶ به علت رشد و جهش قیمت مسکن متوقف شده و متوسط مبلغ اجاره افزایش یافته است و این الگو در تا پاییز ۱۳۹۹ تکرار شده است، ولی پس از آن تا زمستان ۱۴۰۰ افزایش اجاره بها ادامه می یابد.

این در حالی است که رسانه های اقتصادی سهم مسکن و اجاره بها در مخارج خانوار را تصاعدی توصیف می کنند. شهریورماه پارسال از «وزن بسیار سنگین و نامتعارف اجاره بها در سبد هزینه خانوارها» چنین نوشت: ساکنان تهران، اصفهان، فارس و البرز در سال۱۴۰۰ به ترتیب معادل ۵۰ درصد، ۴۷ درصد، ۴۰ درصد و ۳۸ درصد از هزینه های سالانه شان را برای تامین مسکن صرف کردند.

با توجه به این وضعیت و در آستانه داغ شدن بازار اجاره بها، رئیس جمهوری اواخر فروردین ماه در جلسه هیات دولت، با اشاره به تصمیمات اخیر شورای‌ عالی مسکن و نزدیکی فصل جابجایی ها، از وزیر مسکن خواست با هماهنگی دستگاه های ذیربط، تدابیر لازم را برای تسهیل شرایط تامین مسکن مورد نیاز مستاجران در نظر گیرد.

در این زمینه، مشاور مسکن وزیر راه و شهرسازی اوایل ماه جاری با بیان اینکه ساماندهی بازار اجاره در دستور کار است، گفت: مقرر شد تا شهرداری ها و مدیران عمران شهرهای جدید ابزارهای شناسایی خانه های خالی را فعال کرده و دستگاه های خدمات رسان همچون برق، آب و گاز برای شناسایی این واحدها به دستگاه ها کمک کنند.

با این حال، بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن می گویند باید این مساله را به صورت اساسی و از گلوگاه آن یعنی تورم شناسایی کرد و برای ساماندهی آن کوشید.

چه عواملی نرخ مسکن و اجاره بها را تعیین می کنند؟

همچنان که اشاره شد کارشناسان حوزه مسکن، قیمت مسکن و نرخ اجاره بها را به طور کلی تابعی از نرخ تورم می دانند، این در حالی است که پژوهش ها فاکتورها و متغیرهای اقتصادی بیشتری را در نرخ گذاری اجاره بها شناسایی می کنند.

پژوهشی با عنوان «اثرپذیری قیمت و اجاره بهای مسکن از متغیرهای کلان اقتصادی در ایران» در سال ۱۴۰۱ به بررسی تاثیر متغیرهای کلان اقتصادی بر قیمت و اجاره بهای مسکن در یک دوره ۱۰ ساله پرداخته است که در ادامه خلاصه ای از آن آمده است.

متغیرهای تاثیرگذار بر قیمت مسکن

بر اساس نتایج به دست آمده در این پژوهش، نرخ تورم، ارزش معاملات بورس، نرخ دلار غیررسمی و میزان نقدینگی رابطه ای مستقیم و مثبت با قیمت مسکن دارند. بنابراین با افزایش نرخ تورم و کاهش ارزش پول، تقاضا برای سرمایه گذاری جهت حفظ ارزش پول افزایش می یابد. بخش مسکن به علت عدم نیاز به سواد سرمایه گذاری، نوسانات پایین و انتظار روند صعودی به موازات نرخ تورم افزایش می یابد. همچنین خود مسکن نیز از مولفه های تورم بوده و قیمت مسکن به نوعی در تورم نیز اثرگذار است.

نقدینگی مجموع پول و شبه پول است. افزایش نقدینگی یکی از فاکتورهای تحریک کننده قیمت است، چرا که منابع عظیم پولی به صورت سوداگر وارد بخش مسکن شده و از آنجایی که کانال های تزریق پول وجود ندارد، این حجم از پول به صورت هجمه ای وارد شده است؛ بنابراین در صورتی که نقدینگی افزایش یابد، تقاضا برای مسکن افزایش می یابد و در مرحله دوم قیمت مسکن نیز افزایش خواهد داشت.

نرخ دلار غیررسمی نیز به عنوان یکی از بازارهای رقیب بخش مسکن محسوب می شود. همچنین به علت وابستگی اقتصادی به ارز، به عنوان یک شبه شاخص قیمتی نگریسته می شود. از این رو افزایش نرخ دلار غیررسمی موجب افزایش کلی قیمت ها و سپس موجب افزایش قیمت مسکن می شود.

در این شرایط، بازار بورس می تواند اثرات منفی کاهش ارزش پول را تعدیل کند. با این حال ارزش معاملات بورس، به عنوان نماینده حجم پول جذب شده در این بخش قابلیت توضیح دهندگی را برای قیمت مسکن دارد.

همچنین نرخ سود بانکی، قیمت سکه تمام بهار آزادی و نرخ بیکاری با قیمت مسکن رابطه ای مستقیم و منفی دارد.

کاهش نرخ سود بانکی در افزایش قیمت مسکن تاثیر می گذارد، چرا که انتظار بازدهی پول در بانک کاهش یافته و سود بانکی نمی تواند اثرات منفی کاهش ارزش پول را جبران کند.

افزایش قیمت سکه تمام بهار آزادی به عنوان یکی از بازارهای رقیب مسکن در جذب سرمایه می تواند تقاضا برای سایر دارایی ها را کاهش دهد و جذب سرمایه را در بخش مسکن بکاهد؛ بنابراین تقاضا را برای مسکن کاهش داده و در نتیجه بر قیمت مسکن تاثیر منفی می گذارد.

بیکاری هم در این مولفه تاثیر می گذارد. به هر میزان جمعیت بیکار افزایش یابد، تقاضای موثر بر مسکن کاهش می یابد، چرا که این گروه از قدرت مالی لازم برای خرید مسکن برخوردار نیستند؛ بنابراین به هر میزان که بیکاری کمتر شود، تقاضا برای مسکن بیشتر خواهد شد و در نتیجه قیمت مسکن افزایش خواهد داشت.

متغیرهایی که اجاره بهای مسکن از آنها تاثیر می پذیرد

بر اساس یافته های پژوهش، نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم رابطه مستقیم و مثبتی با اجاره بهای مسکن دارند. بدین معنی که هر واحد افزایش در نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم به ترتیب ۲.۱۱۹ و ۰.۶۰۶ واحد افزایش در اجاره بهای مسکن به دنبال دارد.

همچنین قیمت سکه تمام بهار آزادی، نرخ سود بانکی و نرخ بیکاری رابطه مستقیم و منفی با اجاره بها دارد. بر این اساس هر واحد افزایش در قیمت سکه تمام بهار آزادی، نرخ سود بانکی و نرخ بیکاری به ترتیب منفی ۳.۴۸۷، ۲.۷۲۲ و ۲.۳۷۵ واحد کاهش در اجاره بهای مسکن در پی دارد. همچنین اثر متغیرهای شاخص قیمت مصرف کننده، نرخ دلار رسمی، تعداد واحد مسکونی ساخته شده، ارزش معاملات بورس و میزان نقدینگی معنادار نیست و مورد تایید نیست.

همچنان که گفته شد در اجاره بها نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم رابطه مستقیم و مثبتی با اجاره بهای مسکن دارند. به طوری که به موازات نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم، اجاره بهای مسکن نیز افزایش دارد. این دو متغیر را می توان به عنوان شاخص قیمتی در نظر گرفت. بنابراین در صورت افزایش این متغیرها، قیمت مسکن و سپس اجاره بهای مسکن نیز افزایش خواهد داشت.

نرخ سود بانکی، قیمت سکه تمام بهار آزادی و نرخ بیکاری رابطه مستقیم و منفی‌شان با اجاره بها را به این گونه ظاهر می سازند که این عوامل ابتدا تقاضای بخش مسکن را تحت تاثیر قرار می دهد و در مرحله دوم اجاره بها کاهش می یابد. همچنین این عوامل به عنوان کاهش دهنده قیمت مسکن هستند و از آنجایی که اجاره بها به عنوان بازار ثانوی مسکن تلقی می شود، در صورتی که قیمت مسکن کاهش یابد، اجاره بها نیز کاهش خواهد یافت.

توصیه های سیاستی برای مدیریت بازار مسکن

در نهایت و بر اساس نتایج حاصل، این پژوهش پیشنهادهای زیر را ارائه می دارد:

۱- با توجه به اینکه تورم و نقدینگی از مهمترین عوامل اثرگذار در قیمت مسکن هستند، بنابراین اتخاذ سیاست های ملی کاهنده نقدینگی می تواند در کاهش جذب سرمایه در بخش مسکن موثر واقع افتد و نوسانات در مسکن را کاهش خواهد داد.

۲- با توجه به اینکه بخش مسکن با نرخ غیررسمی دلار در ارتباط است، بنابراین سیاست های کاهش قیمت ارز غیررسمی باید در دستور کار قرار گیرد و از شاخص قرار دادن نرخ رسمی پرهیز به عمل آید.

۳- در سیاستگذاری برای کاهش اجاره بها، توصیه می شود سیاست های اتخاذشده جهت گیری بر قیمت مسکن داشته باشد، چرا که اجاره بها در مرتبه اول از قیمت مسکن تأثیر می پذیرد و سپس از سایر متغیرها.

فارس