موانع تحقق ساخت یک میلیون مسکن در سال چیست؟

موانع تحقق ساخت یک میلیون مسکن در سال چیست؟
Facebook Twitter LinkedIn

۱۰:۳۸ | ۱۴۰۲/۰۲/۲۵

بررسی کارنامه پیشرفت یک ساله طرح ساخت مسکن میلیونی، از تبدیل (تنزل) این طرح به مسکن نیم میلیونی حکایت دارد.

به گزارش اخبار ساختمان، رمزگشایی از کارنامه مسکن سازی دولتی، پنج معمار موانع تحقق ساخت یک میلیون مسکن در سال را معرفی می کند. بررسی های انجام شده نشان می دهد در حالی که از سال 1400 همزمان با تصویب قانون جهش تولید مسکن، دولت به عنوان متولی مسکن، مسوولیت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال مطابق با نیازسنجی های انجام شده را بر عهده گرفت اما، بررسی کارنامه ساخت این واحدها حاکی است عملا در سال گذشته که اولین سال کامل برای اجرای این برنامه بوده است، نیم میلیون واحد مسکونی عملیاتی شده است.

هم آمار متقاضیان پای کار این پروژه یعنی افرادی که مرحله اول آورده نقدی خود را پرداخت کرده اند و هم تعداد قراردادهای منعقد شده با سازنده ها برای شروع عملیات ساختمانی، نشان دهنده عملکرد نیم میلیونی در طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال است.

این آمار نیم میلیونی اگر‌چه مربوط به کل عملکرد نهضت ملی مسکن از ابتدا یعنی از سال 1400 تاکنون (1402) است اما از آنجا که نهضت ملی مسکن عملا از اواخر 1400 آغاز شد و هم‌‌‌اکنون نیز در ابتدای سال جاری قرار داریم، می توان آمارهایی را که در این زمینه موجود است به عنوان عملکرد سال 1401 که در واقع اولین سال کامل اجرای این طرح بوده است، درنظر گرفت.


آمار تازه از ساخت یک میلیون مسکن


آمارهایی که از عملکرد نهضت ملی مسکن تاکنون در اختیار ما قرار دارد نشان می دهد، تعداد کل ثبت نامی ها در این طرح از ابتدا تاکنون حدود 6 میلیون نفر بوده است. از این تعداد یک میلیون و 500‌ هزار نفر به عنوان متقاضی مشمول، واجد شرایط و نهایی معرفی شده اند. همچنین 800‌ هزار نفر از این متقاضیان واجد شرایط و نهایی اقدام به افتتاح حساب در بانک های عامل کرده و 485‌ هزار نفر نیز مرحله اول آورده نقدی (آورده 40 میلیون تومانی) را واریز کرده اند.

900‌ هزار واحد مسکونی بر اساس تعداد زمین های شناسایی شده و مستعد برای ساخت و... مورد تعریف قرار گرفته است اما تاکنون برای 450‌ هزار واحد، قرار ساخت با سازنده منعقد شده است که از این تعداد نیز 230‌ هزار قرارداد عملیاتی شده یعنی در پروسه دریافت وام ساخت قرار گرفته اند.

از آنجا که شروع پرداخت وام ساخت به سازنده ها معمولا در مرحله بعد از اتمام فونداسیون است، در واقع تعداد واقعی واحدهایی که به مرحله پیشرفت فیزیکی رسیده، وام دریافت کرده و ساخت آنها در جریان است نیز همین تعداد یعنی حدود 230‌ هزار واحد مسکونی است.

با این حال، بر اساس تعداد متقاضیان پای کار یعنی متقاضیانی که حداقل مرحله اول آورده نقدی خود را پرداخت کرده اند و همچنین تعداد واحدهایی که قرارداد ساخت آنها با سازنده ها منعقد شده است، می توان گفت، اگر ملاک ارزیابی این طرح را سال اول کامل اجرای این طرح یعنی سال 1401 در نظر بگیریم، عملا در این سال، به جای یک میلیون مسکن، نیم میلیون واحد مسکونی در ریل ساخت و ساز قرار گرفته است. چرا که عملا بدون واریز آورده متقاضیان، تعداد واقعی واحدها بر اساس تعداد متقاضیان واقعی مشخص نشده و در پروسه ساخت قرار نمی گیرد و از سوی دیگر نیز، تا زمانی که پروژه ها سازنده و قرارداد ساخت با سازنده‌‌‌ نداشته باشند نمی توان گفت که در پروسه ساخت قرار گرفته اند.

هر چند این رقم نیم میلیونی بیش از دو برابر تعداد واحدهایی است که از مرحله فونداسیون عبور کرده اند. لازم به ذکر است آمارهای اعلام شده در این گزارش، در بهار 1402 و طی روزهای اخیر در اختیار ما قرار گرفته است؛ اما در صورتی که دولت به عنوان متولی ساخت یک میلیون مسکن آمار دیگری در این زمینه در اختیار دارد که با آمار ما متقاوت است، آمادگی برای انتشار آمارهای اعلامی دولت از سوی ما وجود دارد.

اما آمارهایی که در اختیار ما قرار دارد نشان می دهد، تحت تاثیر پنج مانع یا عامل مهم، عملا در سال اول کامل اجرای این طرح یعنی سال 1401، نیمی از هدف تعیین شده (500‌ هزار واحد به جای یک میلیون مسکن) عملیاتی شده است و مسکن یک میلیونی به مسکن نیم میلیونی تنزل یافته است. اما سوال مهم این است که آیا واقعا حجم نیاز به مسکن ناشی از تقاضای خانه اولی ها در هر سال 500‌ هزار واحد است که تنها 500‌ هزار متقاضی واجد شرایط از مجموع یک و نیم میلیون متقاضی نهایی، پای کار آمده و حداقل مرحله اول آورده را واریز کرده اند؟

واقعیت آن است که مطابق بررسی ها، تحت تاثیر انباشت تقاضا از سال های قبل ناشی از نبود قدرت خرید خانه اولی ها و جهش قیمت واحدهای مسکونی، به طور قطع نه تنها نیاز واقعی به عرضه مسکن جدید در هر سال یک میلیون واحد، بلکه حتی بیشتر نیز هست.

دست‌‌‌کم در چهار سال اخیر به دنبال رشد شدید قیمت‌‌‌ واحدهای مسکونی، بیش از 60 تا 70‌ درصد زوج های جدید موفق به خرید مسکن نشده اند؛ این در حالی است که از سال های قبل نیز انباشت تقاضا در بازار مسکن وجود داشته و به این رقم افزوده شده است.

بنابراین تعداد افرادی که در سالن انتظار خانه دار شدن تجمع کرده اند هم‌‌‌اکنون نه تنها از رقم یک میلیون در سال کمتر نیست بلکه حتی می توان گفت بیشتر از این میزان نیز هست. این موضوع و این واقعیت یک پیام مهم برای بازار و سیاستگذار مسکن دارد؛ مبنی بر اینکه با توجه به چند شاهد مهم یعنی تعداد خانوارهای واجد شرایط که فاقد مسکن و خانه اولی‌‌‌ بودن آنها و همچنین عدم استفاده آنها از هیچکدام از امکانات دولتی برای دریافت وام، زمین و مسکن، از سوی متولی مسکن پالایش و تایید شده است، اگر مسیر درستی برای تامین مسکن این متقاضیان واقعی تدارک دیده شده بود قطعا تعداد بیشتری تقاضای پای کار و همچنین حجم بالاتری از قرارداد ساخت، در پروسه اجرای نهضت ملی مسکن، به ثبت می رسید.


کدام موانع باعث عدم تحقق طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال است؟


بررسی های به عمل آمده حاکی است، این تنزل یا ناکامی در ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، تاکنون، حداقل پنج معمار داشته است؛ که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت.


سد اول؛ نرخ سود تسهیلات این واحدها خارج از استطاعت متقاضیان است


اولین معمار موانع جلوگیری کننده از تحقق ساخت سالانه یک میلیون مسکن، در سال گذشته، به شرایط قسط و سود وام ساخت این واحدها مربوط می شود.

در حالی که این طرح، یک برنامه حمایتی با هدف کمک به خانه دار شدن اقشار کم درآمد و متوسط به پایین جامعه محسوب می شود اما رقم اقساط و نرخ سود وامی که برای این منظور در نظر گرفته شده است از استطاعت بخش قابل توجهی از خانوارهای فاقد مسکن و متقاضیان واجد شرایط خارج است.

هم اکنون با در نظر گرفتن مبلغ 550 میلیون تومانی وام نهضت ملی که با نرخ سود 23‌ درصد و با دوره بازپرداخت 20‌ ساله به پروژه ها تزریق می شود، مبلغ قسط ماهانه این وام برای متقاضیان به 10 میلیون و 650‌ هزار تومان می رسد.

این میزان هم‌‌‌اکنون حتی از متوسط مبلغ اجاره بهای ماهانه مسکن در مناطق معمولی و مصرفی شهر تهران و شهرهای بزرگ نیز بیشتر است. همچنین در شرایطی که هم‌‌‌اکنون و با سطوح حداقل حقوق که برای سال جاری کمتر از 9 میلیون تومان است، پرداخت اقساط 10 میلیون و 650‌ هزار تومانی با وضعیت امروز، برای عمده خانوارهای کم درآمد و حتی با سطح متوسط درآمدی دشوار بوده و از عهده شمار زیادی از آنها خارج است. ضمن آنکه هم اکنون اجاره بها در بسیاری از شهرهای کشور از جمله شهرهای کوچک به مراتب کمتر از این میزان است.


عامل دوم؛ قیمت ساخت واحدها مشخص نیست


دومین عامل، ماجرای قیمت ساخت است. قیمت تعیین شده برای ساخت هر مترمربع مسکن در طرح خانه سازی دولتی آنطور که واقعیت های بازار نشان می دهد و انبوه سازان و سازندگان روایت می کنند، بسیار کمتر از واقعیت روز هزینه های ساخت و ساز مسکن است.

در واقع از روز اول، مهمترین سنگ بنای ساخت یک میلیون مسکن که همان تعیین قیمت ساخت است، با اما و اگر روبه‌رو شد. چرا که آن طور که شواهد و واقعیت های بازار نشان می دهد و همچنین بخش خصوصی، انبوه سازان و پیمانکاران روایت می کنند از همان ابتدا رقم تعیین شده برای ساخت این واحدها، ناکافی بود و با هزینه های روز فاصله داشت.

در حالی که قیمت باید به گونه ای تعیین شود که سازنده ها نیز برای ورود به پروژه ها به واسطه تامین حاشیه سود منطقی ناشی از فعالیت ساخت و ساز رغبت داشته و انگیزه پیدا کنند و از سوی دیگر پروژه ها به دلیل ناکافی بودن ارقام تامین مالی، با تاخیر، توقف و تعطیلی همراه نشود.

آن طور که انبوه سازان می گویند، آنها به همین علت یعنی به دلیل ناکافی بودن رقم یا قیمت تعیین شده از سوی دولت برای ساخت خانه های دولتی، رغبت و تمایلی به ورود به این پروژه ها ندارند و کمتر انبوه سازی تاکنون به این طرح ورود کرده یا قصد ورود دارد.


روایت انبوه سازان از قیمت ساخت


محمد مرتضوی رئیس کانون سراسری انبوه سازان ایران با بیان اینکه قیمت ساخت نهضت ملی مسکن واقعی نیست، اعلام کرد: قراردادهای جدیدی که در سال 1402 بین دولت و سازنده ها برای ساخت مسکن ملی منعقد می شود بر پایه قیمت هر مترمربع حدود پنج میلیون و 800‌ هزار تومان (کمتر از 6 میلیون تومان)، بسته می شود.

هر چند خبرهایی از بررسی تعدیل قیمت ها برای سال جاری وجود دارد اما، هم‌‌‌اکنون کف قیمت ساخت برای هر مترمربع مسکن معمولی با کیفیت و تجهیزات عادی، حول و حوش 10 میلیون تومان است. در چنین شرایطی انبوه سازان رغبت و انگیزه ای برای ورود به این طرح ندارند و بارها نیز درخواست خود را به دولت برای تعدیل قیمت ها برای رسیدن به فاصله نزدیک تری از سطح واقعی هزینه های ساخت، مطرح کرده ایم. چرا که معتقدیم این طرح با سطوح فعلی قیمت عملا دست نیافتنی است و منجر به خروجی مطلوب نخواهد شد.

ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه سازان تهران نیز در این باره گفت: رقم قراردادهای سال گذشته برای ساخت هر مترمربع مسکن دولتی ساز چهار میلیون و 700‌ هزار تومان بود که به همین علت عمده انبوه سازان به این طرح وارد نشدند.

وی افزود: به‌رغم آنکه شروطی در قراردادها مبنی بر تعدیل قیمت های تعیین شده بر اساس پرداخت تفاوت قیمت میلگرد و همچنین تعدیل متناسب با افزایش طبقات قید شده بود نیز تاکنون این تفاوت ها از سوی دولت تقبل و به سازنده ها پرداخت نشده است. همین ناکافی بودن قیمت های تعیین شده باعث شده عملا انبوه سازان به این طرح ورود نکنند که امیدواریم دولت در این زمینه تجدیدنظر کند.


جانمایی نادرست، سد سوم در مقابل طرح ساخت یک میلیون مسکن


سومین معمار عدم تحقق ‌ماموریت دولت برای ساخت یک میلیون مسکن در سال، موضوع «جانمایی نادرست» بخش زیادی از پروژه ها در طرح های خانه سازی دولتی است.

در حالی که عمده تقاضای مسکن مربوط به کلانشهرها و شهرهای بزرگ است اما، پروژه های تعریف شده برای این شهرها و کلانشهرها در حواشی قرار گرفته است و با شهر مادر که محل کار و فعالیت خانوارهاست فاصله دارد؛ ضمن آنکه سرانه های خدماتی و امکانات، به خصوص امکانات حمل و نقلی، در بخش زیادی از این مناطق نیز در شرایط مطلوبی قرار ندارد و تا زمان تکمیل شدن و رسیدن به سطح مطلوب، فاصله زمانی زیادی وجود دارد.


سد چهارم؛ ابهام در قیمت تمام شده ساخت مسکن دولتی


ناتوانی بسیاری از متقاضیان واجد شرایط از تامین آورده نقدی و همچنین ابهام در رقم کل آورده یا قیمت تمام شده واحدها یک مانع دیگر در تحقق ساخت یک میلیون مسکن در سال است.

بررسی ها نشان می دهد با سطوح فعلی هزینه های ساخت و همچنین رقم کل وام پرداختی به پروژه ها، متقاضیان باید حداقل به طور متوسط 300 میلیون تومان به عنوان آورده نقدی پرداخت کنند. هم‌‌‌اکنون و در شرایطی که به دلیل ضعف شدید توان مالی خانوارها و عدم رشد حقوق و دستمزد متناسب با تورم در سال های گذشته تاکنون، عملا امکان پس انداز برای خانوارهای فاقد مسکن ناممکن شده و از سوی دیگر پس اندازهای قبلی آنها در قالب مبالغ پول پیش یا رهن مسکن در بازار اجاره گروگان گرفته شده است، تامین این میزان آورده نقدی از توان بخش زیادی از خانوارهای واجد شرایط خارج است.

ضمن آنکه عملا زمان پرداخت های بعدی یا موعد زمانی پرداخت های مرحله به مرحله آورده متقاضیان به طور دقیق مشخص نیست و همین موضوع مساله را دشوارتر کرده است.


تسهیلات طرح ساخت مسکن میلیونی مناسب اجرای این طرح نیست


مانع پنجم، به سهم وام از قیمت تمام شده این واحدها و پوشش هزینه ساخت مربوط می شود. بررسی های انجام شده در این زمینه نشان می دهد، قدرت پوشش دهنده وام نیز به اندازه ای نیست که متقاضیان بتوانند روی آن به عنوان تسهیلاتی دربرگیرنده سهم قابل توجه هزینه ساخت حساب کنند.

در بسیاری از کشورهای دنیا، وام های مسکن معمولا تا بیش از 80‌ درصد هزینه ها را دربرمی‌‌‌گیرند. وام مناسب برای طرح خانه سازی دولتی به منظور حمایت از اقشار کم درآمد نیز وامی است که بتواند حدود 80‌ درصد قیمت تمام شده را پوشش دهد که به نظر نمی رسد با توجه به استمرار تورم ساخت و چشم انداز افزایش قیمت تمام شده به دلیل تورم، این موضوع در طرح خانه سازی دولتی محقق شود.


تابلوی دوم از کارنامه ساخت دولتی


در حالی که آمارهای مربوط به کارنامه ساخت مسکن دولتی نشان دهنده عملکرد نیم میلیونی در این زمینه به واسطه تعداد متقاضیان پای کار و همچنین پروژه های دارای قرارداد با سازنده است، تابلوی دومی از تیراژ ساختمانی نیز وجود دارد که این موضوع را تایید می کند.

بر اساس آماری که در روزهای اخیر از وضعیت ساخت و ساز کشوری مسکن در سال 1401 از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد، در سه فصل اول سال گذشته یعنی در فاصله ابتدای بهار تا پایان پاییز پارسال، حدود 300‌ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است.

این آمار مربوط به کل ساخت و سازها اعم از ساخت و سازهای دولتی و خانه سازی های بخش خصوصی صورت گرفته در سال گذشته است. در صورتی که در زمستان نیز (که هنوز آمار رسمی مربوط به آن منتشر نشده است) همین میزان یعنی حدود 100‌ هزار واحد ساخته شده باشد، کل تیراژ ساختمانی کشور در سال گذشته به حدود 400‌ هزار واحد می رسد و حتی در بهترین حالت، از 500‌ هزار واحد فراتر نمی‌رود.


اصلاحات فوری برای سیاستگذار


بررسی های انجام شده نشان می دهد در صورتی که متولی مسکن به دنبال ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است لازم است چند موضوع مهم را پیگیری کند.

اول آنکه لازم است وام در استطاعت با اقساط ماهانه در استطاعت خانوارها را مصوب و پرداخت کند. همچنین با بهبود شرایط در مجموعه اقتصاد کلان کشور، درآمد سرانه خانوارها برای کاهش دشواری پرداخت اقساط از سوی آنها افزایش یابد.

یارانه های هدفمند به این گروه برای کاهش نرخ سود وام از 23‌ درصد به سطوح حمایتی اختصاص یابد و به صورت شفاف یک بار برای همیشه با استخراج سطح واقع بینانه ای از هزینه ساخت بر اساس قیمت های روز و همچنین تورم انتظاری، برآوردی نزدیک تر به سطح واقعیت از قیمت تمام شده واحدها اعلام شود. لازم است همچنین قیمت ساخت مطابق با این واقعیت ها با سازنده ها نهایی شود تا پروژه ها به واسطه تعیین قیمت های غیرواقعی، با بحران تعطیلی، توقف و تاخیر در تحویل مواجه نشوند.

از سوی دیگر، لازم است سیاستگذار با ابزارهای مختلف نسبت به استفاده از زمین های بکر و دارای خدمات که هم‌‌‌اکنون به شکل بلااستفاده در اختیار سازمان ها، وزارتخانه ها و سایر دستگاه ها و ارگان های دولتی و شبه دولتی قرار دارد، برای طرح های تامین مسکن در درون شهرهایی که با انباشت بیشتر تقاضای مسکن روبه‌رو هستند، اقدام کند.

یکی از مهم ترین این ابزارها ایجاد هزینه و ریسک نگهداری از زمین های مازاد و بلااستفاده از سوی این دستگاه ها با تدابیر موثر مالیاتی است. این در حالی است که ظرفیت های قانونی برای این موضوع وجود دارد و دولت می تواند با استفاده از ابزارهای موثر از این زمین ها در طرح ساخت یک میلیون مسکن و در نهایت به نفع متقاضیان واجد شرایط استفاده کند.

کنترل تورم عمومی که در نهایت در کاهش سرعت رشد اجاره بها و مهار تورم اجاره موثر است، امکان پس انداز برای خانوارها به منظور تامین وجوه موردنیاز برای ورود به طرح های تامین مسکن دولت را ایجاد می کند. در شرایط فعلی به دلیل تورم بالا و همچنین رشد شدید اجاره بها، نه تنها امکان پس انداز برای گروه های کم درآمد و فاقد مسکن از بین رفته است بلکه بسیاری از آنها به دلیل عدم توانایی تامین اجاره بها در شهرهای محل سکونت خود، ناچار به سکونت در حاشیه ها و مهاجرت‌‌‌ به حومه ها شده اند.


طرح شیفت مسکن دولتی به استیجار؟


اقبال شاکری، نماینده مردم تهران در مجلس و عضو کمیسیون عمران، از برنامه ریزی برای اختصاص بخشی از طرح خانه سازی دولت به ساخت مسکن استیجاری خبر داد.

این نماینده مجلس با بیان اینکه عملا ساخت یک میلیون مسکن در سال در دو سال اخیر چندان موفقیت آمیز نبوده است، یک شرط مهم برای موفقیت این برنامه در زمان باقیمانده از دولت سیزدهم را اعتمادسازی بین مردم و متقاضیان این طرح عنوان کرد.

به گفته وی، نیاز به مسکن در کشور به طور قطع بیش از تیراژ ساخت یک میلیون واحدی در سال است اما همین میزان نیز از سال اول این قانون یعنی از ۱۴۰۰ تاکنون محقق نشده است.

شاکری با بیان اینکه عملکرد سریع دولت در ساخت، تکمیل و واگذاری این واحدها به متقاضیان می توانست منجر به ایجاد اعتماد در سایر متقاضیان واجد شرایط شده و آنها را نیز برای پرداخت سهم آورده ترغیب کند، تصریح کرد: لازم بود دولت این طرح را به گونه ای طراحی، اجرایی و عملیاتی کند که برای همه طیف های واجد شرایط و نیازمند (بی خانه ها)، قابل خریداری و تملک باشد.

وی ادامه داد: با این حال، در هر شرایطی همواره عده ای از افراد فاقد مسکن به دلیل ضعف شدید بنیه مالی توان حضور در بازار مسکن ملکی را نداشته و نمی توانند حتی خانه های دولتی ساز را نیز خریداری کنند که مجلس و دولت در این زمینه در حال رایزنی برای ورود طرح های خانه سازی دولتی به بازار استیجار هستند. یک مدل موثر نیز در این زمینه آن است که دولت زمین های مناسب و قابل ساخت را در اختیار شرکت های تخصصی که صلاحیت آنها احراز شده است قرار دهد و در قبال یکسری مشوق های دیگر، آنها را به اجاره داری یا دست‌‌‌کم عرضه بخشی از واحدهای ساخته شده در این زمین ها به بازار اجاره ترغیب کند. در این زمینه نیز همکاری شهرداری ها بسیار مهم و ضروری است.

 

بیشتر بخوانید: قیمت مسکن ملی در تهران اعلام شد

دنیای اقتصاد

سوالات متداول
  • هزینه ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن در بافت فرسوده تهران چقدر است؟
    رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی گفت: در بافت فرسوده شهر تهران در مناطق ۱۶، ۱۸ و ۲۰ پروژه نهضت ملی مسکن را اجرا می کنیم که هم‌اکنون هزینه ساخت واحدها منهای خدمات مهندسی و عوارض صدور پروانه تقریبا متری ۱۰ میلیون تومان است.

نظرات کاربران
security code
اخبار ساختمان
@akhbarsakhteman