بلاتکلیفی معاملات مسکن با ابهامات جدید در ثبت قراردادها

به گزارش اخبار ساختمان، کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، با انتقاد صریح از رویه های فعلی در سامانه های کاتب و ادعا، از بلاتکلیفی گسترده ای سخن گفت که هم اکنون مشاوران املاک و عامه مردم درگیر آن هستند. وی تأکید کرد که با وجود حمایت های اولیه اتحادیه املاک از این سامانه ها، مشکلات فعلی، روند خرید و فروش ملک را با موانع جدی روبرو کرده است.

سامانه کاتب و معضل قراردادهای بدون اثر حقوقی

گودرزی با اشاره به سابقه همکاری اتحادیه در توسعه سامانه های ثبت قرارداد، اظهار داشت: ما جزو کسانی بودیم که در ایجاد، گسترش و استفاده از سامانه ها پیش قدم بودیم و همواره از این موضوع حمایت کرده ایم، اما متأسفانه به یکباره، با تغییر رویکردها، ثبت قراردادهای عادی در این سامانه ها منع شد که این موضوع مشاوران املاک و سایر مردم را دچار سردرگمی کرده است.

وی افزود: اکنون سامانه کاتب فقط مشمول قانون الزام است و برای اسنادی که پس از تاریخ ۰۳/۰۴/۱۴۰۳ صادر شده اند، یا همان اسناد تک برگ سبز رنگ می توانند در این سامانه تحت عنوان قرارداد پیش نویس یا قرارداد یکسان ثبت شوند تا بعد از آن و مراجعه متعاملین به دفاتر اسناد نسبت به انجام ادامه امور مربوط به معامله ملکی اقدامات لازم را انجام دهند.

بزرگترین چالش از نگاه رئیس اتحادیه، وضعیت پیش نویس قراردادها در این سامانه است: پیش نویس ها نه اثر ثبتی دارند و نه اثر حقوقی و چنانچه متعاملین ظرف مدت پنج روز به دفترخانه مراجعه نکنند، قرارداد باطل می شود. این یعنی زحمت مشاور املاک به کل نادیده گرفته می شود و خریدار و فروشنده هم در بلاتکلیفی می مانند که این وضعیت در ادامه موجب بروز مشکلات حقوقی متعدد برای طرفین معامله و حتی مشاوران املاک خواهد شد.

تعارض قوانین و محدودیت قراردادهای وکالتی

گودرزی به تناقض آشکار در قوانین اشاره کرد و گفت: از یک سو طبق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن، نوشتن قرارداد دستی منجر به ابطال پروانه می شود و جریمه دارد. از سوی دیگر، دسترسی ما را به ثبت قراردادهای عادی در سامانه ها قطع کرده اند. از اینرو مردم و مشاوران املاک در بحث ثبت قراردادهای اسناد عادی که بخش بزرگی از قراردادهای ملکی را شامل می شود سردرگم شده اند که چه باید بکنند.

وی با بیان اینکه حداقل ۵۰ درصد معاملات در کشور به صورت وکالتی یا عادی انجام می شود، افزود: بنابر آمار اهلام شده در حال حاضر حدود ۲۰ میلیون سند عادی در کشور وجود دارد، از اینرو سلب حق نوشتن این قراردادها از مردم و مشاوران و ثبت آن در سامانه ها، تصمیم غلطی است که تنها موجب اخلال در بازار می شود و نکته مهم این است که این موضوع هیچ پشتوانه قانونی ندارد و تنها به واسطه آیین نامه ها این حق از مشاوران املاک سلب شده است.

اشکالات نحوه پرداخت حق الزحمه مشاوران املاک و زمانبر بودن آن

در این میان از نظر ما هم میزان تعرفه های در نظر گرفته شده برای مشاوران املاک جای بحث دارد و هم نحوه پرداخت آن به مشاوران املاک دچار اشکالاتی است که می تواند مشکلات بسیاری را برای فعالان این صنف و همچنین طرفین معامله ایجاد کند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران فرآیند جدید دریافت حق کمیسیون در ثبت قرادادهای پیش نویس را نیز مورد انتقاد قرار داد و گفت: طبق قانون جدید بایستی متعاملین در زمان ثبت قرارداد پیش نویس ۵۰ درصد تعرفه حق الزحمه مشاوران املاک را پرداخت کنند و برای پرداخت مابقی آن نیز در زمان انجام تعهد به بیع در دفترخانه بایستی دوباره به دفتر مشاور املاک مراجعه کنند و رسید پرداخت ۵۰ درصد باقیمانده را به دفترخانه تحویل دهند. این فرآیند بسیار زمانبر و غیرمنطقی است و کار را برای همه دشوار می کند.

وی تأکید کرد: کار دلالی و به توافق رساندن طرفین، در دفتر املاک به اتمام می رسد و قرارداد نیز ثبت می شود، بنابراین باید حق الزحمه مشاوران املاک نیز به طور کامل پرداخت شود تا هم از بروز مشکلات بعدی برای مشاوران املاک جلوگیری شود و هم از رفت و آمدهای بی مورد متعاملین نیز جلوگیری شود.

گودرزی ادامه داد: از طرف دیگر بر اساس این قانون اعلام شده است که اگر متعاملین ظرف مدت پنج روز به دفترخانه مراجعه نکنند این قرارداد پیش نویس هیچگونه اثر ثبتی ندارد و به نوعی کار مشاوران املاک در این میان باطل می شود؛ بنابراین طبیعی است که مشاوران املاک برای ثبت قرارداد پیش نویس و انجام معامله بین متعاملین تمام حق الزحمه خود را به صورت یکجا دریافت کنند.

آیین نامه هایی که حق قانونی را از مشاوران املاک سلب می کنند

گودرزی در پایان به مشکلات آیین نامه هایی اشاره کرد که حقوق قانونی را از مشاوران املاک سلب می کنند و گفت: بسیاری از آیین نامه ها، بدون مبنای قانونی صریح، اقدام به سلب حقوق افراد می کنند، مانند محدودیت در انجام معاملات وکالتی و یا اسناد عادی. خوشبختانه مکاتباتی در این خصوص انجام شده و دستور بازنگری در برخی موارد صادر شده است و امیدوار هستیم این موضوع به نحوی مدیریت شود که انجام معاملات ملکی را از سوی مشاوران املاک محدود نکند.

با توجه به این مشکلات، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران ابراز امیدواری کرد که مسئولان با درک صحیح از واقعیت های بازار، هرچه سریعتر به رفع این ابهامات و چالش ها بپردازند تا رونق دوباره به بازار معاملات مسکن بازگردد.