قانون الزام به دنبال ایجاد شفافیت در معاملات ملکی است

به گزارش اخبار ساختمان، اشکان الماسی؛ مدرس دانشگاه و مدیر حقوقی اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول گفت: در ابتدا لازم است از ریاست اتحادیه املاک تهران و کشور جناب آقای کیانوش گودرزی و سایر اعضاء هیات مدیره اتحادیه که زحمات زیادی را در راستای تصویب و اجرایی شدن آن قانون متحمل شدند نهایت تقدیر و تشکر را داشته باشم.

وی ادامه داد: وفق سابقه، این قانون در سال 95 در مجلس شورای اسلامی با عنوان طرح "ارتقاء اعتبار اسناد رسمی" مطرح شد و از ابتدا بنا بر این بود که برخلاف قواعد فقهی قراردادهایی که فاقد ثبت در سازمان ثبت اسناد و املاک باشند باطل محسوب شوند در حالیکه می دانیم بر اساس قانون مدنی که ملهم از شرع مقدس است، چهار شرط اساسی برای صحت هر معامله وجود دارد که مهترین آن قصد انشاء معامله است و این قانون هیچ تشریفات خاصی را برای احراز این قصد در نظر نگرفته است و از این رو لزوم ثبت قراردادها در سازمان ثبت اسناد و املاک برای اثبات انعقاد آن باعث شد تا شورای نگهبان به این موضوع ایرادانی را در راستای اصل 4 قانون اساسی وارد کند.

الماسی ادامه داد: با ایرادات شورای نگهبان به این طرح در نهایت هرچند عنوان آن به «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تغییر کرد اما همچنان اصرار مجلس شورای اسلامی به لزوم ثبت قراردادها برای صحت انعقاد آن در سازمان ثبت اسناد و املاک پابرجا بود لذا موضوع در راستای اصل 112 قانون اساسی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد. متعاقب این امر مقام معظم رهبری نیز متاثر از گزارشاتی که خصوصا از جانب بانک جهانی ارایه شده بود با دستور به پیگیری مشکلات ناشی از وجود اسناد عادی در قراردادهای اموال غیر منقول، بر لزوم پیگیری این مصوبه تأکید کردند.

وی در ادامه گفت: در نهایت آنچه در مجمع به مصلحت نظام تشخیص داده شد جمع بین خواسته مجلس و شورای نگهبان بود یعنی مجمع با فاصله از بطلان قراردادهای عادی که فاقد ثبت در سازمان ثبت هستند صرفا این قراردادها و تعهدات ناشی از آن را در زمان حدوث منازعه در محاکم و مراجع اداری غیر قابل استماع و ادله راجع به آن را فاقد اعتبار تلقی نمود.

الماسی ادامه داد: شاکله این قانون مواد 1 و 10 آن است فحوای ماده 1 این قانون این است که: هر اراده ای که موضوع یا نتیجه آن انتقال یا انعقاد یا تعهداتی در زمینه حقوق مالی اموال غیرمنقول باشد باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، (به جز قراردادهای مفید انتقال منافع که مصداق بارز آن اجاره است و یا انتقال حقوق انتفاعی دو سال یا کمتر از آن). این قانون به ویژه بر این نکته تأکید دارد که اگر قراردادی ثبت نشود، به معنای باطل بودن آن نیست، بلکه این قرارداد و ادلّه آن در محاکم قضایی قابلیت استماع نخواهد داشت.

این مقام مسئول درباره زمان اجرایی شدن این قانون توضیح داد: دو موعد برای اجرایی شدن قانون در نظر گرفته شده است موعد اول اجرای فوری قانون است یعنی از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون که به زعم بنده 1403/4/2 است (و نه 1403/4/3) تمامی اسناد حدنگاری که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک از این تاریخ به بعد صادر می شود مشمول اجرای فوری قانون خواهد بود و مفهوم مخالف آن این است که اسناد مالکیتی که قبل از تاریخ مذکور صادر شده است در موعد دوم قانون قابلیت اجرا خواهد داشت که موعد دوم اجرای قانون یکسال بعد از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی (موضوع ماده 10 قانون) است و این اسناد نیز از آن زمان تحت سیطره قانون قرار خواهند گرفت. که همین موضوع یکی از ایردات مبنایی قانون است زیرا: قانونگذار بدون اینکه چاله را کنده باشد اراده کرده مناره را کار بگذارد و همین موضوع یکی از مشکلات جدی شهروندان و اعضا صنفی اتحادیه های مشاوران املاک شده است.

وی همچنین گفت: آنچه موجب اعطاء سطح دسترسی به مشاوران املاک در سامانه کاتب جهت تنظیم قراردادها و پیش نویس آنها شد همین قانون و لزوم اقدام مشاوران املاک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد برای درج پیش نویس قراردادها و ثبت قراردادها بود. یعنی سامانه کاتب درگاه ورودی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد محسوب می شود. اتفاقا درخواست ما در جلسات شورای ملی راهبری قانون به ریاست معاون اول قوه قوه قضاییه این بود که به لحاظ لزوم ارتباط مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی و ارتباط طولی این دو بال اصلی قانون، بستر اقدام مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی واحد می بود تا ضمن امکان نظارت حداکثری بر واحدهای صنفی، خدمات مناسبتری به شهروندان ارایه می شد اما در نهایت مقرر شد تا سامانه کاتب به عنوان سامانه اصلی با لحاظ امکان فعالیت برای سایر سامانه ها به واحدهای صنفی متصل شود. اما به لحاظ حاکمیتی تلقی شدن ثبت معاملات اموال غیرمنقول امید داریم تا با عبور از نگاه تصدی گرایانه این بخش، در بستر یک سامانه تمام فرایند اقدام مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد.

الماسی با بیان اینکه این قانون به دنبال ایجاد شفافیت و کاهش مشکلات حقوقی ناشی از عدم ثبت اسناد مالکیت املاک و ایجاد بهداشت قضایی در سطح جامعه است؛ گفت: توصیه ما اجرای حداکثری قانون الزام است و از تمامی واحدهای صنفی مشاوران املاک در سطح کشور درخواست اتصال به سامانه کاتب را جهت درج اقدامات صنفی ناظر به ارایه خدمات به شهروندان را داریم و لازم می دانیم که بیان کنیم صرف درج کد ملی در سامانه موجب ثبت نام تلقی نمی شود و برای ثبت نام در سامانه بعد از درج کد ملی لازم است تا مشاوران املاک نسبت به یک اقدام خدماتی ملکی ولو صرفا با انتخاب پیش نویس قرارداد اقدام نمایند در غیر اینصورت اقدام آنها بی ثمر و به معنای ثبت نام نخواهد بود.

وی درباره قانون پیش فروش ساختمان نیز گفت: متاسفانه قانون پیش فروش یک قانون هیجانی بود که مجلس شورای اسلامی در سال 1389 آن را تصویب کرد و مسیر تصویب آن هم کمیسیون تخصصی آن که کمیسیون عمران مجلس می بایست باشد، نبود! در آن زمان کمیسیون حقوقی قضایی مجلس یکی از قوانین کشور فرانسه را بدون ارزیابی و بومی سازی با کشور و نظام ما و بدون رعایت ساختارهای اداری در نظام جمهوری اسلامی ایران ترجمه و به قانون تبدیل کردند و این در حالی است که این اقدام باید از طریق کمیسیون عمران انجام می شد، از اینرو از همان ابتدا هم پیش بینی می شد که اجرای این قانون با مشکل روبرو شود و در تمامی جلساتی که برای انشاء آیین نامه این قانون حضور داشتیم مشکلات را اعلام می کردیم اما اصرار بود به اجرای حداکثری آن که ملاحظه شد نه تنها گرهی باز نشد بلکه با درج ضمانت اجراهای کیفری و صنفی حسب مورد برای پیش فروشندگان و مشاوران املاک ساخت ملک به لحاظ عدم امکان تامین نقدینگی برای انبوه سازان و سایر سازندگان نیز از رونق خود افتاد و همین موضوع دلیلی برای عدم امکان تامین املاک برای نیازهای جامعه شد که اکنون بسیاری از تقاضاهای پاسخ داده نشده و انباشته شده برای املاک که خود موجبی برای افزایش قیمت ملک شده است متاثر از وضع همین قانون بوده است اما بعدا همین موضوع را به عهده مشاوران املاک گذاشتند و با دادن آدرس غلط مشاوران املاک را عامل گرانی مسکن دانستند در حالیکه نه تنها منافع جامعه در افزایش قیمت ها نیست بلکه منافع مشاوران املاک نیز در گرو کاهش قیمت است زیرا ضمن سرعت بخشی به انعقاد قرارداد دریافت حق الزحمه آنها نیز تسریع خواهد شد.

مدیر حقوقی اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران ادامه داد: در نهایت حاکمیت با درک این مشکلات بعد از قریب به 15 سال با تصویب قانون الزام بخشهایی از قانون پیش فروش ساختمان را نسخ صریح و بخش هایی از آن را اصلاح نمود!سئوال پاسخ داده نشده این است که مسئولیت خسارات و لطمات وارد شده به اشخاص و اجتماع از رهگذر اجرای آن قانون پیش فروش ساختمان که تا کنون اجرا می شده است بر عهده چه شخصی است؟!

وی همچنین گفت: لازم به ذکر است در ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول شرایط برای پیش فروش تغییر کرده است و گشایشی برای سازندگان فراهم شده است تا در جهت تامین نقدینگی و شکوفایی ساخت و ساز و رونق عرضه املاک از مرحله صدور دستور نقشه ظرفیت پیش فروش املاک با سازوکاری که در قانون بیان شده است فراهم آید. هرچند که اجرایی شدن آن مستلزم تصویب آیین نامه ای است.

الماسی همچنین گفت: در حال حاضر آیین نامه این ماده نیز به مرحله نهایی رسیده است و امیدواریم با انعکاس آن به دولت (با توجه به اینکه مستلزم تصویب در هیات وزیران است) بتوانیم شرایطی را ایجاد کنیم که در ادامه با اجرای این قانون نتیجه آن را در شکوفا شدن فضای اقتصادی و هم در فرصتی که در اختیار انبوه سازان قرار خواهد گرفت تا در جهت عرضه املاک و جلوگیری از به هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا و خروج رکود حاکم بر بازار املاک مثمر ثمر ببینیم و در ادامه در جهت کاهش قیمت املاک حرکت شود.

وی در پاسخ به این سوال که آیا می توانیم در آینده باز هم شاهد تغییراتی در این قانون باشیم؟ نیز گفت: بله؛ به هر حال باب تغییرات و تحولات همیشه باز هست و این قانون نیز مشکلاتی دارد، کمااینکه در حال حاضر برخی از مواد آن خصوصا در آیین نامه ماده 3 مورد اعتراض ما قرار گرفته است که با مکاتباتی که با امضاء ریاست اتحادیه جناب آقای گودرزی به استحضار ریاست عالی قوه قضاییه رسیده است انتظار می رود در آینده نسبت به تغییر این موارد اقدامات صورت بپذیرد.

مدیر حقوقی اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در پاسخ به پرسش دیگری مبنی بر اینکه اجرای قانون الزام می تواند باعث طولانی تر شدن روند صدور سند شود؟ نیز توضیح داد: این موضوع درست است و می توان گفت که یک مرحله به مراحل قبلی اضافه شده است و آن هم مرحله ای هست که پیش نویس قرارداد باید به دفاتر اسناد انعکاس پیدا کند و در دفاتر اسناد رسمی مبادرت به تنظیم قرارداد شود و سپس برای اخذ سند مالکیت اقدام کنند.

الماسی ادامه داد: اما چنانچه تبصره 2 ماده 3 قانون الزام برای تمامی مشاوران املاک عملیاتی شود الزام مردم برای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی جهت ثبت عمل حقوقی و قرارداد حذف می شود و مشاوران املاک نیز امکان ثبت قراردادها را با لحاظ تولید سند رسمی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد خواهند داشت که این موضوع می تواند به کاهش روند موجود در صدور سند کمک کند.

در خاتمه به اطلاع کلیه شهروندان و اعضاء صنفی اتحادیه رسانده می شود که با توجه به ضمانت اجراهایی که در قانون در نظر گرفته شده است با پیگیری های ریاست محترم اتحادیه جناب آقای گودرزی و وجود زیرساخت های فناوری اطلاعاتی و مکاتبات به عمل آمده با وزارت صمت و در راستای تسریع در رسیدگی های کمیسیون های رسیدگی به شکایات و حل اختلاف اتحادیه و رعایت اصل تناظر و اطلاع واحدهای صنفی از شکایات مطروحه احتمالی به طرفیت آنها به عنوان نخستین اتحادیه صنفی، ابلاغ های مواعد و تشریفات رسیدگی به صورت الکترونیکی در دستور کار اتحادیه قرار گرفت و از تاریخ 26 دی 1403 این موضوع ابلاغ رسمی شد.