خروج اتباع چه تاثیری بر بازار ملک داشته است؟

به گزارش اخبار ساختمان، مرکز آمار ایران در حدود یکسال گذشته، انتشار ماهانه «شاخص قیمت مسکن شهر تهران» را متوقف کرده است. دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم از سال ۹۹ تاکنون، هیچ آماری از «قیمت مسکن در شهرها و مراکز استان ها و نبض معاملات ملک (زمین و خانه) در کشور» در سایت این وزارتخانه بارگذاری نکرده است.

فعالان مسکن و ساختمان طی هفته های گذشته برای هزار و یکمین بار به این سایت ها مراجعه کردند با این تصور که «متولی مسکن اینبار که اوضاع خیلی متفاوت شده، غفلت یا بی تفاوتی نسبت به آمار را کنار گذاشته و هر طور شده چراغ آماری بخش مسکن را روشن کرده است».

اما بعد از جنگ ۱۲ روزه از یک سو و خروج اتباع افغانستانی از سوی دیگر، بخش مسکن به خصوص بازار اجاره را با یک وضعیت و شرایط جدید مواجه کرده است.

یکی از مؤثرترین عوامل کنونی و تاثیرگذار بر بازار اجاره بهای مسکن این روزها موج گسترده خروج اتباع خارجی به‌ویژه افغانستانی ها است که هم بازار اجاره و هم زنجیره تأمین ساخت و ساز را با تغییراتی مواجه کرده است.

برخی از کارشناسان اگر چه در تحلیل های خود تا حدودی توانسته اند حقایق بازار و بخش مسکن را بیان کنند اما وقتی این تحلیل ها را با واقعیت ها و رخدادهای به وجود آمده در کنار هم قرار دهیم متوجه خواهیم شد که هنوز نمی توان به وضعیت جدید اشراف کامل داشت.

فرشید ایلاتی کارشناس سیاستگذاری مسکن در پاسخ به این پرسش که خروج اتباع افغانستانی بر بازار مسکن چه تأثیری داشته است؟ می گوید: بررسی دقیق تأثیر این مسئله بر بازار مسکن اعم از خرید و فروش و اجاره، نیازمند زمان و تحلیل داده های معاملاتی رسمی است.

او ادامه داد: در مناطق جنوبی تهران و شهرهای حاشیه ای برخی خانه های کلنگی به صورت گروهی توسط اتباع اجاره می شدند؛ مواردی با سکونت ۱۰ تا ۲۰ نفر در یک ملک. این خانه ها اغلب نیازمند بازسازی هستند و بعضا در سلیقه یا نیاز خانوارهای ایرانی نمی گنجند. اما به تدریج با خروج اتباع افعانستانی فایل های بیشتری وارد بازار اجاره شده که در صورت تداوم این روند، می تواند به کاهش قیمت اجاره در برخی مناطق منجر شود.

این اظهارات به خوبی نشان می دهد که بررسی خروج اتباع و تاثیر آن بر بازار اجاره بهای مسکن زود است، اما پیش بینی می شود در اواخر تابستان و با انتشار داده های رسمی، بتوان تأثیرات دقیق تری را مشاهده کرد. شروع این روند از هم‌اکنون قابل رصد است و فایل های جدیدی به بازار اجاره وارد شده اند، گرچه بعضاً کیفیت پایین یا چالش های خاصی دارند.

برخی از فعالان و آگاهان بازار مسکن معتقد هستند که تاکنون حدود ۵۰۰ هزار نفر از اتباع افغانستانی ایران را ترک کرده اند. این مسئله می تواند دست‌کم ۵۰ هزار واحد مسکونی را در مناطق خاصی از جمله جنوب تهران، ورامین، پاکدشت و حواشی کلانشهرها تحت تأثیر قرار دهد.

حال این سوال مطرح است که آیا می توان خروج اتباع از کشور و تاثیر آن بر بازار مسکن را به کل کشور تعمیم داد؟

مجید گودرزی کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا خروج اتباع می تواند بر کل بازار مسکن و اجاره بهای مسکن کشور تاثیرگذار باشد؟ گفت: متأسفانه طی 9 ماه گذشته دولت هیچ آماری در حوزهٔ مسکن منتشر نکرده است. تجربه نشان می دهد که معمولاً آمارهای رسمی زمانی منتشر می شوند که قیمت ها روند کاهشی داشته باشند؛ در حالیکه همین آمارها غالباً با واقعیت های بازار همخوانی ندارند و بیشتر برای جهت دهی به قیمت ها استفاده می شوند.

او تاکید کرد: کارشناسان و تحلیلگران بارها خواستار انتشار آمار دقیق، شفاف و مبتنی بر واقعیت شده اند تا مراکز آماری که باید مستقل باشند از نفوذ نهادها، سازمان ها یا ذی‌نفعان در ارائهٔ داده های گزینشی جلوگیری کنند.

گودرزی تاکید کرد: امید داشتیم بازار مسکن وارد فاز اصلاح شود، زیرا جهش های قیمتی آن را از دسترس خارج کرده و تقریباً همهٔ ذی‌نفعان را متضرر ساخته است. خوشبختانه این روند به آرامی آغاز شده و طبق آمارهای غیررسمی، در ماه گذشته قیمت ها حدود هشت کاهش یافته اند. امیدواریم این روند ادامه یابد؛ زیرا هنوز تا رسیدن به «دورهٔ انتظار معقول برای خانه دار شدن» (۱۵ تا ۲۵ سال) فاصلهٔ زیادی داریم و این دوره اکنون متأسفانه به بیش از ۲۵ سال رسیده است. این وضعیت همه، از تولیدکنندگان و سرمایه گذاران گرفته تا عموم مردم، را با آسیب جدی مواجه می کند.

او افزود: اما در مورد این پرسش پاسخ به خوبی روشن و مشخص است چرا که خبرهای امیدوارکننده ای دربارهٔ خروج تدریجی اتباع بیگانه به گوش می رسد؛ موضوعی که می تواند با افزایش عرضهٔ واحدهای مسکونی، به تنظیم بازار کمک کند. بیشتر کشورها پذیرش مهاجر را به گستردگی ما انجام نمی دهند، زیرا این مسئله به‌ویژه به بخش کارگری و مسکن آسیب می زند.

گودرزی خاطر نشان کرد: خروج این افراد می تواند عرضهٔ واحدهای خالی را افزایش داده و به تعدیل قیمت ها بینجامد. در سال های گذشته با طرح های ملی بزرگ کوشیدیم عرضه را تقویت کنیم، اما حضور میهمانان ناخوانده باعث شد ظرفیت طرح هایی مانند نهضت ملی مسکن و مسکن مهر به درستی تنظیم نشود و واحدها توسط آنان اشغال شود. اکنون این خروج می تواند نویدبخش کاهش بیشتر قیمت ها و بهبود رفاه عمومی باشد. در حال حاضر فشار تقاضای اتباع که اغلب به‌صورت مشترک واحد اجاره می کنند هزینهٔ مسکن را برای آنان پایین و برای هموطنان ما بسیار بالا برده است.

بررسی ها نشان می دهد در مناطق جنوبی تهران مانند شوش، مولوی، نازی آباد، خزانه، شهر ری مالکان برخی خانه های کلنگی که قبلاً به صورت دسته جمعی با واسطه به اتباع اجاره داده می شد، اکنون مجبور به تعدیل نرخ اجاره و حتی بازگشت به قیمت های سال گذشته شده اند. در این مناطق، آگهی هایی با کاهش تا ۳۰ درصدی مشاهده شده که به دلیل کاهش ناگهانی تقاضای قبلی است.

بازار اجاره مسکن به ویژه در مناطق کم برخوردار شهری که در سال های گذشته عمدتاً میزبان بخش قابل توجهی از اتباع افغانستانی بودند، این روزها در حال تجربه نوعی بازتنظیم و تعادل مجدد است.

کارشناسان معتقدند خروج بخشی از تقاضای متراکم و موقت، به افزایش فایل های اجاره ای و در نتیجه ثبات یا کاهش نسبی قیمت ها منجر شده است. در برخی مناطق، کاهش نرخ اجاره به ویژه برای خانه های کلنگی و واحدهای کوچک که سابقاً به صورت گروهی اجاره می شدند، تا ۳۰ درصد نیز گزارش شده است.

این در حالی است که به گفته تحلیلگران بازار، هرچند ممکن است در ماه های آینده عواملی مانند تورم، سیاست های مالی و تغییرات ارزی بر روند کلی قیمت ها تأثیرگذار باشند، اما تا اطلاع ثانوی، نشانه های ثبات و تعدیل نرخ ها در بخش قابل توجهی از مناطق هدف مشاهده می شود.

بازار