ملک مشاع چیست؟ چگونگی خرید و فروش آن
۱۴:۰۴ | ۱۴۰۲/۱۲/۰۸
به گزارش اخبار ساختمان، به احتمال زیاد تا به حال عبارت «ملک مشاع» به گوشتان خورده است، اما آیا می دانید منظور از ملک مشاع چیست و چه زمان به یک ملک، ویژگی مشاع بودن داده می شود؟ آیا خرید و فروش ملک مشاع ساده است یا با سختی و پیچیدگی های مختلفی همراه می باشد؟ در ادامه همراه ما باشید تا به طور کامل با پاسخ هریک از سوال های مطرح شده آشنا شوید و با یک عملکرد درست از ضرر و زیان در معامله دور شوید.
منظور از ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع درحقیقت یک زمین غیرتقسیمی (یک سرزمین بخش نشده) است که بین دو یا چند نفر مشترک می باشد؛ اما نکته قابل توجه این است که مالکان مشترک، مالکیت مربوط به خود را مشخص نکرده اند و هرکدام بدون تعیین مقدار اشتراک، در آن ملک مشارکت دارند. البته نکته قابل توجهی که در رابطه با ملک مشاع وجود دارد، این است که هریک از شرکا می توانند بدون رضایت دیگر شرکا، نسبت به سهمی که در ملک دارند، تصرف موردنظر، اعم از فروش، اجاره و ... را داشته باشند.
از طرفی همین موضوع باعث می شود که بین شرکا اختلافات بسیاری در رابطه با مسائل مانند فروش، اجاره، رهن، خرید و ... پیش آید که رسیدگی به آن ها چالش برانگیز و سخت است. از همین رو ما در این مقاله، در رابطه با این موضوع شفاف سازی لازم را انجام می دهیم تا درصورتی که در چنین موقعیتی قرار گرفتید، با استناد به قوانین بهترین عملکرد را از خود نشان دهید.
چگونگی تقسیم یک ملک مشاع
زمانی که یک ملک مشاع است، یعنی دو الی چند مالک دارد؛ حال نکته مهمی که باید به آن اشاره کرد، این است که تمام مالکان در قسمت های مختلف ملک سهم دارند، اما برای آنکه هریک از شرکا، سهم مجزا و مخصوص به خود را داشته باشند، باید ملک مشاع تقسیم شود. روش های مختلفی برای تقسیم ملک مشاع وجود دارد که عبارتند از:
تقسیم ملک مشاع به روش افراز: این روش زمانی کاربرد دارد که ملک قابلیت تقسیم به قسمت های مساوی را داشته باشد. با روش افراز، سهم دقیق هریک از شرکا مشخص می شود.
تقسیم ملک مشاع به روش تعدیل: حال اگر ملک، قابل تقسیم به اجزای یکسان نباشد و نتوان آن را به قسمت های مختلف تقسیم کرد، باید از روش تعدیل برای تقسیم ملک استفاده کرد. در این روش، براساس ارزش مال تقسیم ملک بین شرکا انجام می شود.
تقسیم ملک مشاع به روش رد: در شرایط دیگر، موقعیت به گونه ای پیش می رود که به یکی از شرکا، سهم کمتری از ملک نسبت به سایر شرکا می رسد. از طرف دیگر، ملک را از نظر مالی و مساحت نیز نمی توان به طور مساوی به بخش های دیگر تقسیم کرد. در این حالت تقسیم ملک از روش رد انجام می شود. این روش به این حالت است که از سایر شرکا، اختلاف ارزش سهم گرفته می شود و آن به شخصی که سود کمتری برده است، پرداخت می شود تا همگی از ملک مشاع سهم یکسانی ببرند.
همانطورکه مطالعه کردید، روش های تقسیم ملک مشاع متفاوت است و هرکدام سختی و پیچیدگی های مخصوص به خود را دارند، به طوری که شاید نتوان آن ها را به درستی درک کرد تا بتوان در ادامه پیگیری های لازم را انجام داد. از همین رو توصیه می شود حتما در صورتی که با چنین مشکلی مواجه شدید، از خدمات یک وکیل کمک بگیرید. وکیل متخصص با دانش و تجربیاتی که دارد، می تواند تمام چالش ها را پشت سر بگذارد و بهترین راهکارها را به شما ارائه دهد. از همین رو اگر به کمک یک وکیل ملکی نیاز دارید تا در این مسیر همراه شما باشد، کلیک کنید.
خرید و فروش ملک مشاع چگونه است؟
در ماده 581 قانون مدنی، مشخص شده است که شرکای یک ملک مشاع، می توانند بدون رضایت شریک دیگر، سهم خود از ملک را انتقال دهند یا بفروشند. بنابراین مشکلی از لحاظ خرید و فروش ملک مشاع وجود ندارد، اما از آنجایی که تعداد شرکا زیاد است، ممکن است اختلاف نظراتی میان شرکا پیش آید که این اختلافات چالش برانگیز هستند.
حال سوالی که برای بسیاری از افراد پیش می آید، این است که تکلیف فروش ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا به چه شکل است؟ در پاسخ باید گفت اگر شخصی، یک ملک را به صورت شراکتی خریداری کرده باشد و بخواهد آن را بدون اجازه و نظر سایر شرکا بفروشد، تنها حق واگذاری سهم خود را دارد و نمی تواند نظری برای سهم سایر شرکا داشته باشد. در این حالت به معامله، معامله فضولی می گویند و اگر سایر شرکا معامله را قبول کنند، معامله صحیح و بدون مشکل خواهد بود.
حال اگر سایر شرکا، معامله را قبول نکنند، شخص تنها می تواند آن بخش از ملک که سهم خودش است را بفروشد و اگر مالک جدید قصد تصرف در ملک مشاع را داشته باشد، باید رضایت سایر شرکا را نیز به دست آورد. نکته ای که باید به آن اشاره داشته باشیم، این است که اگر خریدار، از نارضایتی سایر شرکا مطلع باشد و بداند معامله از نوع فضولی است، معامله صحیح است و وی نمی تواند هیچ اعتراضی داشته باشد. اما اگر خریدار از این موضوع بی اطلاع باشد، می تواند معامله را به خواست خود فسخ کند.
ملک مشاع چه سندی دارد؟
سند ملک مشاع به دو شکل عادی و رسمی وجود دارد، به طوری که اگر سند رسمی در دفتر اسناد رسمی و تحت نظر مامورین رسمی تنظیم شود، سند رسمی است و قوانین مخصوص به خود را دارد. از طرفی اگر ماموری حضور نداشته باشد و سند تحت نظر خود طرفین و شاهدین تنظیم شود، سند عادی است و قوانین خود را دارد.
حال اگر می خواهید برای ملک مشاع خود سند رسمی دریافت کنید، به احتمال زیاد به دنبال چگونگی انجام این کار خواهید بود. برای اینکار شما می توانید به اداره ثبت و اسناد مراجعه کنید و درخواست تفکیک را بدهید. در ادامه با درنظر گرفتن سهم هریک از شرکا، تقسیم نامه ای تنظیم می شود. در نهایت سند ملک مشاع باطل می شود و برای هریک از شرکا اسناد مجزا نسبت به سهمی که دارند مشخص خواهند شد.
حضور وکیل در معامله خرید و فروش ملک مشاع
معامله خرید و فروش ملک مشاع پر از چالش و نکته های مختلف است، از همین رو پیشنهاد می شود مراحل لازم را با حضور یک وکیل پیش ببرید تا همه چیز قانونی و بدون مشکل انجام شود. مستر وکیل مرجعی معتبر در زمینه معرفی وکیل است که شما می توانید با کمک آن یک وکیل خبره و مجرب را انتخاب کنید و پرونده را به او بسپارید. کلیک کنید تا با بهترین وکلا آشنا شوید.
کلام آخر
در این مقاله هر آنچه باید از ملک مشاع و نحوه خرید و فروش آن می دانستید در اختیارتان قرار گرفت، بنابراین اکنون اگر درگیر معامله چنین ملکی هستید، توصیه می شود از روش های گفته شده استفاده کنید تا بتوانید حق و حقوق خود را بدون آنکه لطمه ای به حق دیگری وارد شود بگیرید و معامله جدیدی تجربه کنید.
