شوک جدید برای سازندگان مسکن در تهران و کلانشهرها

به گزارش اخبار ساختمان، یک واگن جدید به قطار هزینه های سربار تولید مسکن اضافه شد. سازنده ها از تهران، مشهد، اهواز و پردیس اعلام کردند، برای دریافت انشعاب آب و برق،‌ برخلاف گذشته باید ۱۰ تا ۶۰ برابر تعرفه حق انشعاب، تحت عناوین همیاری برق یا حق توسعه آب هزینه کنند که به شکل موردی در تهران، هر واحد تا ۵۰۰‌ میلیون تومان هم برآورد می شود.

فعالان ساختمانی و تولیدکنندگان مسکن در میانه رکود خرید و فروش ملک از یک طرف و تورم تولید ساختمان از طرف دیگر، اخیرا با شوک تعرفه های خرید انشعاب برق و آب از دستگاه های دولتی مواجه شدند.

گلایه سازندگان مسکن از افزایش بهای خرید انشعاب برق

گزارش هایی که برخی سازنده های حاضر در بازار ساخت و ساز مسکونی در تهران، مشهد، اهواز و حتی شهرجدید پردیس روایت کرده اند، حاکی است: برخلاف رویه همه سال های گذشته که برق و آب در محل پلاک ساختمانی همواره موجود بود و اتصال انشعابات مربوطه به ساختمان جدید فقط مستلزم خرید کنتور یا همان بهای خرید انشعاب بود، اکنون اما سرمایه گذار ساختمانی و مسکن ساز، موظف است در ابتدا بهای تامین زیرساخت برق از فاصله ای قابل توجه از نقطه ای در شهر تا محل ساخت و ساز در همان شهر را پرداخت کند تا در نهایت این اجازه را پیدا کند تا در گام دوم، انشعاب برق را به ازای هر واحد مسکونی یک کنتور با تعرفه دولتی مصوب، خریداری کند.

تامین زیرساخت شهری برای فراهم شدن زمینه تولید مسکن، شغل دوم سازنده ها شده است. سازنده ها برای آنچه تامین زیرساخت شهر به آنها تکلیف می شود، باید هزینه کابل کشی، حفاری، خرید ترانس و خرید پست‌‌‌‌ برق را متقبل شوند.

برخی سازنده ها می گویند؛ ارقامی که بابت این هزینه ها به آنها اعلام می شود، تحت عنوان خدمات نیرورسان یا همیاری یا مشارکت در تقویت شبکه برق است که در برخی پروژه های مسکن سازی، بهای آن نزدیک به قیمت تمام شده یک واحد مسکونی کوچک متراژ است؛ ارقامی که چون در همان ابتدای پروژه یا میانه ساخت و ساز، به شکل ناگهانی از آن خبردار می شوند باعث توقف روند ساخت و ساز به دلیل کمبود شدید نقدینگی در بازار ساخت و ساز می شود و رکود ساختمانی را از این محل تشدید کرده است. آنچه باعث گلایه یا پرسش عرضه کنندگان مسکن شده است، ابهام فراوان درباره تکلیف نانوشته سرمایه گذار ساختمانی در بخش خصوصی به تامین زیرساخت خدمات شهری است.

افزایش 500 میلیونی هزینه ساخت و ساز در برخی محله های پایتخت

این شوک برقی در محله هایی از شمال تهران، هزینه ساخت هر واحد مسکونی را بعضا تا 500‌ میلیون تومان افزایش داده است. در مشهد، یک سازنده اعلام کرد؛ پروژه 50‌ واحدی برای تامین آب و خرید انشعاب آن مستلزم پرداخت 1.9‌ میلیارد‌ تومان بابت زیرساخت نیرو شده است به طوری که سازنده مربوطه به خاطر رکود سنگین فروش پروژه های قبلی و تورم بالای مصالح ساختمانی و دستمزد کارگر ساختمانی، در مواجهه با این فاکتور آبی، قادر به پرداخت آن نیست و همین، روند تکمیل و عرضه واحدهای مسکونی به بازار مصرف را مختل کرده است.

در اهواز نیز کف تعرفه خرید کنتور برق در ابتدای امسال نسبت به سال قبل، چهار برابر شده و به 25‌ میلیون تومان رسیده که این، بدون احتساب ارقام مربوط به تکلیف سازنده برای تامین زیرساخت است. در اهواز همچنین هزینه تامین زیرساخت خدمات آب و برق برای پروژه ساختمانی 12‌ واحدی برای یک سازنده، 2‌ میلیارد و 500‌ میلیون تومان برآورد و اعلام ‌شده است؛ هر واحد مسکونی معادل 200‌ میلیون تومان.

سازنده ها در تهران در تشریح جزئیات بارگذاری جدید هزینه‌‌‌‌ روی قیمت تولید مسکن از سمت زیرساخت های شهری، تصریح کردند؛ بین ارقامی که برای پلاک های ساختمانی در محله ها و نقاط مختلف پایتخت بابت تعرفه های تامین برق به آنها اعلام می شود، نوسان قابل توجهی وجود دارد و علت آن به فاصله نزدیکترین پست برق تا محل پروژه ساختمانی مربوط می شود. هرقدر این فاصله دورتر باشد، هزینه های ایجاد زیرساخت از آنجا به محل ساخت و ساز نیز بیشتر می شود.

همچنین بر حسب مقیاس پروژه های ساختمانی که روی میزان تقاضای مصرف برق اثر مستقیم دارد، هزینه تامین زیرساخت آن که شامل پست فشارقوی، شبکه فرعی و مواردی از این قبیل هست نیز متفاوت خواهد بود.

خروج فرمان قیمت تمام شده از کنترل مسکن سازها

بررسی های به عمل آمده از تاثیر شوک جدید هزینه ای به فعالان ساختمانی نشان می دهد، علاوه بر اثر تورمی تعرفه های خرید انشعاب آب و برق بر روند تولید مسکن و در نهایت روند تورم مسکن نوساز، ترس محاسباتی به وجود آمده در بین اهالی صنعت ساختمان نسبت به سقف سرمایه و منابع مالی مورد‌نیاز برای شروع، ساخت و تکمیل یک پروژه ساختمانی، عرضه کننده ها را به لبه توقف فعالیت رسانده است.

سطح شکننده توان اقتصادی سازنده ها در اثر تورم تولید سال های اخیر به شکل مکرر، در حدی است که شوک های این چنینی می تواند رکود سرمایه گذاری در این بخش اقتصادی را شدیدتر کند.

طبق آخرین آمار رسمی، رشد واقعی سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساخت و سازهای مسکونی برای تعریف پروژه جدید در بهار امسال، 69‌ درصد کاهش پیدا کرد. این سنگین ترین افت ورود سرمایه جدید به این بازار طی حداقل یک دهه گذشته محسوب می شود.

تورم تولید مسکن یکی از دو دلیل اصلی وضع موجود است که در کنار سلب قدرت خرید سمت تقاضا، شرایط فعالیت ساختمانی ها را به شکل تاریخی سخت کرده است. ترس محاسباتی سرمایه گذاران ساختمانی در سال جاری و سلب امکان برآورد اقتصادی قیمت تمام شده ساخت مسکن، از آنجا است که آنها احتمال بروز شوک های دیگری را طی ماه های آینده و سال پیش رو می دهند.

شوک تعرفه ای برای خرید انشعاب برق و آب در سمت عرضه مسکن طی سال جاری، بعد از آن به وجود آمد که منابع آبی از اواسط بهار دچار ناترازی شدید شد و تبعات آن به شکل قطعی های چند ساعته خدمات مشترکان در شهرها بروز کرد.

در حال حاضر ظاهرا بخشی از این ناترازی آبی و برقی را قرار است سرمایه گذاران بخش مولد اقتصاد برطرف کنند اما وضعیت قیمت ها در سمت مصرف همچنان ناتراز است. این تحمیل هزینه تازه در مرحله صدور مجوز سرمایه گذاری ساختمانی شبیه هزینه ای است که برای مجوز ساخت در قالب عوارض شهرداری از سازنده ها دریافت می شود.

عوارض سنگین تولید مسکن و فاصله نجومی آن با عوارضی که در مرحله بهره برداری بابت عوارض نوسازی شهری دریافت می شود، در عمل روی بهای دسترسی به مسکن اثر تورمی داشته و در مقابل، بهای بلااستفاده گذاشتن مسکن های ساخته شده را تا حد صفر تنزل داده است.

سازنده ها در حال حاضر فهرستی از انواع هزینه ها در مرحله مجوز سرمایه گذاری را باید بپردازند. این فهرست شامل بیمه کارگر ساختمانی به صورت 2‌ مرتبه برای نیروی کار، نظام مهندسی، انواع عوارض شهرداری، مالیات‌‌‌‌ و تامین زیرساخت شهری است.

دنیای اقتصاد