عرضه آپارتمان در بازار مسکن تهران 49 درصد کاهش یافت

به گزارش اخبار ساختمان، بازار مسکن شهر تهران در شهریور ۱۴۰۴ تحت تاثیر متغیرهای سیاسی و اقتصادی با عقب نشینی هر دو طرف عرضه و تقاضا مواجه شده است. بررسی آگهی های فروش و اجاره یک سامانه ملکی نشان می دهد که هم از نظر تعداد فایل های عرضه شده و هم از نظر میزان رشد یک ساله قیمت ها این بازار نسبت به شهریور ۱۴۰۳ دچار افت شده است.

بر اساس داده های سامانه کیلید، شهریور ۱۴۰۴ قیمت های پیشنهادی فروش مسکن در تهران به ۱۰۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده که تنها ۹.۴ درصد نسبت به شهریور ۱۴۰۳ رشد داشته؛ در حالی که طی همین بازه زمانی طلا ۱۴۶ درصد، دلار ۷۴ درصد و شاخص بورس ۲۱ درصد افزایش یافته است.

به نظر می رسد برداشت فعالان اقتصادی آن است که بازار مسکن تا اطلاع ثانوی بازده مناسبی در رقابت با بازارهای موازی نخواهد داشت. نقدشوندگی پایین، رشد سنگین قیمت ها در هفت سال گذشته، کاهش توان خریداران مصرفی، افزایش حدود ۵۰ درصدی هزینه های ساخت نسبت به سال قبل و عقب ماندگی این بازار نسبت به طلا و ارز طی ماه های اخیر از جذابیت بازار ملک کاسته است. در واقع مسکن ظرفیت رشد خود را در کوتاه مدت از دست داده و از اواسط سال گذشته وارد رکود شده که بر اساس تجربه ادوار گذشته ممکن است بین ۱۰ تا ۱۲ فصل به استراحت بپردازد.

افت آگهی های فروش آپارتمان در تهران

در شهریور ۱۴۰۴ تعداد آگهی های فروش آپارتمان در تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل بیش از ۴۹ درصد کاهش داشته است. علت اصلی این کاهش را می توان در فضای بی ثبات سیاسی و اقتصادی کشور و ابهام در آینده مذاکرات دانست. همین موضوع باعث شده بسیاری از خریداران از ورود به بازار عقب نشینی کنند.

تعداد آگهی های فروش شهر تهران (به تفکیک مناطق)

جزئیات دقیق تر بر اساس تفکیک مناطق تهران نشان دهنده تغییرات در توزیع آگهی ها است که نشان می دهد بیشترین آگهی ها به مناطق ۵، ۱۰، ۲ و ۴ مربوط می شود که در این بین منطقه ۴ بیشترین افت تعداد آگهی ها را نسبت به سال گذشته داشته است. به طور کلی برخی مناطق خاص بیشتر یا کمتر تحت تاثیر عوامل اقتصادی قرار گرفته اند.

میانگین ‫قیمت ‫درخواستی ‫یک ‫واحد ‫مسکونی ‫بر اساس ‫آگهی های ‫فروش ‫شهر ‫تهران نیز گویای آن است که با وجود کاهش عرضه، قیمت ها روند صعودی داشتند.

در شهریور ۱۴۰۴، میانگین قیمت های آگهی شده نسبت به سال گذشته ۲.۳۷ درصد افزایش یافته است که نشان دهندهٔ رشد جزئی قیمت ها در بازار مسکن است.

میانگین ‫قیمت ‫آگهی های ‫فروش ‫شهر ‫تهران ‫(به‫ تفکیک ‫مناطق)

میانگین قیمت پیشنهادی هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران نیز ۹.۴۰ درصد افزایش داشته است. یکی از دلایل رشد قیمت هر متر مربع، افزایش سهم واحدهای کوچکتر (زیر ۷۵ متر) در بازار بوده است. این دسته از واحدها در شهریور ۱۴۰۴ حدود ۵.۸۶ درصد سهم بیشتری نسبت به سال گذشته داشته اند.

میزان‫ آگهی ‫های ‫ملکی ‫عرضه ‫شده ‫برای ‫فروش ‫(‫بر‫ اساس ‫متراژ‫)

میزان آگهی های فروش بر اساس متراژ نشان دهندهٔ تغییرات در نوع واحدهای عرضه شده در بازار است که می تواند به عنوان شاخصی برای پیش بینی تمایلات بازار مسکن در آینده به کار رود.

نمودار بالا نشان می دهد شهریور امسال میزان آگهی واحدهای ۵۰ تا ۷۵ متر از حدود ۳۲ درصد سال گذشته به ۳۶ درصد افزایش یافته است. آگهی های فروش واحدهای کمتر از ۵۰ متر نیز از ۷.۷ درصد سال قبل به ۹.۳ درصد در سال جاری رسیده اما عرضه خانه های ۷۵ متر به بالا در تمام گروه های متراژی کاهش داشته است. این شاخص می تواند نشان دهنده تمایل بازار به سمت واحدهای کوچک متراژ باشد.

میزان ‫آگهی ‫های‫ ملکی ‫عرضه ‫شده ‫برای ‫فروش ‫(‫بر‫ اساس ‫عمر ‫بنا)

در شهریور ۱۴۰۴، سهم واحدهای مسکونی زیر پنج سال از کل آگهی ها ۲۷.۰۳ درصد بوده که نسبت به سال قبل که ۳۱.۱۷ درصد بود، کاهش یافته است. این کاهش می تواند به دلیل کاهش تمایل به خرید واحدهای نوساز در شرایط اقتصادی ناپایدار باشد.

تغییرات بازار اجاره تهران

در بخش اجاره نیز شاهد رشد قیمت ها هستیم. میانگین مبلغ رهن کل در شهریور ۱۴۰۴ نسبت به سال گذشته ۴.۷۸ درصد افزایش داشته است. این افزایش می تواند ناشی از افزایش تقاضا برای واحدهای اجاره ای در شرایطی باشد که خرید مسکن برای بسیاری از افراد غیرممکن شده است.

همچنین میانگین شاخص قیمت به اجاره در شهریور ۱۴۰۳ برابر ۱۵.۹۲ بوده و در شهریور ۱۴۰۴ به ۱۵.۵۵ کاهش یافته است. این کاهش نشان دهندهٔ بهبود نسبی بازدهی اجاره نسبت به قیمت ملک است.

شاخص قیمت به اجاره (Price-to-Rent)

کاهش این شاخص نشان دهنده بهبود نسبی بازدهی اجاره نسبت به خرید ملک است، هرچند همچنان نسبت به استانداردهای جهانی رقم بالایی محسوب می شود.

مقایسه بازارها از شهریور ۱۴۰۳ تا شهریور ۱۴۰۴:

این آمار بر اساس مقایسه نقطه به نقطه پایان شهریور ۱۴۰۳ و پایان شهریور ۱۴۰۴ محاسبه شده اند.

این مقایسه نشان می دهد که بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای سرمایه گذاری، افزایش کمتری داشته که ممکن است نشان دهنده ترجیح دیگر سرمایه گذاران به دارایی های دیگر مانند طلا یا ارز باشد.

ایسنا