سهم مسکن از پرداخت تسهیلات تنها سه درصد است

به گزارش اخبار ساختمان، نظام تامین مالی مسکن در ایران، دچار یک پارادوکس آشکار است؛ از‌ یکسو بازار رهنی (تسهیلات بلندمدت خرید خانه) به همراه وام های مشارکت در ساخت (تسهیلات ساخت خانه) با خشکسالی تاریخی دست و پنجه نرم می کند، اما از سوی دیگر وام های مسکن و ساختمان از مسیر فرعی برخی بانک ها صرف خرید زمین، ساخت مال و احداث انواع برج های مسکونی و اداری توسط شرکت های زیرمجموعه شبکه‌ بانکی می شود.

سهم دارایی های منجمد ملکی از کل دارایی های برخی بانک ها به قدری از سطح متعارف و قانونی تجاوز کرده که آینده ای شبیه بحران بانک اخیرا منحل شده، آنها را نیز تهدید می کند. نتایج بررسی ها نشان می دهد، ریشه مشترک انحراف ملکی شبکه بانکی و از کارافتادگی بازار رهنی، ترکیبی از سیاست های دستوری و ابلاغی است.

سال گذشته و همچنین بهار امسال، سهم بخش مسکن و ساختمان از کل تسهیلات پرداختی توسط شبکه بانکی کشور به پایین ترین میزان تاریخی خود رسید؛ پارسال پنج درصد و امسال سه درصد. تا پیش از این و به‌ویژه در دهه 80، حدود یک چهارم تا حداقل یک پنجم از کل وام های بانکی، نصیب بخش مسکن و ساختمان می شد. اما در سال های اخیر این سهم به نزدیک صفر کاهش پیدا کرده‌ است.

قدرت خرید وام مسکن در حال حاضر در کشور حدود 10 تا 12‌ درصد است؛ اما این شاخص در کشورهای مختلف جهان حداقل 80‌ درصد است. در بازار مسکن ایران، حدود 10‌ درصد خریداران، از تسهیلات بانکی استفاده می کنند. عمق تسهیلات رهنی یا همان تسهیلات مسکن در ایران بسیار کم است؛ این شاخص در حال حاضر هفت درصد و در بهترین حالت حدود 14‌ درصد برآورد می شود. تعداد وام هایی که سالانه در ایران برای مسکن پرداخت می شود، یک سوم ترکیه و یک دهم روسیه و یک صدم چین است.

بررسی ها مشخص می کند، نرخ سود دستوری در نقش چکش بالای سر بازار رهنی در ایران باعث شد شرایط تامین منابع برای اعتباردهی به بخش مسکن و ساختمان از بین برود. قیمت تمام شده منابع برای پرداخت تسهیلات بلندمدت در بانک ها بالای 30‌ درصد اعلام می شود، ضمن آنکه تورم امکان تامین منابع و جذب سپرده با سود زیر این رقم را محدود کرده است.

بازار ثانویه رهن، با پیوندزنی بازار پول و بازار سرمایه، از طریق انتشار اوراق رهنی به پشتوانه وام های مسکن پرداخت شده، دارایی‌ بانک ها در ردیف مانده تسهیلات مسکن را برای بانک ها نقد می کند. اما در ایران به‌خاطر اینکه نرخ سود وام مسکن دستوری تعیین می شود، هنگام انتشار اوراق رهنی ناگزیر باید نرخ سود پایین تر از نرخ بازارپذیر تعیین شود و عملا بازارپذیر نیست.

طی دست‌کم یک دهه اخیر، برخی بانک ها برای در امان ماندن از تبعات نرخ سود دستوری، مستقیم و سپس غیرمستقیم، وارد بازار املاک و مستغلات شدند. دارایی ملکی برخی بانک ها نزدیک به 50‌ درصد دارایی هایشان را تشکیل می دهد. صاحبنظران اقتصادی معتقدند، منابعی که می توانست در بخش مسکن و ساختمان در اختیار متقاضیان تسهیلات قرار بگیرد، در داخل شبکه بانکی تبدیل به دارایی ملکی منجمد شده است.

ایلنا