توسعه عمودی، تهران را به مرز خفگی رسانده است

به گزارش اخبار ساختمان، تهران طی دهه های اخیر با روندی فزاینده از رشد جمعیت، افزایش تقاضای مسکن و فشار بر زیرساخت های شهری مواجه بوده است؛ روندی که سیاستگذاران را به سمت استفاده از الگوهای مختلف توسعه شهری، از جمله توسعه عمودی سوق داده است. با این حال، تجربه عملی نشان می دهد که بلندمرتبه‌سازی در پایتخت نه تنها به عنوان یک راهکار کارآمد تثبیت نشده، بلکه در بسیاری از موارد خود به منشأ بروز بحران های جدید شهری تبدیل شده است.

بررسی وضعیت موجود نشان می دهد که توسعه عمودی در تهران، بیش از آنکه مبتنی بر اصول شهرسازی و برنامه ریزی یکپارچه باشد، در چارچوب تصمیمات مقطعی، ناهماهنگ و بعضاً رانتی شکل گرفته و همین مسئله، تبعات گسترده ای در حوزه های مختلف از جمله ترافیک، خدمات شهری، محیط زیست و کیفیت زندگی شهروندان به همراه داشته است.

در این میان یکی از مهمترین چالش های توسعه عمودی در تهران، پدیده «تراکم فروشی» است؛ رویکردی که طی سال های گذشته به یکی از منابع اصلی درآمدی مدیریت شهری تبدیل شده و در نتیجه، اصول فنی و ظرفیت های واقعی شهر، در بسیاری از موارد نادیده گرفته شده است.

در این چارچوب، افزایش تعداد طبقات ساختمان ها بدون در نظر گرفتن زیرساخت های لازم، موجب افزایش ناگهانی جمعیت در محلات مختلف شده؛ امری که فشار مضاعفی بر شبکه معابر، تأسیسات شهری و خدمات عمومی وارد کرده است.

توسعه عمودی بی ضابطه، به ویژه در مناطقی که زیرساخت های حمل و نقل عمومی متناسب با تراکم جمعیتی توسعه نیافته، به تشدید ترافیک و افزایش زمان سفرهای درون شهری منجر شده است. تمرکز جمعیت در برج ها و مجتمع های بلندمرتبه، بدون پیش بینی دسترسی های مناسب، عملاً گره های ترافیکی جدیدی در سطح شهر ایجاد کرده است.

این مسئله در شرایطی اهمیت بیشتری پیدا می کند که تهران هم اکنون نیز با یکی از پیچیده ترین نظام های ترافیکی در کشور مواجه است و هرگونه افزایش تراکم بدون برنامه، می تواند این وضعیت را بحرانی تر کند.

در واقع، آنچه در عمل رخ داده، تبدیل فضاهای شهری به محیط هایی فشرده و متراکم است که نه تنها پاسخگوی نیازهای ساکنان نیست، بلکه در مواردی، شرایط زیست پذیری را نیز با چالش مواجه کرده است.

یکی از مفاهیم کلیدی در نقد توسعه عمودی بی ضابطه، «خفگی شهری» است؛ وضعیتی که در آن، تراکم بیش از حد ساختمان ها، کاهش فضاهای باز و محدود شدن جریان هوا، به کاهش کیفیت محیط شهری منجر می شود.

در تهران، رشد نامتوازن برج ها در کنار بافت های قدیمی، نه تنها سیمای شهری را دچار آشفتگی کرده، بلکه تعادل فضایی میان مناطق مختلف را نیز برهم زده است. در برخی محلات، تراکم بالا و کمبود فضاهای عمومی، به یکی از اصلی ترین دغدغه های ساکنان تبدیل شده است.

یکی از ریشه های اصلی مشکلات توسعه عمودی در تهران، به ساختار حکمرانی شهری بازمی‌گردد. تعدد نهادهای تصمیم گیر، نبود هماهنگی میان دستگاه ها و اتخاذ تصمیمات کلان بدون توجه به ظرفیت های محلی، موجب شده تا سیاست های توسعه ای، انسجام لازم را نداشته باشند.

یکی دیگر از چالش های مهم توسعه عمودی در تهران، نادیده گرفتن الزامات ایمنی و مدیریت بحران است. افزایش تراکم در معابر باریک، کاهش فضاهای باز و عدم پیش بینی مسیرهای دسترسی اضطراری، در صورت وقوع حوادثی مانند زلزله، می تواند پیامدهای جبران ناپذیری به همراه داشته باشد.

در برخی مناطق، ساخت و سازهای بی ضابطه به گونه ای انجام شده که حتی امکان دسترسی خودروهای امدادی نیز با مشکل مواجه است؛ موضوعی که ضرورت بازنگری در الگوی توسعه شهری را دوچندان می کند.

در این راستا، فرشید ایلاتی کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به چالش های مرتبط با بلندمرتبه‌سازی و توسعه عمودی شهرها، اظهار کرد: موضوع بلندمرتبه‌سازی در کشور به شکل اصولی اجرا نشده است. ما در حالی از توسعه افقی و عمودی صحبت می کنیم که در عمل، توسعه عمودی کشور به صورت بی ضابطه و بدون رعایت اصول شهرسازی انجام شده و این مسئله منجر به بروز مشکلاتی همچون تراکم فروشی، ترافیک سنگین و دیگر مسائل شهری شده است.

وی افزود: در مورد کمیسیون ماده ۵، پرونده هایی که خارج از طرح تفصیلی شهرداری مطرح می شود، معمولاً در سطح استان ها با حضور استاندار یا نمایندگان وزارت راه و شهرسازی بررسی می شود. در واقع، ترکیب این کمیسیون ها عمدتاً دولتی است و شهرداری در آن تنها یک رأی دارد.

ایلاتی بیان کرد: حتی اگر شهرداری در مواردی تخلفی انجام داده یا رانتی ایجاد کرده باشد، باید توجه داشت که حجم این موارد بسیار محدود بوده است. برای مثال، اگر مجوز ساخت چند برج یا هتل خاص صادر شده که تعداد واحدهای آن از ۲۰ تا ۳۰ طبقه بیشتر کرده، در مجموع تعداد این موارد در چند سال اخیر به حدود ۵۰ پرونده هم نمی رسد؛ یعنی در نهایت حدود دو هزار واحد در پنج سال گذشته مشمول چنین مجوزهایی بوده اند.

وی ادامه داد: این در حالی است که شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در مقیاسی بسیار گسترده تر اقدام به افزایش طبقات در شهرهای مختلف کرده است. به عنوان مثال، در شهرهایی مانند یزد یا مشهد، تصمیم گرفته شده که دو تا چهار طبقه به ساختمان ها اضافه شود. این مداخله در مقیاس شهری، معادل افزایش حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی است؛ در حالی که بدون افزایش سرانه ها و امکانات شهری، چنین تصمیمی موجب فشار مضاعف بر بافت شهری و زیرساخت ها می شود.

این کارشناس ارشد بازار مسکن یادآور شد: بنابراین، باید دید این توسعه بی ضابطه را چه نهادی انجام داده است؛ شهرداری یا معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی؟ به نظر می رسد تصمیمات شورای عالی شهرسازی، در برخی موارد اثرات بسیار گسترده تری از مداخلات شهرداری ها داشته است.

وی افزود: ما اصلاً تأیید نمی کنیم که مجوزهای خاص و رانتی صادرشده توسط شهرداری ها درست بوده یا غلط، اما باید مقایسه منصفانه ای داشت. در حالی که کمیسیون ماده ۵ ممکن است در چند نقطه مجوزهای محدودی صادر کرده باشد، شورای عالی شهرسازی با یک مصوبه، عملاً در کل یک شهر تراکم را افزایش داده است؛ بدون آنکه سرانه های جدید شهری برای خدمات و فضاهای عمومی در نظر گرفته شود.

شورای عالی شهرسازی با یک مصوبه، تراکم کل شهر را افزایش داده است

این کارشناس بازار مسکن گفت: چنین اقداماتی عملاً موجب توسعه عمودی بی ضابطه شده که تبعات آن چندین برابر تصمیمات اشتباه شهرداری هاست. بنابراین اگر قرار است دستگاهی مورد بازخواست قرار گیرد، باید عملکرد شورای عالی شهرسازی در چهار دهه گذشته نیز بررسی شود.

وی تصریح کرد: مجوز بسیاری از بلندمرتبه‌سازی ها، در واقع از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری صادر شده و شهرداری ها تنها اجراکننده بوده اند. این شورا به جای آنکه مسیر توسعه افقی متوازن را دنبال کند و از ظرفیت زمین در کشور به صورت هدفمند استفاده کند، مدلی از توسعه عمودی را پیش گرفته که فاقد ضابطه و برنامه ریزی بوده است.

ایلاتی ادامه داد: نتیجه چنین رویکردی، خفگی شهری، ترافیک، فشردگی بیش‌ازحد بافت و کاهش کیفیت زندگی در کلانشهرهاست. ما مخالف توسعه عمودی نیستیم، اما این توسعه باید ضابطه مند باشد؛ به گونه ای که حریم برج ها، سرانه های خدماتی و فضاهای عمومی رعایت شود، نه آنکه ساختمان ها بدون برنامه و کنار هم قد بکشند.

این کارشناس ارشد بازار مسکن بیان کرد: در مورد تهران نیز باید گفت که توسعه این شهر باید با دقت بیشتری انجام شود. درست است که جمعیت تهران نباید بیش از این افزایش یابد، اما در مقابل، وسعت تهران و سرانه های شهری آن باید به نحوی افزایش یابد تا نسبت جمعیت به مساحت به حالت متعادل برسد.

وی گفت: در برخی مناطق تهران باید ساختمان های فرسوده تخریب و فضاهای باز برای امدادرسانی در مواقع بحران ایجاد شود. این اقدام مستلزم آن است که در حریم تهران فضاهای جدیدی برای ساخت و ساز فراهم شود تا تعادل جمعیتی حفظ گردد.

ایلاتی تاکید کرد: وقتی برخی معابر شهری به دلیل ساخت و ساز بی ضابطه در معرض انسداد هستند، در صورت وقوع زلزله یا حادثه، امکان امدادرسانی از بین می رود. بنابراین بخشی از فضاهای شهری باید باز شود و در عوض، زمین های جایگزین در حاشیه شهر برای جبران کاهش بافت مسکونی اختصاص یابد.

این کارشناس ارشد بازار مسکن گفت: مشکل امروز تهران تنها جمعیت نیست، بلکه نسبت نامتعادل جمعیت به مساحت و کمبود فضاهای خدماتی و سبز شهری است. برای رفع این مشکل باید در محلات مختلف بازنگری صورت گیرد، زیرا در حالی که در برخی مناطق فضاهای سبز مطلوبی ایجاد شده، در محلات دیگر عملاً چنین فضایی وجود ندارد.

وی در پایان خاطرنشان کرذ: ایجاد توازن میان مناطق و محلات شهری و توسعه هدفمند فضاهای سبز و باز، ضروری است تا از خفگی شهری جلوگیری شود. در برخی مناطق لازم است تعدادی از ساختمان ها تخریب و به فضای سبز تبدیل شود و به همان نسبت، توسعه در حاشیه شهر جبران شود.

مهر