بررسی کارنامه تامین مالی مسکن در 2 ماه اول امسال

به گزارش اخبار ساختمان، کارنامه وام دهی به بخش مسکن شامل خرید خانه، ساخت واحد مسکونی و همچنین تعمیر آپارتمان طی ۲ ماه اول امسال، ۷۰‌ درصد افزایش در حجم ریالی تسهیلات پرداخت شده را نشان می دهد اما داده های نامرئی در این عملکرد شبکه بانکی برای تامین مالی مسکن، از یک سقوط بزرگ و یک شارژ دستوری حکایت دارد.

این گزارش از قسمت مرئی داده های مربوط به تسهیلات دهی بانک ها به بخش مسکن بیانگر آن است که طی ۲ ماه اول امسال ۵۱‌ هزار میلیارد تومان انواع وام ساخت مسکن، وام خرید مسکن و همچنین وام جعاله یا همان تسهیلات تعمیر آپارتمان به سه گروه متقاضی این تسهیلات پرداخت شده است که البته گروه اول یعنی سازنده ها شامل دو دسته بسازوبفروش های بازار معمولی ساخت و ساز و پیمانکاران پروژه های مسکن سازی دولتی (طرح مسکن میلیونی) و مسکن حمایتی (باقیمانده مسکن مهر و بافت فرسوده) می شوند.

مقصد اصلی وام های مسکن

کل تسهیلات پرداخت شده در دو ماه اول امسال نسبت به دو ماه اول سال گذشته، به لحاظ اسمی ۷۰‌ درصد افزایش از خود نشان می دهد که این نرخ می تواند سیگنال غلط درباره فاز بازار مسکن ارائه کند از این بابت که این رشد چشمگیر به رونق خرید مسکن و رونق سرمایه گذاری ساختمانی در ابتدای سال جاری تعبیر شود.

اما بررسی های به عمل آمده از ماجرای پرواز تسهیلات داده شده به فعالان و بازیگران بازار مسکن نشان می دهد، مسافر اصلی این پرواز (ذی‌نفع برنده وام های مسکن پرداختی در ۱۴۰۳ تا این لحظه)، عمدتا سازندگانی بودند که در پروژه های حمایتی به خصوص مسکن سازی دولتی روی زمین های ۹۹ ساله، پروژه های قدیمی و معطل مسکن مهر و بخش محدودی هم در بافت های فرسوده اقدام به ساخت و ساز کرده اند.

آنچه این سناریو را تقویت می کند، میزان رشد سه رقمی تسهیلات ساخت پرداخت شده طی همین بازه زمانی است. در دو ماه اول امسال ۲۶‌ هزار میلیارد تومان وام ساخت توسط بانک ها به سازنده ها پرداخت شده که در مقایسه با دو ماه اول سال گذشته، ۱۶۰‌ درصد افزایش از خود نشان می دهد. این یعنی، در دو ماه اول امسال، بیش ‌‌از نصف همه تسهیلات مسکن، تنها به بخشی از ساخت و سازها داده شد.

در مقابل جهش وام دهی به ساخت مسکن، رشد محدود تسهیلات دهی برای خرید و تعمیر خانه قرار دارد که به ترتیب در این بازه زمانی، ۲۸‌ درصد و ۳۷‌ درصد افزایش اسمی پیدا کرده است.

بانک ها در نیمه دوم سال گذشته به کرات از سوی مسوولان دولتی بابت عدم همراهی با پروژه های مسکن سازی دولتی هشدار گرفتند که البته در همان مقطع، گزارش های رسمی بانک مرکزی نشان داد، پروژه ها به قدری پیشرفت نکرده است که بانک ها در پول رسانی به آنها، عقب مانده باشند.

با این حال مجموع اصرارها و پیگیری ها در اواخر سال گذشته باعث شد سرعت پیشرفت فیزیکی پروژه های مسکن دولتی نسبت به ابتدای سال گذشته و همچنین روند وام دهی افزایش پیدا کند به طوری که، در حال حاضر این رشد خیره کننده سه رقمی در پرداخت وام ساخت به احتمال خیلی زیاد به مقصد مسکن دولتی بوده است.

در بازار معمولی سرمایه گذاری ساختمانی، همچنان به دلیل رکود خرید و تورم ساخت، رشد محسوسی در ساخت و ساز اتفاق نیفتاده است ضمن اینکه، به شکل سنتی، عمده سازنده ها مستقل از تسهیلات بانکی اقدام به ساخت می کنند.

در این میان، بافت فرسوده که همواره از تسهیلات ساخت محروم بوده، بخشی از تسهیلات ساخت دو ماه اول امسال را جذب کرده است. به این ترتیب و با توجه به اینکه شبکه ‌‌بانکی ریز مقاصد وام های بخش مسکن را به تفکیک جنس ساخت و سازهای گیرنده تسهیلات اعلام نکرده اند، سناریوی محتمل می تواند همین باشد.

ماجرای سقوط بزرگ

خریداران مسکن و با فاصله ای مشخص، متقاضیان تعمیر آپارتمان، بازندگان نظام تامین مالی مسکن 1403 تا اینجای کار هستند. طی دو ماه اول امسال، 11‌ هزار میلیارد تومان تسهیلات خرید مسکن از سوی بانک ها پرداخت شد که رشد اسمی 28 درصدی داشته است.

اما بخش نامرئی این عملکرد بر اساس بررسی های انجام شده نشان می دهد، در واقعیت بازار مسکن میزان پرداخت وام خرید 70‌ درصد نسبت به بهار سال گذشته سقوط کرده است. سقف وام خرید مسکن تیرماه سال گذشته 2 برابر شد؛ پس در دو ماه اول بهار امسال برای آنکه تسهیلات خرید مسکن به اندازه بهار سال گذشته پرداخت شده باشد، لازم بود، حجم پرداخت 100‌ درصد افزایش از خود نشان دهد، اما رشد اسمی زیر 30‌ درصد بوده است که از قفل تامین مالی خریداران خانه حکایت دارد.

رکود خرید مصرفی آپارتمان ناشی از سطح بالای قیمت ها از یکسو و ناکافی بودن مبلغ وام برای پوشش بهای خرید از سوی دیگر و همچنین قسط ماهانه بالاتر از توان پرداخت زوج ها، مجموعه عواملی هستند که باعث این قفل و سقوط شده‌‌ است.

در کنار این عوامل، عدم تعادل بین بهای تمام شده تامین منابع در بانک ها برای پرداخت وام خرید مسکن و نرخ سود به بی میلی شبکه بانکی برای بازگشایی قفل منجر شده است. رشد واقعی پرداخت وام خرید مسکن با خط کش رشد قیمت مسکن نیز سقوط را تایید می کند. با لحاظ اینکه متوسط قیمت مسکن در شهرها نسبت به سال گذشته نزدیک به 50‌ درصد به صورت میانگین افزایش داشته باشد، در این صورت رشد اسمی 28 درصدی وام دهی از افت واقعی تامین مالی خریداران از سوی شبکه‌‌ بانکی حکایت دارد.

بررسی های به عمل آمده نشان می دهد، سهم وام خرید مسکن از کل تسهیلات پرداختی شبکه ‌‌بانکی به همه بخش های اقتصادی در دو ماه اول امسال به 1.5‌ درصد سقوط کرده است در حالی که این سهم در سال 1402 به میزان 1.8‌ درصد بوده است. این یعنی آنکه، وزن تامین مالی گرانترین خرید مصرفی خانوارها در عملکرد شبکه بانکی، ضعیف تر از قبل شده است. نیمه دهه 90 این سهم پنج درصد بوده است.

سهم کل تسهیلات مسکن از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی نیز امسال، کف جدید زد و از 5.6‌ درصد سال گذشته به 5.3‌ درصد رسید. این هم بیانگر اثر رکود مسکن بر تقاضای تسهیلات و همچنین اثر متقابل سختی پرداخت وام مسکن بر رکود مسکن است. ظاهر 11‌ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت شده برای خرید مسکن در کارنامه دو ماه اول امسال بانک ها اینطور است که با توجه به میانگین مبلغ وام خرید مشخص می شود در این مدت، بالای 20‌ هزار خریدار خانه، با تسهیلات بانکی صاحب مسکن شده اند و چون کل معاملات خرید خانه در این دو ماه در کشور، کمتر از 30‌ هزار واحد مسکونی برآورد می شود، همین ظاهربینی می تواند به این تحلیل منجر شود که عمده خانوارها با کمک وام، صاحب خانه می شوند.

این تحلیل اما با واقعیت بازار مسکن و واقعیت ناکارآمدی تسهیلات بانکی برای خرید، کاملا ناسازگار است. سناریوی محتمل از باطن این آمار می تواند به وام های خرید خانه که همه ساله به کارمندان بانکی پرداخت می شود و همچنین وام هایی که برخی بانک ها به اسم خرید خانه به افراد می دهند برسد.

کارکنان شبکه‌‌ بانکی همیشه، تسهیلات خرید مسکن با سقف بسیار بالاتر از وام موجود برای خانوارها دریافت می کنند و بخش زیادی از آنها، به‌رغم آنکه در لحظه وام خرید مسکن دارند، از ما‌به‌التفاوت وام سال جدید هم منتفع می شوند.

از طرفی برخی بانک های خصوصی به سپرده گذاران درشت خود، به شرط ارائه سند ملک، تسهیلات بالا به اسم خرید مسکن پرداخت می کنند. تبدیل وام ساخت پروژه های حمایتی به فروش اقساطی برای مشمولان این خانه ها نیز در ردیف وام خرید مسکن در این کارنامه، منظور می شود.

این موارد می تواند بخش قابل توجهی از 11‌ هزار میلیارد تومان وامی که به اسم خرید مسکن در کارنامه دو ماه اول امسال بانک ها به ثبت رسیده است را توضیح دهد. در این مدت، حجم پرداخت وام جعاله هم به لحاظ اسمی تنها 37‌ درصد افزایش یافت اما با توجه به افزایش 2 برابری این وام در تابستان سال گذشته، در واقعیت 63‌ درصد افت کرده است. بانک‌‌ پرداخت کننده این وام ماه هاست به متقاضیان وام تعمیرات خانه، تسهیلات پرداخت نمی کند یا بسیار محدود پرداخت می کند. علت، احتمالا کمبود منابع و اختصاص آن به پروژه های مسکن ملی است.

بیشتر بخوانید: چرا تامین مالی بخش مسکن پسرفت کرده است؟

دنیای اقتصاد