روش هایی برای ترمیم قدرت خرید مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، بانک مرکزی در تازه ترین گزارش خود اعلام کرد که متوسط قیمت فروش هر متر مربع زیر بنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در بهار سال 1398 شهر تهران حدود 13.1 میلیون تومان بوده که نسبت به فصل قبل 22.7 درصد افزایش داشته است. سوالی که مطرح است این است که حال که قیمت مسکن نسبت به سال قبل رشد نشان می دهد چرا دولت و مجلس هیچ اقدامی در این دو سال انجام نداده اند و برای بهبود قدرت خرید مسکن متقاضیان که هیچگاه در کاهش و افزایش قیمت مسکن نقشی نداشته اند راهکاری ارائه نشده است.

این حد افزایش قیمت مسکن در یک‌سال باز هم بسیاری از معادلات و محاسبات برای تقویت قدرت مالی طرف تقاضا و نیز پس‌انداز و دریافت وام برای خرید خانه را به‌هم زده است.اگر چه تحلیل های متفاوتی برای مدت انتظار خانه دار شدن مطرح می شود اما به عبارت ساده باید گفت که هر روز مدت انتظار بری خانه دار شدن افزایش می یابد و شرایط به‌گونه‌ای شده که مدت زمان انتظار برای خرید خانه در خوشبینانه ترین حالت به بالای 30 سال رسیده است.

البته دریافت وام برای خانه دار شدن را باید به کلی فراموش کرد چرا که تسهیلات کنونی کفاف خرید تا 20 متر یک واحد مسکونی در کلانشهرها را می دهد.

تحلیل‌ها بیانگر این است که قدرت خرید وام اوراق مسکن نیز به سطح سال 92 و 93 سقوط کرده است. آنچه اکنون به‌عنوان تسهیلات انفرادی خرید مسکن از محل اوراق توسط بانک عامل بخش مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود، تنها تکافوی خرید حداکثر 5 تا 8 مترمربع آپارتمان را می‌کند. از این رو فعالان بازار مسکن از این وام در حال حاضر با تعبیر وام خرید متری یاد می‌کنند و آن را به‌عنوان تسهیلات خرید مسکن به رسمیت نمی‌شناسند.

کارشناسان و فعالان بازار می گویند که دولت به هر حال باید برای بالا بردن قدرت خرید مسکن چاره ای اندیشیده و راهکاری را قبل از اینکه فاصله عرضه و تقاضا بیشتر از این شود بیاندیشد.

تا زمانی که مشکلات اقتصادی حل نشود مشکلات بخش مسکن مرتفع نخواهد شد

فردین یزدانی مدیر سابق بازنگری طرح جامع مسکن معتقد است که نسبت متوسط قیمت یک واحد مسکونی به درآمد خانوار، شاخصی است که به آن توان‌پذیری مسکن می‌گویند. قبل از افزایش قیمت مسکن در سال گذشته مدت زمان انتظار برای خرید خانه که ۱۱ سال بوده با شرایط امروز قطعا به بالای ۱۳ سال رسیده است.

وی ادامه می دهد که این اعداد در شرایطی است که مردم از حقوق و دستمزد خود هیچ مصرفی نداشته باشند، اما اگر خانوار یک‌سوم از درآمد خود – درآمد متوسط جامعه- را مصرف کنند و مابقی را برای خرید مسکن پس‌انداز کنند، مدت زمان انتظار برای خرید مسکن به ۳۳ سال می‌رسد.

یزدانی در پاسخ به این سئوال که دادن تسهیلات مسکن برای بالا بردن قدرت خرید را مناسب ارزیابی می کنید تاکید کرد: افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن هم باعث رشد قیمتها می شود اما آنچه که از آینده بازار مسکن مشخص است این است که بازار مسکن دچار یک رکود خواهد شد.پس تا زمانی که مشکلات اقتصادی کاهش نیابد و حل نشود مشکلات بخش مسکن نیز مرتفع نخواهد شد.

اقدامات مکملی قدرت خرید مسکن را بالا می برد

فرشد پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور در پاسخ به این سئوال که چگونه می توان قدرت خرید مسکن را بالا برد می گوید:قدرت خرید متقاضیان مسکن همواره در سال های گذشته سیکل خاصی را دنبال کرده است اما آنچه که مشخص است این است که نمی توان قدرت خرید را تنها با دادن تسهیلات بالا برد.

وی افزود: باید دولت در کنار دادن تسهیلات بانکی، طرف عرضه مسکن و از سوی دیگر دستمزد مردم را افزایش دهد.

پرداخت تسهیلات از دوره جنگ تحمیلی هم بدتر است

وی با تاکید بر اینکه دولت باید تسهیلات مسکن با نرخ سود مناسب را در دستور کار خود قرار دهد اظهار داشت: وقتی هزینه های تولید مسکن بالا است اگر تسهیلات مسکن نیز مناسب با قدرت بازپرداخت اقساط هم باشد قطعا قیمت تمام شده مسکن افزایش می یابد و باز هم قدرت خرید مسکن کاهش می یابد.

به گفته وی، دولت باید در کنار این دو اقدام یاد شده حقوق و دستمزدها را بالا ببرد تا متقاضیان مسکن را بدون هیچ واهمه ای به خرید مسکن و بازپرداخت اقساط تسهیلات ترغیب کند.

پورحاجت تصریح کرد: پرداخت تسهیلات مسکن این روزها حتی از دهه 70 و دوران جنگ تحمیلی و دهه 80 هم نامناسبت تر است.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور تصریح کرد: وزارت راه و شهرسازی بخش خصوصی را در تصمیم گیریها به بازی نمی گیرد.

پرداخت تسهیلات مسکن و صنعتی سازی در کنار هم قدرت خرید را بالا می برد

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز معتقد است که دولت باید در کنار افزایش و پرداخت تسهیلات مناسب مسکن به صنعتی سازی توجه ویژه ای کند.

وی گفت که اگر دولت قصد دارد قدرت خرید متقاضیان مسکن را بالا ببرد باید در کنار پرداخت تسهیلات مناسب مسکن به صنعتی سازی به گونه ای توجه کند که باعث شود تا ساخت و ساز از آن حالت سنتی سازی خارج شود چرا که در سنتی سازی متقاضیان مسکن را در انتظار تمام شدن واحدهای مسکونی منتظر نگه می دارد. پس با صنعتی سازی این زمان انتظار کاهش می یابد و عرضه از تقاضای مسکن فاصله نمی گیرد.

خسروی با اشاره به اینکه پرداخت تسهیلات مسکن در حال حاضر به گونه ای است که در کلان شهرها دیگر آن قابلیت را ندارد گفت: دولت باید توجه کند که مسکن ملی را در این دولت به پایان برساند و مثل مسکن مهر که از دولت قبل به دولت یازدهم هدیه شد به دولت بعدی منتقل نشود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: به هر حال در کنار بالا بردن سرعت ساخت و ساز، دولت و مجلس باید توجه کنند که پرداخت تسهیلات مسکن با نرخ 22 درصد و 18 درصد چاره ساز نخواهد بود و اگر وام 80 میلیون تومانی با نرخ سود 6 تا 8 درصد هم پرداخت می شود کارایی خود را از دست داده و حتی در کلان شهرها هم 20 درصد یک واحد مسکونی را پوشش نمی دهد.

اما حسام عقبایی نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: متاسفانه عزمی برای بالا رفتن قدرت خرید مسکن وجود ندارد.پس اگر از من به عنوان دولت سوال کنند که برای کنترل قیمت مسکن و بالا بردن قدرت خرید مردم چه باید کرد، می‌گویم ۶۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن را قیمت زمین تشکیل می دهد.

وی عنوان می‌کند: دولت باید ستاد مدیریت زمین تشکیل دهد که زمین را در اختیار انبوه‌سازان و تولیدکنندگان مسکن قرار دهد تا با ساخت مسکن به شکل قابل توجهی قیمت ها را کاهش دهند.پس اگر بانک توسعه‌ای ایجاد شود و جلوی بنگاه‌داری بانک‌ها را بگیریم خیلی از مشکلات مرتفع و آن زمان می‌توان به افزایش تولید مسکن کمک کرد و با افزایش تولید، قیمت‌ها کاهش و قدرت خرید بالا می‌رود.

بخش مسکن موتور محرکه اقتصاد محسوب می شود پس بهتر است دولت این بخش را با ارائه راهکارهای مناسب و حتی با دادن یارانه به حرکت وادار کند. قطعا پس از رونق بخش مسکن نوبت به متقاضیان مسکن و بالا رفتن قدرت خرید می رسد.برای بالا بردن قدرت خرید نیز تنها نمی توان به تسهیلات مسکن دل بست.پس با دادن تسهیلات بانکی با نرخ سود مناسب،افزایش دستمزدها و افزایش تولید مسکن می توان به خوبی قدرت خرید متقاضیان را بالا برد.چرا که بالا رفتن قدرت خرید موجب ترغیب سازندگان به ساخت و ساز و ایجاد فرصت شغلی مناسب در کشور خواهد شد.

فارس