شوک سنگین عوارض ساختمانی در تهران بر بازار مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، عوارض ساخت مسکن در برخی مناطق شهر تهران به 12 درصد هزینه ساخت و ساز می رسد؛ این رقم معادل سه برابر میانگین جهانی است و با توجه به دریافت این عوارض در آغاز یک پروژه ساخت و ساز در کشور، هزینه های قابل توجهی را به سازندگان تحمیل می کند.

با وجود این اگر سازنده ای بتواند تراکم مازاد بر طرح تفصیلی شهر دریافت کند؛ سهم عوارض از هزینه ساخت به شدت کاهش پیدا می کند؛ این در حالی است که فروش تراکم مازاد به مفهوم تحمیل هزینه بیشتر به شهر بوده و ضروری است که سازنده هزینه مکفی را پرداخت کند.

رویه فعلی در دریافت عوارض ساخت به شدت مورد انتقاد کارشناسان است؛ این رویه از سویی سازندگان را به عدول از طرح جامع شهری ترغیب کرده و از سوی دیگر به دلیل عدم رعایت نسبت صحیح نرخ عوارض به نرخ آورده ملکی، سازندگان را به اجرای پروژه های ساختمانی در شمال شهر ترغیب می کند.

در چنین شرایطی ضروری است که فرمول های تعیین نرخ عوارض ساخت و ساز در کشور به نحوی اصلاح شود که از سویی عدول از طرح جامع به سود سازنده نباشد و در عین حال سازندگان بیشتری برای آغاز پروژه ساخت در مناطق جنوبی شهر که عمده بافت فرسوده و ناپایدار در این مناطق متمرکز شده اند، ترغیب شوند.

مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران در پژوهشی جامع به «تبیین و محاسبه سهم انواع عوارض در هزینه‌‌ ساخت مسکن، قیمت فروش آن و مقایسه این سهم در بازارهای جهانی» پرداخت. این گزارش بر مبنای داده های صدور پروانه چهار هزار و 500 واحد در سال 1402 اخذ شده است.

ما داده های این مطالعه جامع را در سه بخش اصلی خلاصه کردیم که این سه بخش بر «عدم تطابق سهم عوارض از هزینه ساخت در ایران و دنیا»؛ «روند غیرعادلانه استفاده از تراکم مازاد و کاهش سهم عوارض در هزینه ساخت» و «نابرابری نسبت عوارض ساخت به سرمایه ملکی در شمال و جنوب تهران» به نحوی که سرمایه گذاران صنعت ساختمان به فعالیت در مناطق شمالی پایتخت متمایل شوند، تاکید دارد.

عوارض در پایتخت بالاتر از متوسط جهانی

بر اساس داده های موجود؛ میانگین هزینه ساخت هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران در محدوده 16 میلیون و 400 هزار تومان تا 46 میلیون و 400 هزار تومان در سال 1402 نوسان داشت. بررسی ها حاکی از آن است که سهم عوارض شهرداری از هزینه ساخت در مناطق مختلف میان 1.2 تا 11.8 درصد متغیر است؛ متوسط این سهم در صورت انطباق با طرح تفصیلی در مناطق 22‌گانه شهر تهران 4.8 درصد و در صورت دریافت تراکم مازاد 2.1 درصد است.

درحالی عوارض شهرداری به طور متوسط سهمی 4.3 درصدی از هزینه ساخت را به خود اختصاص داده است که سهم مصالح ساختمانی از هزینه ساخت برابر 58.4 درصد، سهم دستمزد و ماشین‌‌آلات برابر 26.2 درصد و سهم مالیات های مستقیم و غیرمستقیم 6.56 درصد و سهم تعرفه های نظام مهندسی 3.35 درصد بوده است.

درحالی سقف عوارض شهرداری در تهران به 12 درصد می رسد که این رقم به مراتب بالاتر از میانگین 5.4 درصدی عوارض در دنیا است؛ در عین حال در کشور روال بر دریافت عوارض شهرداری در ابتدای آغاز یک پروژه ساختمانی است؛ این رویه به شدت بر توان مالی سازنده اثر منفی برجای گذاشته و به نوعی یکی از عوامل کاهش فعالیت ساختمانی در کشور به ویژه در سال های اخیر تلقی می شود که بخشی از فعالان این صنعت با چالش جدید در تامین منابع مالی مواجه شده اند.

در ایالات متحده آمریکا مالیات و عوارض مجموعا سهمی 5 تا 10 درصدی از هزینه تولید را به خود اختصاص داده اند؛ در آلمان عوارض صدور مجوز سهمی 8 تا 9 درصدی از هزینه ساخت است و در کشور هند سهم صدور عوارض از کل هزینه ساخت در محدوده 3 تا 5 درصد نوسان دارد.

در حالی در کشور عوارض ساخت در آغاز فعالیت ساخت و ساز دریافت می شود که در کشورهای توسعه یافته این هزینه معمولا در زمان بهره برداری و انتقالات نهایی اخذ می شود. بنابراین عوارض هزینه گزافی را در ابتدای یک پروژه به سازنده تحمیل نمی کند. همچنین در این گزارش میانگین ارزش آورده اولیه ملکی در تهران حدود 50 میلیارد تومان تعیین شده است؛ حداقل این ارزش در منطقه 10 و برابر 7.4 میلیارد تومان و حداکثر آن در منطقه یک و برابر 218 میلیارد تومان درنظر گرفته شده است.

وابستگی به درآمد عوارض ساخت، پاشنه آشیل توسعه نامتوازن شهر

شهرداری ها در کشور عمدتا از محل دریافت عوارض ساخت کسب درآمد می کنند؛ این رویه تامین درآمد شهرداری ها به نوعی این نهاد را وابسته به منابع مالی غیرپایدار و عمدتا فروش تراکم کرده و همواره مورد انتقاد جدی کارشناسان بوده است. در واقع وابستگی درآمد شهرداری ها به فروش تراکم و عدول از طرح های جامع شهری، تضاد منافعی جدی در بخش تامین هزینه و مدیریت شهرسازی در کشور رقم زده است.

شهرداری ها به موجب قانون حق دریافت عوارض را دارند؛ این عوارض به دو بخش عوارض عمومی همانند عوارض نوسازی و عوارض اختصاصی همانند عوارض دریافتی از دفاتر اسناد رسمی قابل تقسیم است. در واقع هر شخصی که فعالیتی در محلی عمومی اجرایی کند، عارضه ای را برای شهر رقم می زند؛ وی برای جبران این عارضه ملزم به پرداخت عوارض است.

دریافت عوارض در کشورهای توسعه یافته به نوعی با دریافت عوارض در کشور متفاوت است؛ در بسیاری از کشورها، شهرداری ها به نوعی مالیات محلی دریافت می کنند. این مالیات شامل مالیات بر دارایی، فروش و مالیات بر درآمد می شود. این نحوه کسب درآمد باعث می شود که شهرداری از استقلال مالی برخوردار باشد و حفظ کیفیت در توسعه شهرها را بدون درنظر گرفتن درآمد تراکم فروشی یا صدور مجوز تغییر کاربری لحاظ کند.

مالیات بر دارایی یک مالیات مکرر سالانه بوده و منبع مالی پایداری تلقی می شود. در کشور این مالیات در سطح ملی دریافت می شود و شهرداری ها سهم قابل توجهی از مالیات بر املاک دریافت نمی کنند. این رویه باعث وابستگی شدید شهرداری های کشور به درآمد حاصل از فروش تراکم شده است.

کاهش هزینه با دریافت تراکم مازاد!

متوسط سهم عوارض از هزینه ساخت و ساز در شهر تهران برابر 4.34 درصد برآورد شده است؛ البته در صورت رعایت طرح تفصیلی این سهم برابر 4.8 درصد و در صورت عدم رعایت طرح تفصیلی و دریافت تراکم این سهم به 2.1 درصد تقلیل پیدا می کند. در واقع دریافت تراکم مازاد، سهم این هزینه را در ساخت و ساز به شدت کاهش می دهد. این درحالی است که تراکم فروشی به مفهوم تامین خدمات بیشتر از سوی شهرداری بوده و بنابراین انتظار می رود که نرخ عوارض برای تراکم مازاد به نحوی تعیین شود که به درآمد مدیریت شهری آسیب وارد نشود و در عین حال سازندگان به عدول از طرح جامع شهری برای کاهش هزینه و افزایش سودآوری روی نیاورند.

بنابراین در این طرح پیشنهاد می شود که میزان عوارض مرتبط با تراکم مازاد به نحوی تعیین شود که حداقل برابر 2.5 درصد ارزش ملک باشد؛ اخذ چنین رویه‌‌ای و افزایش نرخ عوارض بر تراکم مازاد از سویی درآمد پایدار شهرداری را افزایش می دهد و از سوی دیگر به تحقق عدالت اجتماعی کمک می کند.

یکی از چالش های مهم در مدیریت عوارض شهری، نبود شفافیت در نحوه محاسبه و هزینه‌‌کرد عوارض است. ایجاد سامانه های شفاف و ابزارهای شبیه ساز درباره محاسبه و اطلاع‌‌رسانی دقیق درباره نحوه تعیین عوارض می تواند به افزایش اعتماد عمومی و بهبود مشارکت اجتماعی منجر شود.

نابرابری در تعیین عوارض شمال و جنوب شهر تهران

میزان دریافت عوارض در مناطق مختلف شهر تهران متفاوت است؛ وابستگی نرخ عوارض به قیمت زمین (آورده ملکی) در دنیا رویه ای پذیرفته شده و رایج است. در این گزارش نسبت عوارض به آورده ملکی در مناطق شمالی شهر تهران برابر 13 درصد برآورد شده است؛ این در حالی است که این سهم در مناطق جنوبی برابر هفت درصد است. در واقع نسبت عوارض به آورده ملکی در شمال شهر تقریبا 1.8 برابر نسبت عوارض به آورده ملکی در جنوب شهر است. اگرچه این داده ها حاکی از آن است که سازندگان برای دریافت مجوز ساخت در شمال شهر باید رقم بیشتری عوارض پرداخت کنند؛ اما میزان تعیین شده لزوما مناسب و مطابق با قیمت زمین و قیمت فروش آپارتمان در مناطق مختلف شهر نیست.

در حال حاضر قیمت هر متر مربع زمین در شمال تهران تقریبا چهار برابر متوسط قیمت زمین در مناطق جنوبی و قیمت هر متر مربع آپارتمان در شمال شهر تقریبا سه برابر متوسط قیمت در جنوب شهر است. در چنین شرایطی نسبت مناسب برای عوارض در شمال شهر به عوارض در جنوب شهر نیز باید حداقل سه برابر باشد. در چنین شرایطی چگونگی دریافت عوارض در شهر تهران به نحوی است که سود ساخت و ساز در شمال شهر بالاتر از سود ساخت و ساز در مناطق جنوبی شهر است. بنابراین سرمایه گذار ترجیح می دهد به سراغ فعالیت ساخت و ساز در شمال شهر برود. این در حالی است که جنوب شهر به دلیل بافت فرسوده نیاز مبرمی به جذب سرمایه گذار دارد.

کاهش فشار مالی با حذف هزینه های غیرضروری

در شرایطی که بخش ساخت و ساز با رکود سنگینی به دلیل افزایش هزینه ساخت و نبود متقاضی و در واقع افت سودآوری مواجه است، کاهش هزینه های غیرضروری می تواند به رونق نسبی صنعت ساختمان کمک کند. کاهش هزینه صدور پروانه در پروژه های مطابق طرح جامع تفصیلی به ویژه در مناطق جنوب شهر تهران یکی از عواملی است که به رونق ساخت و ساز می انجامد.

در چنین شرایطی شهرداری می تواند کاهش درآمد از محل دریافت عوارض را با دریافت عوارض از بهای خدمات شهری، تعرفه احتکار و نگهداری مسکن و دریافت مالیات از عایدی سرمایه جبران کند. همچنین دریافت 25 درصد عوارض صدور پروانه به صورت عمومی تحت عنوان حق کارفرمایان صندوق تامین اجتماعی نیز امری گنگ، بدون آورده خدمتی به سازندگان و مالکان است که نیاز به بازنگری جدی دارد.

دنیای اقتصاد