وقتی مسکن از دسترس خارج می شود

به گزارش اخبار ساختمان، تورم مسکن با سرعتی سرسام‌آور از دستمزد کارگران جلو زده است. شوک ارزی سال ۹۷، برای بورژوازی مستغلات یک نعمت بی‌حد و حصر بود. در آن زمان برخی از گران شدن مواد اولیه ساخت و ساز گلایه می‌کردند اما حالا با خاموش‌تر شدن آن صداها واقعیت روشن‌تر شده است. معلوم شد که منفعت بساز و بفروش‌ها که آن زمان خود را متضرر از شوک ارزی نشان می‌دادند نه تنها کاهش نیافته بلکه در واقعیت منفعت این گروه قلیل بر منفعت جمعیت بالای کارگران، بازنشستگان و ... چیره شده است.

خارج شدن مسکن به عنوان یک کالای عمومی از دسترس کارگران، آنهم در شرایطی که هر ساله دستمزد، یک عقب‌ماندگی پیشینی را با خود حمل می‌کند، سال به سال اسفبارتر می‌شود. شوک ارزی اخیر یکی از نقاط عطفی بود که کارگران در اثنای گرانی دلار توان خانه خریدن را برای سال‌ها از دست دادند. در واقع یک دستبرد بزرگ از جیبشان اتفاق افتاده است؛ بی‌آنکه متوجه شده باشند.

بورژوازی مستغلات بعد از برنامه سوم توسعه با نابود کردن تعاونی‌های مسکن و بحث مسکن اجتماعیSocial Housing در ادامه سیاست‌های تعدیل ساختاری در ایران به پیش آمد. حال کار به جایی رسیده است که توان خرید مسکن برای بخش‌هایی از طبقه کارگر تا پایان عمر از دست رفته است. کارگران به این روزگار نمی‌رسیدند؛ اگر بورژوازی مستغلات مسکن‌های اجتماعی را نابود نمی‌کرد.

قیاس‌ قیمت مسکن با دستمزد کارگران یکی از معیارهایی است که می‌توان به کار گرفت. از دی ماه ۹۶ دو سال گذشت اما رویای خانه‌دار شدن برای کارگران سال‌های سال دور شد. تورم متوسط قیمت مسکن در تهران طی دو سال گذشته به رقم باور نکردی ۱۷۰ درصد رسید.

اقساط تسهیلات بانکی خرید مسکن نیز با واقعیت مزدی کارگران بیشتر فاصله گرفت و کپرنشینی و حاشیه‌نشینی افزایش یافت. کارگران به حاشیه‌ها رانده شدند و تعداد خانه‌های خالی در تهران افزایش یافت و درنهایت طی چند سال فلاکت از هر سو بر سر کارگران فروریخت.

۴۰.۹ درصد افزایش متوسط قیمت دی ماه مسکن نسبت به سال قبل

مقایسه و بررسی وضعیت مسکن کارگران در دی ماه امسال نسبت به دو سال گذشته می‌تواند نمایی از واقعیت‌های زندگی آنان به نمایش بگذارد. بر اساس گزارش بانک مرکزی، دی ماه امسال متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی معامله شده در تهران معادل ۱۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده است. این قیمت نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۲.۱ و ۴۰.۹ درصد افزایش داشته است.

جهش قیمت مسکن در سال ۹۷ و بعد از شوک ارزی آن‌ را تبدیل به یک کالای دور از دسترس برای کارگران کرد. براساس گزارشی که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از وضعیت بازار مسکن منتشر کرده است، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در دی ماه امسال، ۹ میلیون و ۶۳۱ هزار تومان بوده است که نسبت به دی ماه سال ۹۶ معادل ۸۹.۹ درصد رشد داشته است. به عبارتی در سال ۹۶ میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، ۵ میلیون و ۱۴۸ هزار و ۲۰۰ تومان بوده است.

با این حساب طی دو سال گذشته متوسط قیمت مسکن از ۵ میلیون و ۱۴۸ هزار تومان به ۱۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است و بر این اساس ۱۷۰ درصد شاهد رشد در قیمت مسکن هستیم. این درحالی است که دستمزد کارگران در سال ۹۶، برای یک کارگر متاهل با دو فرزند یک میلیون و ۱۳۴ هزار تومان بوده است و اکنون درآمد همین کارگر به دو میلیون و ۵۰ هزار تومان رسیده است که ۸۱ درصد رشد را نشان می‌دهد.

اگرچه این معیار به خوبی نشان‌دهنده کاهش قدرت خرید مسکن کارگران طی این دو سال نبوده است. به همین دلیل برای اینکه بخواهیم اتفاقی که طی این دو سال برای کارگران رخ داده را ملموس‌تر بکنیم باید قدرت خرید آن زمان کارگران برای خرید مسکن را با قدرت خرید امروزی آنها مقایسه کنیم. بر این اساس یک معیار کلی درنظر می‌گیریم. یک بار نسبت متوسط حداقل دستمزد سالانه خانوار را به قیمت کل واحد مسکونی ۷۰ متری با قیمت متوسط دی ماه در نظر می‌گیریم و یک بار متوسط درآمد سالانه خانوار شهری را. البته معیار دوم به علت اینکه رقم درآمد سالانه در سال ۹۸ را دست نداریم قابل محاسبه نیست.

۴۰ سال پس‌انداز حداقل‌بگیران یا ۲۲ سال درآمد متوسط خانوار شهری = یک خانه ۷۰ متری

نسبت بهای مسکن به دستمزد برای یک کارگر حداقل‌بگیر، نسبت به معیار متعارف فاصله‌ای زیاد دارد. کارگران در دی ماه سال ۹۶ با ۳۶۰ میلیون تومان یک خانه ۷۰ متری با قیمت میانگین تهیه می‌کردند؛ دی ماه امسال و پس از شوک ارزی که تورم قیمت مسکن را منفجر کرد، کارگران همان خانه را باید به قیمت ۹۶۶ میلیون تومان بخرند. در سال ۹۶، اگر کارگران ۲۶ سال و هر ماه معادل کل دستمزد ۹۶کارگر متاهل با دو فرزند را پس‌انداز می‌کردند، صاحب خانه‌‌ای با مشخصات مذکور می‌شدند. در سال ۹۸، اگر کارگران ۴۰ سال و هر ماه معادل تمام کل دستمزد ۹۸ خود را پس‌انداز کنند خانه‌دار می‌شدند. این معیار برای حداقل‌بگیران است که وضعیت بسیار اسفباری را نشان می‌دهد.

البته همین معیار برای متوسط درآمد که از حداقل دستمزد بیشتر است نیز قابل محاسبه است. درآمد متوسط سالانه خانوارهای شهری در سال ۹۷ اعلامی از سوی مرکز آمار ۴۳ میلیون تومان است. بر این اساس ۲۲ سال درآمد چنین خانواده‌ای پس‌انداز شود تا بتوان مسکنی ۷۰ متری با قیمت متوسط اعلام شده تهیه کرد.

این در حالی است که اگر بهای مسکن از ۵ برابر درآمد سالانه خانوار شهری تجاوز کند آن خانوار ناتوان از خرید مسکن محسوب می‌شود.

در خانی‌آباد، عبدل‌آباد و نعمت‌آباد معاملات کم شده است

پُرمعامله‌ترین منطقه تهران در بازار مسکن دی ماه نیز مانند ۹ ماه گذشته، به منطقه ۵ با ۱۶۶۱ فقره مبایعه‌نامه و کم‌معامله‌ترین منطقه نیز به منطقه ۱۹ با ۷۲ فقره مبایعه‌نامه اختصاص داشت. منطقه ۱۹ مناطقی چون خانی‌آباد نو، عبدل‌آباد، نعمت‌آباد و صالح‌آباد را شامل می‌شود که کارگرنشین محسوب می‌شوند.

درحالی‌که وضعیت مسکن کارگران سال به سال بدتر می‌شود، خانه‌های میلیاردی و گران در تهران نیز معامله می‌شوند. خریدن هیچیک از این خانه‌ها در توان کارگران نیست اما اینکه چقدر از دسترس و توان کارگران دور است، به خودی خود نشان دهنده ابعاد فاصله طبقاتی در یک کشور است. گران‌ترین خانه معامله شده در دی ماه امسال خانه‌ای ۲۱۳ متری در الهیه بوده است که قیمت هر متراژ آن ۴۸ میلیون تومان بوده است.

این خانه با قیمت ۱۰ میلیارد و ۲۲۴ میلیون تومان معامله شد. در زعفرانیه نیز خانه‌ای ۲۰۲ متری با قیمت هر متراژ ۵۰ میلیون تومان معامله شده که قیمت کل این واحد مسکونی ۱۰ میلیارد تومان بوده است. این درحالی است که یک خانه ۱۰ میلیارد تومانی معادل نزدیک به دو قرن برای یک خانواده با درآمد ۴ میلیون تومان در ماه است.

وضعیت امروز بازار مسکن، امری اتفاقی نیست. بلکه زاده سیاست‌های دولتی و قدرت بورژوازی مستغلات است. کمال اطهاری (پژوهشگر اقتصاد توسعه و کارشناس اقتصادی) معتقد است که مازاد اقتصادی در ایران از رانت به دست می‌آید. این رانت در سطح دولت، درآمد نفت، بورس و اقتصاد شهری شامل تراکم‌فروشی، مستغلات است.

اقتصاد شهری متکی به رانتِ تراکم‌فروشی است. این فرآیند باعث شد به تدریج نقدینگی در مدت کوتاهی چند برابر شود و نقدینگی در بانک‌ها در بخش مستغلات زمین‌گیر شود. بر این اساس پاساژها و مال‌ها افزایش یافت و در طول زمان بر میزان خالی بودن آنها افزوده شد و به خانه ارواح تبدیل می‌شوند. این فرآیند باعث می‌شود بانک‌ها نتوانند اعتبار بانکی بدهند چراکه نقدینگی زمین‌گیر شده است و برای اینکه از ورشکستگی جلوگیری کنند، هر از چندگاه با معاملات صوری دارایی خود را افزایش دهند و قیمت مسکن را بالا ببرند.

او می‌افزاید: این فرایند باعث شده بهره بانکی بالا برود و به طور متوسط به ۲۰ درصد برسد و به این ترتیب دو مانع جلوی روی اقتصاد مولد نیز قرار گرفت. از سویی بانک‌ها نتوانستند، اعتبار بدهند و از سوی دیگر بهره آنها بسیار بالا است. به این ترتیب برخی صنایع مهم ورشکسته شدند. بخش مسکن بخشی است که وابستگی اندکی به کالاهای خارجی دارد و تحریم هم در فرآیندش تاثیر نمی‌گذارد.

وی بیان می‌کند: این ناشی از سوءمدیریت اقتصادی در یک دهه اخیر است. همین امر باعث شده که در طول زمان از یک سو بهای مسکن به قدری جهش کند که به حدود ۲۰ برابر درآمد سالانه خانوار شهری برسد. در این معیار مسکن متعارف ۹۰ متری در نظر گرفته شده است. این در حالی است که اگر بهای مسکن از ۵ برابر درآمد سالانه خانوار شهری تجاوز کند آن خانوار ناتوان از خرید مسکن محسوب می‌شود.

این کارشناس اقتصادی ادامه می‌دهد: بر این اساس اکثریت جامعه نمی‌توانند مسکن مناسب تهیه کنند و طبعاً نمی‌توانند در بازار مسکن باشند. در پی این اتفاق در بازار مسکن اول رکود و بعد قفل شدگی رخ می‌دهد؛ هم به علت رانتی بودن مسکن و هم به دلیل بیکاری بالای جامعه.

آمار صوری برای اثبات دروغی به نام رونق مسکن

کمال اطهاری تصریح می‌کند: مبنای این سیاست‌ها از سال ۶۸ بر تراکم‌فروشی بخش مسکن شکل گرفت. این وضعیت در مورد کارگران به شدت پرفشارتر و بدتر است. آنها از طبقات پایین و متوسط تا کم درآمدها را تشکیل می‌دهند. بهای مسکن و اجاره مسکن با درآمد کارگران فاصله یافته و مسکن آنها را نامناسب‌تر شده است و در نتیجه ابعاد تراکم نفر در بافت‌های فرسوده افزایش یافته است.

وی می‌افزاید: در این سال‌ها چند باری اعلام می‌کنند، معاملات افزایش یافته است که این نشان از برون‌رفت مسکن از بحران است اما واقعیت این است که خیلی نمی‌توان به این آمارها اعتماد کرد زیرا وقتی به آمارهای واقعی رجوع می‌کنیم، می‌بینیم در مناطق خاصی به دلایلی افزایش‌هایی رخ داده است و افزایش معاملات به علت رونق بازار مسکن نبوده است بلکه جهش قیمت به نوعی صوری بوده است. در شرایطی که ابعاد خانه‌های خالی در تهران گسترده‌تر شده است، وضعیت خانواده‌ها برای خرید خانه بدتر شده و تقاضای موثر بالا نرفته است، با آمار افزایش معاملات مسکن باید با شک برخورد کرد. چطور معاملات افزایش می‌یابد اما از تعداد خانه‌های خالی کاسته نمی‌شود؛ بلکه این تعداد چند برابری می‌شود؟!

اطهاری خاطرنشان می‌کند: برای نجات جان کارگران و حقوق‌بگیران است که این تحلیل‌ها داده می‌شود. باید جلوی تراکم‌فروشی و رانت بخش مستغلات گرفته شود. رشد اقتصادی ایران در اثر تحریم‌ها به سمت منفی شدن رفته است و نمی‌توان ادعا کرد که بخش مسکن رونق یافته است. دلالیل زیادی برای مشکلات مردم در بخش مسکن نیز وجود دارد.

برنامه سوم توسعه آغاز نابودی قدرت خرید مسکن کارگران

این کارشناس اقتصادی؛ کنار گذاشتن طرح جامع مسکن مصوب ۸۴ و بازنگری آن در سال ۹۴ را یکی از مهم‌ترین دلایل رسیدن به شرایط امروز می‌داند: سیاست‌های اقتصادی جامعه برای بخش مسکن کاملاً ناکارآمد هستند. نام مسکن مهر را عوض می‌کنند و با همان رویکردهای قبلی به عنوان مسکن ملی وارد کار می‌شوند. در بخش مسکن دولت عمدتاً سیاست‌های شکست‌خورده اجرا می‌کند.

او می‌افزاید: در بخش مسکن شاهد سیاست بنایی به جای سیاست اجتماعی مسکن هستیم. متاسفانه مسکن جامعه در ایران قربانی تراکم‌فروشی شده است. به خصوص ادغام وزارت مسکن و شهرسازی با وزارت راه به علت رانت‌جویی‌ها که در بخش راه نهفته بود، به ضرر مسکن بخش منجر شده است.

این کارشناس اقتصادی معتقد است که سیاست‌های اجتماعی مسکن در کشور اجرایی نمی‌شود. از تعاونی‌ها تا صندوق وام و پس‌انداز را دور ریختند. این نوع سیاست‌ها جلوی رانت بخش مسکن را خواهد گرفت و به همین دلیل از اجرای آن خودداری می‌کنند؛ این درحالی است که مسکن شایسته حق کارگران و مزدبگیران است اما بحث مسکن اجتماعی از برنامه سوم توسعه به علت قدرت بورژوازی مستغلات کنار گذاشته شد.

وی تصریح می‌کند: فعالان کارگری و حقوق‌بگیران باید پافشاری بیشتری برای اجرای سیاست جامع برای مسکن و تعاونی‌های مسکن داشته باشند.

منفعت بورژوازی مستغلات، بر انهدام و نابودی تعاونی‌های مسکن و مسکن‌های اجتماعی است. آنها از لوکس شدن کالای مسکن سود می‌برند. افزایش قیمت‌ها که برای کارگران فلاکت و بدبختی است، برای این دسته عین نعمت است. بنابراین مادامی که این تضاد وجود دارد، مشکل مسکن در کشور حل نخواهد شد. با این‌حال اینکه تشکل‌های کارگری مطالبه مسکن را مطرح می‌کنند، سدی را می‌شکنند و انواع پیشروی‌ها در گرفتن حق مسکن نیز به عملکرد اجتماعی کارگران مربوط بوده است.

ایلنا