اجاره بها چه واکنشی به «نرخ بهره» نشان می دهد؟

به گزارش اخبار ساختمان، همین اثرپذیری «نرخ بازدهی پول پیش» یا همان «نرخ تبدیل رهن به اجاره» از نرخ سود در بازار‌های دیگر باعث شده طی ماه های اخیر زمزمه هایی مبنی بر «وقت افزایش نرخ تبدیل از سه درصد ماهانه» بین مستاجر‌ها شنیده شود.

در حال حاضر، تبدیل پول پیش به اجاره ماهانه با نرخ سالی ۳۶ درصد انجام می شود به این صورت که موجر‌ها هر یک میلیارد تومان پول پیش را معادل ۳۰ میلیون تومان اجاره ماهانه محاسبه می کنند و برعکس.

اما مستاجر‌ها انتظار دارند باتوجه به اینکه «پول پیش» وزن بالایی دارد، این نرخ متناسب با صعود نرخ های سود بازار‌های موازی، افزایش یابد.

این توقع به این معناست که پرداختی پول پیش مستاجر‌ها در حالت تبدیل اجاره ماهانه به رهن، کاهش می یابد.

اما این بازار در ماه های گذشته به شکلی دیگر نسبت به «تغییر اوضاع بیرونی» واکنش نشان داده است.

«نرخ تبدیل سه درصدی پول‌پیش به اجاره ماهانه» حدود دو دهه است که تغییر نکرده است. در عین حال، نیمه دهه ۷۰، این نرخ ۲ درصد بود.

یک علت این ایستایی، تعدیل کند نرخ سود اسمی سپرده های بانکی بوده است.

اما فرمول اجاره بها همچنان به «تغییر متغیر‌های بیرونی بازار اجاره» از جمله نرخ های بازدهی بازار‌ها حساس بوده و هست.

طی این سالها، متناسب با فراز و فرود نرخ سود بانکی، موجر‌ها به جای آنکه «نرخ تبدیل» را تغییر دهند، «وزن پول پیش» را در فرمول اجاره تغییر داده اند.

هر زمان نرخ سود سپرده بانکی افزایش پیدا کرده، با یک تاخیر، وزن پول پیش در مقایسه با وزن اجاره ماهانه زیاد شده است.

در حال حاضر به دو دلیل «تورم عمومی بالا» و «بازدهی مناسب سرمایه گذاری در بازار‌هایی غیراز بازار پول»، صاحب‌خانه‌ها دست‌کم «دو‌سوم رقم اجاره» را به صورت «پول‌پیش» دریافت می‌کنند.

همچنین یک چهارم صاحبخانه ها در فایل های فعلی اجاره آپارتمان، درخواست «رهن کامل» داده اند؛ یعنی اجاره ماهانه صفر.

موجر‌ها به دنبال افزایش نرخ تبدیل نیستند، چون در شرایط تورمی، تمایلی به دریافت «اجاره ماهانه طی ۱۲ ماه» را ندارند؛ ریسک این کار برای آنها «تبخیر ارزش اجاره ماهانه در اثر تورم ماهانه بالا طی ماه های آتی» است.

آنها با دریافت پول پیش بیشتر و سرمایه گذاری در بازار‌های دارایی، درآمد واقعی اجاره داری را برای خود تضمین می کنند.

در عین حال، مستاجر‌ها نیز با توجه به هزینه های بالای معیشت، از پرداخت «رهن بیشتر، اجاره کمتر» استقبال می کنند.

دنیای اقتصاد