چرا قانون نمی تواند جلوی کلاهبرداری های ملکی را بگیرد؟

به گزارش اخبار ساختمان، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تا الان، پنج مرتبه بین مجلس و شورای نگهبان، رفته و برگشته و اکنون، مجمع تشخیص مصلحت نظام برای حل اختلاف، تغییراتی را در آن ایجاد کرده است.

اما آیا با تصویب نهایی طرح، آزادراه کلاهبرداری‌، فساد و مال باختگی به عنوان سه تهدید بزرگ ناشی از خرید ملک بدون سند محضری مسدود می شود؟ بررسی های به عمل آمده نشان می دهد، این طرح به دلیل آنکه جواب کامل برای صورت مساله تعریف نکرده است، ضامن امنیت حقوقی و اقتصادی خریداران نیست.

عمده اتفاقات تلخی که برای خریدار ملک (به ویژه زمین در شمال و حتی آپارتمان نوساز در تهران) رخ می دهد به خاطر قوانین موجود است که برای یک ملک، دو سند (عادی و رسمی) تعریف کرده اما در نهایت، یکی از آن دو، حرف آخر را در احراز مالکیت رسمی خریدار می زند. این دوگانگی عاملی برای سوءاستفاده های رایج در معاملات شده است. کارشناسان معتقدند، اول باید تکلیف یک ملک با دو سند روشن و از فروش ملک بدون سند رسمی به نام فروشنده سلب اعتبار شود.

اختلاف مجلس و شورای نگهبان بر سر پرونده تعیین تکلیف مبایعه نامه (اسناد عادی)، کلاف سردرگم مصوبه الزام به ثبت رسمی معاملات املاک را پیچیده تر کرده است. این پیچیدگی بعد از پنج بار رفت و برگشت مصوبه الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بین مجلس و شورای نگهبان طی بیش از شش سال اخیر، هم‌‌‌اکنون بیشتر شده است.

بررسی های انجام شده نشان می دهد، 80 ماه بعد از تهیه این طرح، به دلیل عدم تامین نظر شورای نگهبان، بعد از پنج مرتبه رفت و برگشت و تغییرات انجام شده در مصوبه، موضوع تعیین تکلیف اسناد عادی به مجمع تشخیص مصلحت نظام سپرده شده است. اما کمیسیون های تخصصی مجمع، بدون توجه به سرچشمه اصلی اختلافات در دعاوی ملکی، دو اصلاح در مصوبه، اعمال کرده اند.

این اصلاحات، البته هنوز به تصویب نهایی مجمع نرسیده است. اما در صورت تصویب، به دلیل آنچه می توان از آن به عنوان غفلت از نقشه یا کروکی اصلی نجات از ملک بی سند یاد کرد، عملا امیدی به پایان و حتی کاهش اختلافات و دعاوی ملکی نیست.

ماجرای 6 سال رفت و برگشت مصوبه

پرونده های مربوط به اختلافات و دعاوی ملکی در حالی بزرگترین حجم از پرونده های حقوقی در مجامع قضایی را به خود اختصاص می دهد که ریشه فساد، کلاهبرداری و مالباختگی در بازار املاک، به عدم برخوداری آنها از سند رسمی و دفترخانه ای مربوط می شود.

در واقع طی همه سال ها و دهه های گذشته به واسطه عدم برخورداری بخش زیادی از املاک از سند رسمی، بخش زیادی از پرونده های قضایی به دعاوی طرح شده در این زمینه مربوط بوده است. در حالی که در قوانین چهار‌گانه شامل قوانین مدنی، ثبت اسناد و املاک، تجارت و دلالان تصریح شده است آنچه بین خریدار و فروشنده ملک توسط مشاور ‌‌‌املاک نوشته می شود، سند عادی است که در نهایت باید از طریق دفاتر اسناد رسمی، به سند رسمی تبدیل شود اما دو گروه از خریداران ملک که سند عادی یا همان مبایعه نامه دارند، هیچوقت نمی توانند به سند رسمی برسند یا سال های سال برای رسیدن به آن، باید دادگاه ها را طی کنند یا به خاطر نبود سند رسمی، دچار مالباختگی شوند.

مجلس در تاریخ 13 دی ماه 95، طرحی با هدف الزام به ثبت رسمی معاملات ملکی تهیه کرد که در نهایت در تاریخ 31 اردیبهشت ماه 99 این طرح با نام الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در صحن مجلس به تصویب رسید.

هدف از تصویب این طرح، الزام همه معاملات و املاک به دریافت سند رسمی برای خاتمه دادن یا کاهش دعاوی ملکی در محاکم قضایی از ناحیه اسناد عادی و غیررسمی (مبایعه نامه و ...) بود. در واقع هدف مجلس از این مصوبه، در وهله اول، افزایش امنیت قضایی و حقوقی مردم و در مرتبه بعد، تسهیل صدور سند رسمی بود تا از این مسیر واقعیت کهنه و ادامه دار کلاهبرداری های ملکی به واسطه سند عادی پایان یابد.

این مصوبه اما در تاریخ 26 خرداد همان سال (99) به دلیل برخی ابهامات و مغایرت های شرعی از سوی شورای نگهبان به مجلس برگشت خورد. مهمترین ایراد وارد شده از سوی شورای نگهبان به مصوبه مجلس مربوط به ماده یک این مصوبه است که در حکم ستون فقرات آن است.

در نسخه اول این مصوبه، در ماده یک آمده است که کلیه معاملات اموال غیرمنقول باید در دفاتر اسناد رسمی (سامانه ثبت الکترونیک اسناد) ثبت شود در غیر اینصورت، این معاملات (همان مبایعه نامه ها) در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفته نمی شود و فقط کسی مالک آن ملک مورد معامله است که سند رسمی به نام او است.

شورای نگهبان از سال 99 تا آذر ماه سال 1401، پنج مرتبه به این طرح اشکال شرعی وارد کرد به طوری که طی این مدت، مصوبه مجلس پنج بار بین مجلس و شورا رفت و برگشت می کند. بعد از اولین ایراد مطرح به این مصوبه از سوی شورای نگهبان، مجلس مصوبه اصلاحی را در تاریخ 6 تیرماه 1400 برای مرتبه دوم به شورای نگهبان ارسال کرد که شورا نیز به طور مجدد و با اظهارنظر مغایرت آن را‌، در تاریخ 4 مرداد 1400 به مجلس بازگرداند.

مجلس برای بار سوم در تاریخ 26 آبان 1400 این مصوبه را با اصلاحاتی به شورای نگهبان ارسال کرد که باز هم به دلیل آنچه در نهایت منجر به تشخیص مغایرت از سوی شورای نگهبان شد در تاریخ 27 آذرماه 1400 برای بار سوم به مجلس بازگشت.

اصلاحیه چهارم مجلس در تاریخ 9 شهریور ماه 1401 به شورای نگهبان رفت اما باز هم شورای نگهبان با وارد دانستن ایرادات و مغایرت های شرعی به آن، مصوبه را برای چهارمین بار در تاریخ 10 مهرماه 1401 به مجلس برگرداند. نسخه پنجم این مصوبه در تاریخ 6 آذرماه 1401 به شورای نگهبان ارسال شد؛ اما 10 روز بعد یعنی در تاریخ 16 آذرماه، شورای نگهبان برای مرتبه پنجم این مصوبه را با اظهار نظر مغایرت، به مجلس برگرداند.

ایراد شورای نگهبان چه بود؟

بررسی های به عمل آمده نشان می دهد، ایراد اصلی شورای ‌‌‌نگهبان به مصوبه الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، طی این مدت، عمدتا مربوط به ماده یک این مصوبه و یک عبارت کلیدی درج شده در آن بود. در ماده یک این مصوبه بر پذیرفته نشدن عقود و معاملات به ثبت نرسیده، در محاکم و ادارات به منظور الزام به ثبت رسمی معاملات ملکی و برخورداری همه املاک از سند رسمی، تاکید شده بود اما شورای نگهبان این موضوع را خلاف شرع دانسته و آن را مغایر با موازین شرعی می داند.

بعد از چهار بار رفت و برگشت این مصوبه، مجلس در آخرین نسخه (نسخه پنجم)، ماده یک را اصلاح می کند و از عبارت ابطال برای معاملاتی که به سند رسمی منجر نمی شود استفاده می کند. یعنی به نسخه های قبلی ماده یک این مصوبه علاوه بر پذیرفته نشدن عقود و معاملات به ثبت نرسیده، در محاکم و ادارات، عبارت باطل بودن معاملات ثبت نشده را نیز اضافه کرد. شورای نگهبان نیز بار دیگر این مصوبه و این ماده را مغایر با موازین شرعی اعلام کرد.

اصلاحیه مجمع تشخیص

به دلیل عدم رفع اختلاف نظر بین مجلس و شورای نگهبان در نهایت این مصوبه به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد. در چند روز اخیر، در کمیسیون های تخصصی مجمع تشخیص، برای پایان دادن به اختلاف نظر بر سر این طرح دو اصلاح انجام شد.

در اقدام اول، عبارت ابطال از آن ماده کلیدی یعنی ماده یک طرح حذف شده است. در حالی که در مصوبه مجلس آمده است که معاملات به ثبت نرسیده در سامانه ثبت الکترونیک اسناد باطل است و در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد، مجمع تشخیص مصلحت عبارت فاقد اعتبار و بلااثر را جایگزین باطل کرده است. در وهله بعد نیز طبق اصلاحیه دیگر، بنگاه های املاک می توانند از طریق سامانه در اختیار سازمان ثبت اسناد، مبایعه نامه ها را پس ‌‌‌از استعلامات، در آنجا ثبت کنند که این مبایعه نامه در حکم سند رسمی می شود.

پایان دعاوی ملکی با دو اصلاح؟

این اصلاحات البته فعلا توسط کمیسیون های تخصصی مجمع تشخیص انجام شده و هنوز به تصویب نهایی مجمع نرسیده است. اما سوال مهمی که در این باره و در ارتباط با این رفت و برگشت 80 ماهه طرح الزام به ثبت رسمی معاملات املاک (اموال غیرمنتقول)، مطرح است این است که اگر این طرح در نهایت به تصویب برسد و به قانون تبدیل شود آیا همه اتفاقات تلخ در حوزه معاملات ملک به پایان می رسد؟

بررسی های انجام شده نشان می دهد به دو دلیل مشخص، پاسخ به این سوال خیر است. هر دو علت هم به سرچشمه اصلی دعاوی ملکی مربوط می شود که همان معاملات املاک اعم از زمین، مسکن و... بدون برخورداری فروشنده از سند رسمی یا سند رسمی ای است که به نام وی باشد.

در واقع می توان گفت هم در مصوبه مجلس، هم نظر شورای نگهبان و هم اصلاحیه مدنظر مجمع تشخیص مصلحت نظام، سرچشمه دعاوی ملکی از ناحیه املاک فاقد سند رسمی نادیده گرفته شده است. به عبارتی ماده یک این مصوبه و اصلاحات بعدی آن از سوی سه نهاد گفته شده، عملا یک مرحله جلوتر از سرچشمه بروز فساد، کلاهبرداری و مالباختگی های ملکی است.

دلیل اول آن است که عمده فسادها، کلاهبرداری ها و مالباختگی های حوزه معاملات ملک، مربوط به زمین هایی است که در خارج از شهرها (به ویژه شمال کشور)، بدون داشتن سند از سوی فروشنده یا ارائه آن از سوی او، با مبایعه نامه معامله می شود. پس، این نوع معاملات چون اساسا فاقد سند رسمی هستند، ثبت شدن یا ثبت نشدن آنها در دفاتر اسناد رسمی بعد از معامله ملکی در بنگاه، موضوعیت ندارد.

دلیل دوم، نیز مربوط به بخشی از معاملات ملکی در داخل شهرهاست. در داخل شهرها و حتی تهران، سازنده ها قبل از اینکه برای واحد مسکونی نوساز، سند رسمی (محضری) اخذ کنند و حتی قبل از دریافت پایان کار از شهرداری، اقدام به فروش واحد می کنند و بعد از آن چون ساختمان به شهرداری برای پایان کار و تخلفات ساختمانی بدهکار است،‌‌‌ برخی سازنده ها دلیلی برای دریافت سند نمی بینند. اینجا هم ماده یک، کمکی به بازدارندگی نسبت به اخذ سند قبل از فروش نمی کند.

نسخه نجات چیست؟

در حالی که بررسی ها نشان می دهد عمده چالش ها (فساد، کلاهبرداری و مالباختگی) در حوزه معاملات ملک از همان دو علت گفته شده یعنی فروش زمین های فاقد سند و فروش ساختمان های نوسازی که هنوز سند برای آنها اخذ نشده است، نشأت می گیرد، کروکی نجات یا نسخه نجات از املاک بی سند، مسیر دیگری غیر از آنچه در ماده یک و اصلاحات بعدی آن درج شده است، معرفی می کند. بر اساس نسخه پیشنهادی به عنوان راه نجات از املاک بی سند، برای جلوگیری از این دو نوع معاملات، لازم است یک قانون حاوی دو ماده نوشته شود.

در قالب ماده اول الزام شود تا هر نوع معاملات ملک شامل فروش زمین که فروشنده،‌‌‌ سند محضری و رسمی نشانگر مالکیت خود را حین انجام معامله در هر مکانی چه بنگاه، چه دفترخانه و چه مکان دیگر به خریدار و تنظیم کننده مبایعه نامه ارائه ندهد و استعلام نسبت به صحت آن سند صورت نگیرد، فاقد اعتبار در همه اداره ها و محاکم باشد و این نوع معاملات چه با سند عادی و چه با هر نوع سند دیگری،‌‌‌ تنظیم شود، به معنای انتقال مالکیت به خریدار نباشد.

در قالب ماده دوم نیز تاکید شود: فروش واحد مسکونی نوساز (و حتی فروش هر نوع ساختمان) در هر مکانی شامل بنگاه و ... بدون اینکه فروشنده نسبت به اخذ سند به نام خود اقدام کرده باشد، به معنی انتقال مالکیت به خریدار نیست.

طراحی این قانون و اجرای آن،‌‌‌ یک بار برای همیشه،‌‌‌ تکلیف حد و مرز سند عادی و تاوان خرید ملک بدون سند برای خریداران را روشن می کند.

با چهار قانون فعلی اما مردم دچار ابهام بزرگ نسبت به تبعات خرید املاک بدون سند هستند و همین ابهام باعث سوءاستفاده ذی‌‌‌نفعان این نوع معاملات و رواج فروش زمین ها و خانه های بدون سند شده است.

در واقع تا زمانی که فروشنده سند رسمی به نام خود در اختیار نداشته باشد و آن را در زمان انجام معامله به خریدار ارائه ندهد، عملا حق معامله (فروش) سلب شود؛ در غیر این صورت، در معاملاتی که اساسا سندی به نام فروشنده وجود ندارد، بعد از انجام معامله، هیچ الزامی نمی تواند تضمین کننده کاهش یا رفع دعاوی ناشی از اختلافات ملکی باشد. به عبارت دیگر زمانی که ملکی بدون سند فروخته شده است ثبت و رسمیت بخشیدن به آن چه کمکی می تواند بکند؟

دنیای اقتصاد