رفتار موجران در بازار اجاره تغییر کرده است

به گزارش اخبار ساختمان، در سال ۱۴۰۴، بازار اجاره مسکن شاهد تغییر رفتاری کم سابقه از سوی موجران بوده است. برخلاف سال های ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ که افزایش انتظارات تورمی و کمبود فایل، موجران را به سمت قیمتگذاری های سنگین و بعضاً غیرواقعی سوق می داد، امسال بخش قابل توجهی از مالکان آگهی های خود را با قیمت هایی نزدیک به میانگین منطقه منتشر کرده اند. داده های تجمیعی از سه پلتفرم معتبر ملکی نشان می دهد سهم آگهی های سیاه، فایل هایی که قیمت شان حداکثر ۱۰ درصد بالاتر یا پایین تر از میانگین منطقه است، در واقع از حدود ۳۲ درصد در پایان ۱۴۰۲ به بیش از ۵۷ درصد در آبان و آذر ۱۴۰۴ رسیده است.

این تغییر نشان می دهد موجران بیش از گذشته از رفتار مستأجران و روندهای مقایسه ای بازار تأثیر می پذیرند. در فضای رقابتی امسال، فاصله گیری از قیمت منطقی به معنی کاهش تعداد بازدید، طولانی تر شدن زمان خالی ماندن ملک، و حتی دریافت پیشنهادهای کمتر از نرخ پیشنهادی است. همین موضوع باعث شده بسیاری از موجران، پیش از آگهی کردن ملک، قیمت منطقه را رصد کرده و تا حد امکان همسطح بازار قیمت گذاری کنند.

از طرف دیگر، کاهش سرعت رشد اجاره بها که طبق گزارش های غیررسمی حدود ۱۲ تا ۱۵ درصد کمتر از سال قبل بوده، فشار روانی قیمتگذاری را نیز تعدیل کرده است. موجرانی که تا سال گذشته با اتکا به تورم نقطه ای و رشد قیمت مسکن قیمت های بالا ثبت می کردند، اکنون با بازار آرام تری مواجه اند و ناچارند در چارچوب رقابت جدید، نرخ های خود را منطقی تر تنظیم کنند.

بازگشت رقابت قیمتی به بازار اجاره

افزایش عرضه واحدهای خالی در برخی مناطق نیز عامل دیگری برای تغییر رفتار موجران شده است. در تهران، آمار فایل های اجاره در برخی مناطق پرتقاضا مانند منطقه ۵، ۲ و حتی ۱۰ نسبت به سال ۱۴۰۲ حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش داشته و همین افزایش، موقعیت انتخاب مستأجران را تقویت کرده است. زمانی که تعداد فایل های همسطح بالا می رود، موجرانی که قیمت غیرواقعی ثبت می کنند با سرعت از نظر مستأجران حذف می شوند.

نکته مهم این است که این رقابت قیمتی تنها محدود به مناطق میان‌درآمد نیست؛ حتی در مناطق لوکس مانند یک، سه و ۲۲ نیز سهم فایل های قرمز از ۶۵ درصد در سال گذشته به حدود ۴۴ درصد رسیده است. یعنی موجران این مناطق نیز دریافتند که هرچقدر بازار کم عمق تر باشد، باید هوشمندانه تر قیمتگذاری کنند تا ملک مدت زمان زیادی خالی نماند.

برخی کارشناسان نیز معتقدند که چسبندگی قیمتی موجران در حال شکستن است. موجری که سه ماه گذشته نتوانسته ملک خود را اجاره دهد، اکنون نه تنها نرخ را پایین می آورد، بلکه بعضاً برای جذب مستأجر تخفیف های جانبی مانند کاهش مبلغ رهن، افزایش مدت‌ زمان قرارداد یا حتی رنگ آمیزی واحد را نیز ارائه می کند.

میانه روی در آگهی ها؛ استراتژی جدید موجران محتاط

میانه روی موجران در سال ۱۴۰۴ تنها به قیمت ها محدود نشده، بلکه در توصیف آگهی ها نیز خود را نشان می دهد. عبارت هایی مانند زیر قیمت منطقه، فوری، فرصتی استثنایی که در دوره های رونق یا رکود عمیق به وفور دیده می شد، جای خود را به توضیحات واقع گرایانه تر داده اند. موجران اکنون می دانند که مستأجران از ابزارهای مقایسه قیمت و بررسی سابقه آگهی ها استفاده می کنند و افراط در توصیف نه‌تنها جذاب نیست، بلکه گاه به نوعی بدبینی منجر می شود.

یکی دیگر از نشانه های این رفتار جدید، کاهش فاصله قیمت اولیه آگهی تا قیمت نهایی اجاره است. در سال های گذشته فاصله ۱۰ تا ۱۵ درصدی بین این دو عدد کاملاً رایج بود، اما اکنون این شکاف به حدود سه تا پنج درصد کاهش یافته است. دلیل روشن است: موجران برای از دست ندادن مستأجر بالقوه، قیمت را از ابتدا در محدوده منطقی تعیین می کنند.

در نهایت، می توان گفت بازار اجاره در سال ۱۴۰۴ وارد دوره ای از تعادل نسبی شده است؛ دوره ای که اگرچه به معنای ارزانی نیست، اما دست کم نشان می دهد که رفتارهای هیجانی موجران در حال عقب نشینی است و جای خود را به قیمتگذاری مبتنی بر داده و رقابت سالم داده است.

گسترش نیوز