تام‌فاز، مسکن را به دست مردم می‌رساند

به گزارش اخبار ساختمان، پس از روی کار آمدن محمد اسلامی به عنوان وزیر راه و شهرسازی، این وزاتخانه رویکردهای تولیدی را در پیش گرفته و طرح های مختلفی در جهت تولید انبوه مسکن را مطرح کرده است. در یکی از طرح های مطرح شده، ساخت 400 هزار واحد مسکونی در قالب طرح اقدام ملی در دستور کار قرار گرفته است. طبق جزئیات طرح اقدام ملی نیمی از 400 هزار واحد مسکونی در این طرح به شیوۀ مشارکت با بخش خصوصی ساخته شود.

همچنین تأمین مسکن به روش فروش اقساطی زمین (تام‌فاز) به عنوان طرح دیگری مطرح شده است. در این شیوۀ متقاضی با پرداخت هزینه ساخت، پس از تکمیل مسکن نسبت به پرداخت اقساط زمین با دوره بازپرداخت طولانی اقدام خواهد کرد.

تام‌فاز، مناسب‌ترین روش تولید انبوه‌مسکن

سهم بالای هزینه زمین در قیمت کل مسکن، سیاست‌گذاری صحیح به منظور مدیریت این هزینه را می‌طلبد. بنابراین وزارت راه و شهرسازی می‌تواند با استفاده از طرح‌هایی که زمینه این مدیریت را فراهم می ‌آورد، فرآیند خانه‌دار شدن خانواده‌ها را تسهیل کند.

در شرایطی که بالاترین سقف تسهیلات خرید مسکن، توان صاحب‌خانه کردن مردم را ندارد. همچنین در این شرایط اقتصادی به دلیل ناتوانی بانک‌های و همچنین تبعات تورمی پیش‌بینی شده، امکان افزایش وام خرید وجود نخواهد داشت. لذا استفاده از سیاست، اعطای زمین اقساطی و استفاده از زمین به جای تسهیلات بانکی راهکاری مناسب برای تولید انبوه مسکن به شمار می‌رود.

سیاست اعطای زمین اقساطی جز مهمی از طرح تام ‌فاز تلقی می‌شود. در تام فاز متقاضی پس از پرداخت هزینه ساخت، می‌تواند صاحب خانه شود. بنابراین با توجه به افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، کاهش 40تا 60 درصدی هزینه خرید مسکن در این طرح، موجب صاحب‌خانه شدن بسیاری از خانواده‌ها خواهد شد.

وزرات راه و شهرسازی در طرح تام فاز به جای اعطای تسهیلات بانکی، زمین را در اختیار متقاضی ساخت مسکن قرار می‌دهد. در واقع تام فاز این امکان را برای وزارت راه به وجود می‌آورد که زمین را جایگزین تسهیلات بانکی کند. بنابراین در طرح تام فاز می‌توان، بدون نیاز به ایجاد منابع مالی جدید، نسبت به تولید انبوه مسکن اقدام کرد.

ساخت مسکن به شیوۀ مشارکتی، راهکار اشتباه تولید انبوه

مازیار حسینی، معاون مسکن پیشین وزارت راه و شهرسازی، درباره جزئیات ساخت 200هزار واحد مسکونی به شیوۀ مشارکتی بیان کرد: بحث، بحث مشارکت است، زمین را دولت می آورد و سرمایه را بخش خصوصی و قرارداد طبق سهم مشارکت دو طرف بسته می شود.

در حقیقت مالکیت انبوه‌ساز بر واحدهای مسکونی تکمیل شده در طرح مسکن مشارکتی، دروازه ورود به مشکلات تولید انبوه مسکن است. با توجه به اینکه بخش اعظمی از واحدهای تکمیل شده در اختیار انبوه‌ساز قرار می‌گیرد، او می‌تواند با احتکار واحدها در دوران رکود بازار و عرضه آن در دوران افزایش قیمت‌ها دست به سوداگری در بازار بزند. همچنین زمانی که بازار مسکن از خلا وجود مالیات‌های تنظیمی رنج می‌برد، فضای ایجاد معامله سوری و قیمت ‌سازی هم برای انبوه‌ساز مهیاست و او می‌تواند به این نحو به سودجویی بپردازد.

مسکن مشارکتی بدست مناسب تولید انبوه نیست

طرح‌های تولید انبوه‌مسکن، باید به نحوی مدیریت شود تا واحد مسکونی با قیمت مناسب به دست مصرف کننده نهایی برسد. در روش مسکن مشارکتی نحوه قیمت‌گذاری در بهترین حالت بر مبنای قیمت روز و قیمتی است که انبوه‌ساز تعیین می‌کند. درنتیجه مسکن با قیمت مناسب در اختیار متقاضی قرار نخواهد گرفت. همچنین با توجه به اینکه مصرف کننده نهایی در طرح اقدام ملی از ابتدای پروژه حضور ندارد، بنابراین فراهم کردن شرایطی که پس از ساخت مسکن، واحدهای مسکونی به دست مصرف کننده برسد دشوار خواهد بود.

در واقع ابهامات فراوانی در نحوه فروش واحدهای مسکونی تولید شده با روش مسکن مشارکتی وجود دارد اما مشخص نیست، این واحدها به چه نحوی و با چه قیمتی به دست مصرف‌کننده نهایی می‌رسد. همچنین آیا شرایط فروش مسکن، متناسب با توان متقاضی نیازمند به خانه تطابق دارد یا خیر.

دولت در طرح اقدام ملی، از تام فاز استفاده کند

در روش تأمین مسکن به روش فروش اقساطی زمین، مصرف کننده نهایی مسکن از ابتدای پروژه مشخص است. در نتیجه پس از تکمیل واحد ساخته شده، این واحدها در اختیار متقاضیان نیازمند مسکن قرار گرفته و به دست مصرف‌کننده نهایی خواهد رسید. از طرفی مشکلاتی نظیر ایجاد فضای سوداگری به واسطه مالکیت بخش خصوصی بر مسکن تکمیل شده به وجود نخواهد آمد.

باتوجه به نکات مثبت طرح تام‌فاز این انتظار وجود دارد که وزارت راه و شهرسازی این شیوۀ تولید انبوه مسکن را در طرح اقدام ملی به کار ببرد و جایگزین طرح‌های نامناسبی نظیر مسکن مشارکتی کند.

افکارنیوز