![اخبار ساختمان](/images/logo1.png)
آسمانخراش ها نمی توانند مستاجران را خانه دار کنند
![آسمانخراش ها نمی توانند مستاجران را خانه دار کنند آسمانخراش ها نمی توانند مستاجران را خانه دار کنند](/news_images/housing-construction-21679.jpg)
به گزارش اخبار ساختمان، ابتدا بلندمرتبه ها برای ساختمان هایی با کاربری تجاری، اداری، هتل ها و امثالهم ساخته می شدند، اما به تدریج مسکن سازی هم به این شیوه صورت پذیرفت چراکه به دلیل رشد شتابان جمعیت و البته مهاجرت از روستاها به شهرهای بزرگ، بلندمرتبه سازی به عنوان راهکاری برای عبور از این بحران مطرح شد؛ کار تا جایی جلو رفته که هماکنون بلندمرتبه سازی، تبدیل به نمادی برای کلانشهرهای کشور شده است.
این وضعیت در حالیست که کارشناسان ۶ مورد شامل آسیب های فیزیولوژیکی، اقتصادی، حمل و نقلی و ترافیکی، اجتماعی، زیست محیطی و کالبدی- بصری را به عنوان تبعات اصلی بلندمرتبه سازی عنوان می کنند. همچنین مواردی، چون افزایش بیماری های تنفسی و افزایش احتمال انتقال بیماری های واگیر، افزایش تصادفات و مرگ و میر ناشی از آن، افزایش چشمگیر قیمت زمین و مسکن در مجاورت بلندمرتبه ها، احتکار زمین و ملک و قرار گرفتن آن در اختیار دلالان و سرمایه داران، تأثیر منفی ساختمان های بلند بر تراکم ساختمانی و مصرف زمین و کاربری زمین های اطراف، افزایش تراکم ترافیک در معابر، عدم تجانس فرهنگی ساکنان در بلندمرتبه ها و افزایش تنش های اجتماعی، کم رنگ شدن روابط همسایگی، کاهش نشاط کودکان، تخریب مقیاس انسانی و از بین رفتن تناسبات کالبدی، محدود کردن دید افقی، کاهش وزش باد، تغییر غیرطبیعی دمای شهر نیز از دیگر تبعات این شیوه ساختمان سازی است.
زلزله در تهران می تواند فاجعه بار شود
از سویی دیگر برج های بلند و آسمان خراش ها در هنگام وقوع بلایای طبیعی تهدید جدی برای جان انسان ها به شمار می رود و این در حالیست که ایران یکی از کشورهای زلزله خیز محسوب می شود بنابراین اصرار بر بلندمرتبه سازی در ایران می تواند در نهایت به نتایج فاجعه باری ختم شود؛ به طور مثال در هنگام بروز زلزله، ساخت و ساز ساختمان های بلند در کوچه هایی با عرض کم و همچنین عدم وجود محاسبات دقیق در ساخت این برج ها، یکی از تهدیدهای جدی برای جان انسانهاست.
متروپل های دیگر در انتظار کلانشهرها
نکته قابل توجه آنکه در کنار تمام تبعات بلندمرتبه سازی، متأسفانه سازندگان نیز تمایلی به رعایت ضوابط بلندمرتبه سازی ندارند و معمولاً هنگام ساخت و ساز اصول ساخت سازه های بلند را زیر پا می گذارند؛ به عنوان نمونه می توان به سانحه ریزش ساختمان بلندمرتبه متروپل در ۲ خردادماه ۱۴۰۱ در شهر آبادان اشاره کرد که نه تنها ضوابط فنی و ایمنی ساخت بلکه حتی فرایند نظارت بر بلندمرتبه سازی را نیز زیر سوال برد.
باید اشاره کرد که در زمان ریزش ساختمان متروپل آیت الله رئیسی رئیس جمهور شهید به همراه محمد مخبر معاون اول رئیس جمهور، وزیر کشور و برخی دیگر از مقامات ارشد کشور در پایان بازدید از این حادثه، از وجود فساد گسترده در زمینه احداث این ساختمان خبر داده بودند که می تواند به معنای عدم نظارت کافی از سوی برخی شهرداری ها در اجرای ضوابط نظارت بر بلندمرتبه سازی ها باشد.
افقی سازی راهکار برون رفت از مشکلات
در این بین با توجه به اینکه تأمین مسکن یکی از نیازهای اساسی کشور است و پررنگ ترین وعده رئیس جمهور شهید نیز ساخت چهار میلیون واحد مسکونی بود، تعدادی از کارشناسان بلندمرتبه سازی را به عنوان گزینه اصلی دولت سیزدهم برای برون رفت از مساله مسکن مطرح می کردند، در حالیکه همانطور که اشاره شد بلندمرتبه سازی تبعات بسیار زیادی دارد و دولت نمی تواند از این راهکار برای برون رفت از مشکلات مربوط به تأمین مسکن استفاده کند.
بر همین اساس نیز کارشناسان توسعه افقی و ساخت مسکن تک طبقه را بهترین راه برون رفت از وضعیت فعلی و جبران عقب ماندگیهای گذشته بازار مسکن عنوان می کنند چراکه در این شیوه، امکان ساخت مسکن به روش تدریجی وجود دارد و دولت چهاردهم می تواند در راستای عمل به قانون جهش تولید مسکن به جای استفاده از روش بلندمرتبه سازی، از روش تک طبقه سازی ظرفیت ساخت مسکن بهره ببرد زیرا با توجه به اینکه هدف از اجرای پروژه های نهضت ملی مسکن خانه دار کردن مردم عادی و اقشار ناتوان از خرید مسکن به شمار می رود، روش بلندمرتبه سازی درست نخواهد بود با توجه به اینکه هدف از اجرای پروژه های نهضت ملی مسکن خانه دار کردن مردم عادی و اقشار ناتوان از خرید مسکن به شمار می رود، روش بلندمرتبه سازی درست نخواهد بود چراکه در شیوه بلندمرتبه سازی، متقاضیان باید هزینه را به صورت کامل پرداخت کنند و حتی پس از پرداخت کامل هزینه هم، واحد تحویل فرد نمی شود و متقاضی باید تا تکمیل نهایی واحد در صف تحویل واحد مسکونی خود بماند این در حالیست که در تک طبقه سازی متقاضی می تواند بعد از فرایند سفت کاری، واحد را تحویل بگیرد.
ساختِ سریع واحد مسکونی
نکته قابل توجه دیگر آنکه در بازاری که قیمت مصالح روزانه تغییر می کند، عنصر زمان نقش کلیدی ایفا می کند. در این رابطه نیز تفاوت محسوسی میان مدت ساخت خانه های تک طبقه با مدت ساخت ساختمان های چندطبقه وجود دارد. در حالیکه زمان ساخت خانه های تک طبقه تا یک ماه هم کاهش یافته و در موارد متعددی آزمایش خود را پس داده است؛ زمان ساخت ساختمانی چندطبقه به عوامل متعددی بستگی دارد که در حداقلی ترین حالت ممکن تا ۲۴ ماه برآورد شده است. پیچیدگی های طراحی و ساخت اسکلت در ساختمان های بلندمرتبه از مهمترین دلایل طولانی شدن زمان ساخت است.
همچنین هر چه طبقات ساختمان بالاتر می رود، پیچیدگی های ساخت و طراحی اسکلت جهت تحمل فشار بر ساختمان بیشتر می شود. مضاف بر این مواردی مثل حمل مصالح را در نظر بگیرید که هر چه طبقات بالاتر رود هزینه برتر و پیچیده تر خواهد شد.
از طرفی قوانین کنونی برای هر واحد مسکونی به طور معمول بین ۳۰ تا ۴۰ متر مشاعات در نظر می گیرند که افزایش طبقات در این خصوص نیز اثرگذار است. لوله کشی، برقکاری، ضوابط ایمنی مربوط به ایمنی در برابر حوادث مثل سیستم اطفای حریق و پله اضطرار از مواردی است که در ساخت ساختمان با طبقات بالاتر را دشوار می کند. در صورتی که تمام این موارد در ساخت واحد تک طبقه منتفی و موجب صرفه جویی در زمان، هزینه و همچنین سهولت اجراست.
از سویی دیگر نیز حمایت از ساخت مسکن تدریجی و خانه های ویلایی یک طبقه در شهرهایی که امکان تأمین زمین در آنها میسر است، به دلیل افزایش سرعت بهره برداری از این واحدهای مسکونی، کارساز و پیش برنده است، زیرا به اعتقاد کارشناسان سرعت ساخت واحدهای مسکونی ویلایی یک طبقه، خصوصاً با استفاده از تکنولوژی های ساخت و ساز، از مهمترین فواید این طرح در قالب نهضت ملی مسکن است.
افقی سازی؛ به سود متقاضیان مسکن است
در این رابطه فرشید ایلاتی کارشناس مسکن با بیان اینکه بلندمرتبه سازی و تراکم بالا یکی از سرنخ های مهم مشکلات کلانشهرهای کشور است، گفت: بلندمرتبه سازی در کلانشهرها تاکنون از سوی کارشناسان زیادی مورد انتقاد قرار گرفته که رشد شتابان جمعیت و مهاجرت از روستاها به سمت شهرهای بزرگ باعث شد تا بلندمرتبه سازی به عنوان یک راه حل برای این بحران مطرح شود، به طوری که هماکنون بلند مرتبه سازی به عنوان نمادی برای کلانشهرها به شمار می رود.
وی افزود: در سال های اخیر شاهد بلندمرتبه سازی در کلانشهرها هستیم در صورتی که در گذشته ساختمان های بلند برای امور اداری و تجاری استفاده می شد، البته یکی از مهمترین مشکلات اساسی بلند مرتبه سازی تخریب محیط زیست خواهد بود، زیرا که در سایه بلند مرتبه سازی شاهد از بین رفتن باغات و فضاهای سبز موجود خواهیم بود که این روند می تواند تبعات منفی را در کشور رقم بزند.
این کارشناس مسکن در ادامه افزود: دولت چهاردهم در راستای عمل به تعهد طرح نهضت ملی مسکن نباید به سمت بلندمرتبه سازی حرکت کند، زیرا علاوه بر اینکه تحویل واحدهای مسکونی زمانبر خواهد بود و از سوی دیگر اجرای این طرح سرمایه بیشتری از افقی سازی صرف خواهد کرد، به عبارت دیگر دولت با اعطای زمین به متقاضیان در روستاها و اعطای تسهیلات به آنها می تواند کمتر از یک سال مستأجران را صاحبخانه کند.
وی تصریح کرد: با توجه به تورم مصالح ساختمانی و زمانبر بودن ساخت مسکن آپارتمانی، تنها مستأجران با شیوه تدریجی ساخت مسکن طعم خانه دار شدن را خواهند چشید؛ در بازاری که قیمت مصالح دارای تورم و تغییر روزانه است عنصر زمان نقش کلیدی ایفا می کند. در این رابطه نیز تفاوت محسوسی میان مدت ساخت خانه های تک طبقه با مدت ساخت ساختمان های چندطبقه وجود دارد.
ایلاتی گفت: با توجه به موارد ذکر شده، ساخت مسکن با شیوه افقی سازی می تواند با ساخت تدریجی مسکن؛ دست دلالان را کوتاه و مردم واقعی را صاحب خانه کند، خانه های تک طبقه پس از سفت کاری و آماده سازی نسبی نمای بیرونی خانه؛ قابلیت تحویل به افراد را دارد و مراحل بعدی را می توان به تدریج و با آماده شدن سرمایه افراد تکمیل شود. اکثر این افراد نیز حاضرند میان دو گزینه هرگز صاحب خانه نشدن یا تکمیل و اسکان تدریجی، گزینه دوم را انتخاب کنند؛ در این صورت است که وعده های طرح های نهضت ملی مسکن محقق خواهند شد و خانه به دست جامعه هدف حقیقی طرح می رسد.
مدل چندطبقه سازی که قابل تحویل و تکمیل تدریجی نیست باعث شیوع فروش فیش توسط مردم به سرمایه داران و دلالان می شود. افرادی که حین فرایند پرداخت و انتظار برای خانه دار شدن؛ در اثر تورم هر روز با مشکلات اقتصادی جدیدتری مواجه می شوند؛ بدهی و انتظار بیشتر را برنتابیده توسط دلالان تحریک به فروش فیش مسکن می شوند و در نهایت باز هم خانه به دست دلال و سرمایه دار می رسد. این در حالی است که در مدل تک طبقه سازی می توان با ساخت تدریجی مسکن؛ دست دلالان را کوتاه و مردم واقعی را صاحب خانه کرد.
آلودگی هوا، ترافیک و شلوغی
در کنار مباحث ذکر شده، یکی دیگر از پیامدهای منفی بلندمرتبه سازی در کلانشهرهای کشور، برهم زدن جریان طبیعی هوا و بسته شدن کریدور هوایی آنهاست. جانمایی ساختمان های بلند در مناطق نامناسب شهرها و در مسیر جریان باد باعث می شود جریان هوا ساکن شود و ذرات آلاینده حاصل از فعالیت های جمعیت زیاد شهرها امکان حرکت نداشته باشند. در این حالت آلاینده ها در هوا انباشته شده و باعث آلودگی شدید و مشکلات تنفسی برای انسان ها می شوند.
طبق مطالعات انجام شده سرعت باد در سطح شهر و خیابان، تحت تأثیر عناصر طراحی شهری از جمله ارتفاع و تراکم ساختمان ها و همچنین پراکندگی ساختمان های مرتفع، دچار تغییر قابل توجهی می شود به طوری که سرعت باد در برخورد با سطح ناهموار که در اثر ساخت و ساز در شهر ایجاد شده است دچار افت و کاهش می شود؛ بنابراین ساختمان های بلندی که در مسیر جریان ورود باد در شهرها قرار دارند به طور قابل توجهی آلودگی هوا را تشدید می کنند.
پیامد منفی دیگر بلندمرتبه سازی، افزایش ترافیک و ازدحام جمعیت و وسایل و حمل و نقل است. اگر ساختمان های بلند خیابان های شهر را احاطه کنند به طوری که انواع مجتمع های تجاری، اداری و مسکونی بر آنها بار شوند، گنجایش و ظرفیت خیابان ها کمتر از جمعیت ورودی و خروجی آن ها خواهد بود. در این شرایط ترافیک و شلوغی اولین مهمان این مناطق خواهد بود و استفاده کنندگان از آنها به انواعی از مشکلات ترافیکی همچون کمبود جای پارک، ازدحام جمعیت، آلودگی صوتی و نیز مشکلات روحی و روانی دچار خواهند شد.
ارتباط تراکم جمعیتی و شاخص های کیفیت زندگی
طبق برآوردهای کارشناسی در تراکم مطلوب ۴۰ درصد اراضی به طور خالص به بخش مسکونی تعلق دارد و ۶۰ درصد آنها متعلق به معابر و بخش های خدمات عمومی است؛ بنابراین از هر هکتار به طور میانگین ۴۰۰۰ مترمربع قابل استفاده است که با توجه به درنظر گرفتن ۲۵۰ مترمکعب برای زیربنای هر واحد و رقم ۳.۳ بعد خانوار فعلی، تراکم ۵۲.۸ نفر در هکتار تراکم جمعیتی مطلوب است.
مطالعه ای در یکی از دانشگاه های کشور، تأثیر تراکم بر شاخص های کیفیت زندگی شهری را در منطقه ۳ تهران بررسی کرده است. نتیجه حاصل نشان می دهد از میان ۲۲ شاخص سنجشگر کیفیت زندگی، رضایتمندی از روابط همسایگی در محل سکونت، رضایتمندی از قیمت خرید مسکن، رضایتمندی از کیفیت خدمات اتوبوسرانی، رضایتمندی از وضعیت و امکانات فضاهای باز شهری و رضایتمندی از کیفیت خدمات ورزشی بیشترین تأثیرپذیری را از تراکم جمعیتی دارند.
با بالا رفتن تراکم، رضایتمندی از امکانات و خدمات شهری کاهش پیدا می کند چراکه محیط مناسب برای برآوردن نیازهای انسان ها و رشد و بالندگی آنها از بین می رود؛ لذا تراکم جمعیتی باید متناسب با خصوصیات اجتماعی، اقتصادی و محیطی محله باشد و به هر میزان که از وضعیت بهینه فاصله بگیرد، نارضایتی هایی را در ابعاد اقتصادی، اجتماعی و خدماتی به همراه خواهد داشت؛ بنابراین با توجه به جمیع مباحث مطرح شده، به نظر می رسد دولت چهاردهم بهتر است به جای اتکا به بلندمرتبه سازی برای ساخت و تحویل واحدهای مسکونی در طرح هایی، چون نهضت ملی مسکن، از شیوه افقی سازی بهره ببرد که نه تنها ساخت سریع تری دارد بلکه با هزینه و آسیب های کمتری تحویل متقاضیان می شود.
آفتاب