آیا تراکم پاشی در پایتخت همچنان ادامه دارد؟

به گزارش اخبار ساختمان، ابتدای تابستان امسال، شهرداران مناطق ۲۲‌گانه با تدوین بخشنامه ای مرتبط با شرایط جنگ، قرار گذاشتند با هدف تسهیل فرآیندهای اجرایی در خدمات رسانی عمومی به دلیل شرایط خاص ناشی از حملات هوایی رژیم صهیونیستی به تهران، یکسری تسهیلات و امتیازها برای ساخت و ساز به سازنده ها ارائه بدهند؛ از جمله افزایش مجوز تراکم ساختمانی به صورت ۲ طبقه اضافه برای دسته ای از پلاک ها و یک طبقه اضافه برای دسته ای دیگر.

هر چند معانی خدمات عمومی و مجوزهای ساختمانی دو سر یک طیف بزرگ از خدمات شهری محسوب می شوند؛ به طوری که اولی نفع عمومی برای شهروندان دارد اما دومی نفع خصوصی برای گروهی که می توانند به امتیازها برسند ایجاد می کند و نمی توان امتیازهایی مثل تراکم ساخت را در ردیف خدمات عمومی قرارداد اما با این حال بخشنامه ۲۲‌شهردار از ابتدای تابستان جاری شد و چند هفته بعد از آن، در محله هایی در پایتخت، بنرهایی با مضمون آمادگی شهرداری منطقه برای اعطای طبقات مازاد برای املاک در حال ساخت نصب شد. امروز نتیجه فروش تراکم اضافه طی نیمه اول سال را می توان در اطلاعات جدید مرکز آمار ایران از نبض ساخت و ساز مشاهده کرد.

پروانه ها 23‌ درصد کاهش یافتند، واحدها 11‌ درصد

گزارش ها از داده های جدید مرکز آمار حاکی است، طی نیمه اول امسال در تهران، ساخت واحد مسکونی جدید 11‌ درصد نسبت به مدت مشابه در سال ‌1403 کاهش یافته اما تعداد پروانه های ساختمانی صادرشده در همین مدت 23‌ درصد افت کرده است. این اختلاف 2 برابری در نرخ رشد منفی پروانه و واحد در کارنامه تولید مسکن در پایتخت، یک پیام مشخص دارد: تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه یا روی هر پلاک، نسبت به نیمه اول سال گذشته، افزایش داشته است.

بررسی های به عمل آمده در این باره حاکی است؛ میانگین تراکم واحد مسکونی در ساختمان هایی که نیمه اول امسال در تهران، احداث آنها با صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری آغاز شد به 9 واحد در هر پلاک رسیده است؛ سال گذشته اما این تعداد حدود هفت واحد بود.

با این حساب برآورد می شود، با افزایش 2‌ واحدی تعداد آپارتمان ها در ساخت و سازهای 1404 شهر تهران، متوسط ارتفاع ساختمان های جدید نسبت به سال گذشته، یک طبقه افزایش یافته و به 6‌ طبقه رسیده است، ‌‌‌‌‌یعنی پنج طبقه مسکونی روی پیلوت. پیش تر در پایتخت، ساخت و سازهای جدید بر اساس معدل شهر، عمدتا چهار طبقه روی پیلوت بودند که در کل، ارتفاع پنج طبقه بود. روال فعلی در صدور پروانه ساختمانی از نگاه کارشناسان شهری، تراکم پاشی توصیف می شود؛ سیاستی شبیه پول پاشی در اقتصاد.

دکتر موسی غنی‌‌‌‌نژاد در سرمقاله 20 خرداد سال ‌97، پول پاشی و آثار زیان بار آن را اینگونه شرح داده است: منظور از پول پاشی، سیاست های ناظر بر کمک به تولید و رشد اقتصادی است که با اجبار نظام بانکی به اعطای اعتبارات ارزان قیمت با ضوابط سهل انگارانه صورت می گیرد و در عمل به شکل سیاست پولی بی‌‌‌‌رویه انبساطی موجب افزایش پایه پولی و نقدینگی نمایان می شود. این سیاست طبیعتا به تورم دامن می زند و دولت که خود مقصر اصلی در این میان است، انگشت اتهام را به سوی کسبه گرانفروش می گیرد.

سال ها پیش مطالعه ای در تهران بر روی معادله قیمت زمین و تورم مسکن انجام شد که مشخص کرد، بخشی از تورم شدید زمین ناشی از سیاست های مدیریت شهری است. در این سال ها ارزش زمین با قیمت های فروش تراکم و میزان آن، به صورت تصاعدی افزایش پیدا کرد؛ رخدادی در اقتصاد زمین و مسکن که هم سرمایه گذاران ساختمانی مجبور به تحمل تورم بالای تولید شدند و هم تقاضای مسکن در‌ برابر تورم مسکن ناشی از تورم تولید قدرت خرید را از دست داد. امروز بخشی از رکود مسکن و ساخت و ساز، نتیجه سیاست هایی است که از مجاری ضوابط ساختمان سازی وارد این بازار شد. در ماه های اخیر برخی سازنده ها به‌رغم دعوت شهرداری برای فروش تراکم اضافه، به‌خاطر هزینه های سنگین جواز تراکم بیشتر، از این تصمیم استقبال نکردند.

مدیران شهر تهران اما در این مدت، معتقد بوده اند تراکم بیشتر باعث عرضه مسکن ارزان می شود؛ اتفاقی که نه در رشد واقعی سرمایه گذاری های ساختمانی مشاهده می شود و نه در قیمت مسکن، با این حال تراکم پاشی به دلیل وابستگی شدید بودجه ‌اداره شهر به درآمدهای ساختمانی است و وقتی جریان پایدار و طبیعی سرمایه گذاری ساختمانی در تهران تحت تاثیر عوامل اقتصادی مختلف، کاهش پیدا می کند، مدیران شهر با فروش تراکم قصد جبران بودجه‌ را پیدا می کنند. این سیاست اما مستلزم تحمل هزینه های بیشتر از سمت سرمایه گذاران با توجه به صعود بهای جوازها است و در عین حال، هزینه اداره شهر بیشتر هم می شود.

رکود ساخت مسکن هم در تهران، هم در کشور

گزارش ها از داده های جدید مرکز آمار درباره ساخت و ساز نشان می دهد، نیمه اول امسال علاوه بر اینکه در تهران، تیراژ ساخت مسکن 11‌ درصد افت کرد، در کشور شرایط از این، نامناسب تر بود به طوری که تیراژ ساخت با کاهش 24‌ درصدی نسبت به نیمه اول پارسال همراه شد. در کشور طی 6 ماه اول 1404 تعداد 191‌ هزار واحد مسکونی جدید احداث شد که البته منظور از احداث، صدور پروانه و شروع عملیات ساخت است، نه تکمیل و عرضه به بازار مصرف. هم در تهران و هم در کشور، وضعیت تولید مسکن در تابستان، بسیار کاهشی بود.

تحت تاثیر شرایط جنگ تحمیلی 12‌ روزه که آثار آن در تابستان، در بازار مسکن به شکل تعطیلی نسبی معاملات بروز پیدا کرد، ساخت و ساز در کشور نیز در این فصل 29‌ درصد نسبت به تابستان سال گذشته کاهش یافت. ساخت و ساز در کشور طی سال گذشته از رشد مثبت 14‌ درصدی برخوردار بود و بالای 500‌ هزار واحد مسکونی جدید در شهرها ساخته شد.

در تهران نیز سال گذشته بالای 50‌ هزار واحد مسکونی جدید ساخته شد. وضعیت نیمه اول امسال اما نشان می دهد، اگر شرایط برای سرمایه گذاران ساختمانی و فروش مسکن در مقایسه با نیمه اول سال ‌بهبود پیدا نکند، عملکرد تولید در کل سال ‌کمتر از سال گذشته خواهد بود. سازنده های مسکن در تهران و دیگر شهرها، با دست‌‌‌‌کم دو مانع بزرگ روبه‌رو هستند؛ تورم تولید و رکود خرید مسکن.

دنیای اقتصاد