وعده‌های بی‌سرانجام دولت ها برای ساماندهی بازار اجاره‌بها
۱۱:۱۸ | ۱۳۹۹/۰۱/۲۷
به گزارش اخبار ساختمان، معاون سابق وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن و ساختمان به جز طرح‌های با پیشوند "تام" طرحی را نیز برای ساماندهی بازار اجاره‌بها رونمایی کرد. مازیار حسینی اوایل سال گذشته و چند ماه قبل از اینکه قربانی انتخابات هشتمین دوره هیئت مدیره شورای مرکزی نظام مهندسی شود با تاکید بر اینکه افزایش اجاره‌بها، ضابطه‌مند می‌شود از آغاز به کار کمیته سقف اجاره‌بهای مسکن در وزارت راه و شهرسازی خبر داده و گفته بود: هدف این کمیته حمایت از مستاجران با ابزار مالیاتی است.
وی با بیان اینکه در تلاشیم سقف افزایش اجاره‌بها برای امسال را اعلام و آن را با مصوبه دولت یا مجلس اجرایی کنیم، تصریح کرد: سازوکار قانونی مربوطه در کمیته‌ای متشکل از نمایندگان بخش خصوصی، دولت و مجلس تعیین خواهد شد.
علی نیکزاد وزیر راه و شهرسازی دولت دهم در دو مرحله اقدام به تعیین سقف افزایش اجاره‌بها کرد. برنامه‌ای که یک پای ثابت آن مشاوران املاک بودند و در نهایت انتظارات را برآورده نکرده و در واقع شکست خورد.
وزیر سابق راه و شهرسازی نیز اجرای چنین برنامه‌ای را در سر داشت؛ آخوندی اواخر تیرماه سال 97 طی نامه‌ای به جهانگیری معاون اول رئیس جمهور، پیش‌نویس لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره با قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376» را به شرح زیر برای بررسی و تصویب فوری به هیئت دولت ارسال کرد:
«با عنایت به تحولات اخیر در بازار اجاره و نیاز به مداخله دولت برای حمایت از مستاجرین و حسب تجارب جهانی در شرایطی که این بازار با نوسانات شدید مواجه می‌گردد، به پیوست متن پیش‌نویس لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره با قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376» را برای بررسی و تصویب فوری به هیات محترم وزیران و ارسال آن به مجلس شورای اسلامی در قالب لایحه دوفوریتی، تقدیم می‌شود.
بیشتر بخوانید:
رنج مستاجران از وعده های توخالی دولت
زیرساخت های طرح تعیین سقف اجاره بها تامین نشده است
اثرات تعیین سقف اجاره بها بر ساخت و ساز
پیوست: لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره با قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376»
ماده واحده- مستاجران کلیه قراردادهای رسمی یا عادی اجاره واحدهای مسکونی از زمان تصویب این قانون می‌توانند تا یکسال پس از انقضای زمان قرارداد با رعایت شرایط ذیل قرارداد اجاره تمدید نمایند:
تبصره 1: قیمت اجاره بها حداکثر تا 10 درصد نسبت به اجاره بهای قبلی از طرف موجر در زمان تمدید قرارداد قابل افزایش است. چنانچه با تقاضای افزایش 10 درصدی مبلغ اجاره، مستاجر موافقت ننماید واحد قابل تخلیه است. رسیدگی به این موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف است.
تبصره 2: چنانچه در قرارداد اجاره مدت زمان بیشتری نسبت به این قانون برای زمان انقضای قرارداد در نظر گرفته شود مدت زمان قراردادی معتبر است.
تبصره 3: ملاک مسکونی بودن واحد، کاربری آن است.
تبصره 4: هرگونه توافق برخلاف مفاد این قانون در زمان اجرای آن باطل و بلااثر است.»
این اقدام وزیر مستعفی راه‌وشهرسازی واکنش حسام عقبایی نایب رئیس کنونی اتحادیه مشاوران املاک را به‌دنبال داشت. وی در این‌باره گفته بود: «قاعده فکری تسلیط می‌گوید مردم بر اموال غیرمنقول خودشان مسلط هستند و بر همین اساس هیچکس نمی‌تواند قیمت ملک کسی را تعیین کند.»
در تابستان 97 مستاجران به واسطه افزایش قیمت مسکنی که از اواخر سال 96 آغاز شده و همچنان ادامه داشت، فشار مضاعفی را متحمل شدند و برنامه عباس آخوندی نیز روی کاغذ ماند و اجرایی نشد.
اواخر اردیبهشت سال گذشته معاون سابق وزیر راه و شهرسازی با اعلام اینکه افزایش اجاره‌بها، ضابطه‌مند می‌شود، گفته بود: «کمیته سقف اجاره‌بهای مسکن» در وزارت راه و شهرسازی آغاز به کار کرده و هدف آن حمایت از مستأجران با ابزار مالیاتی است. در تلاشیم سقف افزایش اجاره‌بها را برای سال جاری اعلام کنیم و با مصوبه دولت یا مجلس آن را اجرایی خواهیم کرد. سازوکار قانونی در کمیته‌ای متشکل از نمایندگان بخش خصوصی، دولت و مجلس تعیین خواهد شد.
نیمه‌‌های خرداد سال 98 مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اعلام ارسال پیشنهاد کمیته ملی تعیین افزایش نرخ اجاره‌بها به دفتر معاون اول رئیس‌جمهوری، گفت: ابزار تنبیهی افردای که به قیمت اعلام کمیته تمکین می‌کنند در اختیار نداریم ولی از تشویق ها استفاده خواهیم کرد. فرهادیه درباره طرح وزارت راه برای حمایت از مستاجران گفته بود: مهم‌ترین موضوعی که ما به‌دنبال آن هستیم بحث ابزارهای تشویقی مالیاتی برای موجران است. در حال حاضر برای واحدهای بالای 150 متر بر اساس قانون مالیات بر اجاره، مالیات دریافت می‌شود.
وی با تأکید بر اینکه "روی این موضوع در حال بررسی جامع هستیم"، گفت: واقعیت آن است که باید از مشوق‌های مالیاتی برای بازار اجاره‌بها استفاده کنیم و تنبیه کارآیی نخواهد داشت. به‌دنبال برقراری تعادل در بازار اجاره‌بهای مسکن کل کشور هستیم. در حال حاضر نه مستأجران و نه موجران نمی‌دانند میزان افزایش نرخ اجاره‌بها چقدر است. ما شاخص‌های این افزایش را تهیه خواهیم کرد که از جنس تورم عمومی است. میزان افزایش قیمت مسکن هیچ ارتباطی به نرخ اجاره‌بها ندارد و با استفاده از کمیته ملی تعیین افزایش نرخ اجاره‌بها شاخص‌های این بخش را شفاف خواهیم کرد.
وی با اعلام اینکه برنامه مذکور فقط برای امسال نیست، افزود: این برنامه در سال‌های آینده نیز اجرایی می‌شود مانند میزان افزایش حقوق کارگران که معمولاً اواخر اسفند هر سال درباره آن تصمیم‌گیری می‌شود.
این در حالی بود که وزیر راه و شهرسازی چند روز بعد در حاشیه کلنگ‌زنی یک پروژه مسکن سازی در شهر جدید اندیشه با صراحت تاکید کرد: «ما نمی‌توانیم برای اجاره‌بهای مسکن سقف تعیین کنیم. کمیته تعیین افزایش نرخ اجاره‌بها در مسیر مقدماتی قرار دارد، ضمن اینکه سقف اجاره و قیمت مسکن از بازار تبعیت می‌کند.»
ضد و نقیض سخنان مقامات سابق و کنونی وزارت راه در آستانه فصل جابجایی مستاجران در سال 98 نشان داد،خیلی نمی‌توان به اجرای برنامه‌های حمایتی این وزارتخانه در بازار اجاره‌بهای مسکن خوشبین بود.
فصل نقل‌و انتقالات مستاجران در سال گذشته در حالی به اتمام رسید که از اجرایی شدن هیچکدام از وعده‌های داده شده در این رابطه خبری نبود؛ نه تعیین سقف اجاره‌بها نه موسسات اجاره‌داری. در واقع سال گذشته مسئولان وزارت راه بیشتر به دنبال گفتار درمانی و تاثیر روانی بر بازار اجاره‌بهای مسکن بودند تا اجرای برنامه‌ای در این بخش.
آذرماه سال گذشته معاون وزیر راه و شهرسازی از چهار برنامه دولت برای کنترل بازار اجاره مسکن خبر داد و گفت: در راستای کنترل و ساماندهی بازار اجاره‌بها، برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی شامل اخذ مالیات از خانه‌های خالی، تکمیل واحدهای مسکونی مهر، تولید و عرضه مسکن با اجرای طرح اقدام ملی و در نهایت راه‌اندازی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای است.
محمودزاده افزود: سال آینده (99) سامانه ملی املاک و اسکان جهت استفاده در اختیار سازمان امور مالیاتی کشور قرار می گیرد. این سامانه می‌تواند 2.6 میلیون واحد مسکونی خالی را وارد بازار عرضه مسکن کند با عرضه بیشتر روی نرخ اجاره‌بها تاثیرگذار خواهد بود.
وی بیان کرد: راه‌اندازی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای در حال پیگیری است. در این نظام، تعدادی شرکت ایجاد خواهد شد که آن شرکت‌ها در حوزه اجاره‌داری به صورت حرفه‌ای کار خواهند کرد. در این‌باره تفاهمی با بانک داشته ایم. که بر اساس آن ویژه‌ای برای ودیعه اجاره انجام می شود و ساماندهی بازار اجاره محقق خواهد شد.
وی اوایل ماه جاری نیز با بیان "یکی از اهداف راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان شناسایی خانه‌های خالی و هدایت آنها به بازار اجاره است"،گفته بود: مستاجران به دلیل بحران کرونا توان پرداخت اجاره‌بها را ندارند. هدایت خانه‌های خالی به سمت بازار اجاره موجب خواهد شد تا شاهد تاثیر مثبت در بازار اجاره باشیم. با توجه به وضعیتی که هم اکنون برای مستاجران وجود دارد و کاملا قابل درک است که بخش عمده‌ای از آنها به دلیل بحران کرونا، از عهده مخارج و هزینه کرایه واحدهای مسکونی برنمی‌آیند، امید است تا بتوانیم کمکی انجام دهیم و شاهد روند کاهشی اجاره بها به جای افزایش آن باشیم.
شیوع ویروس کرونا از اسفندماه سال گذشته به این سود بسیاری از هموطنان را به لحاظ درآمدی تحت تاثیر سریع قرار داده است. این وضعیت قطعا فشار مضاعفی را بر قشر مستاجر جامعه تحمیل خواهد کرد و در خوشبینانه‌ترین حالت امسال به میزان تورم عمومی، نرخ اجاره‌بها از سوی موجران افزایش می‌یابد.
در این شرایط به نظر نمی‌رسد وعده راه‌اندازی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای وزیر راه و شهرسازی به فصل جابجایی مستاجران در سال 99 برسد. البته این امیدواری وجود دارد تا با عملیاتی شدن سامانه ملی املاک و اسکان، بخشی از واحدهای خالی کشور وارد بازار اجاره‌بها شود و به این ترتیب نرخ‌ها در این بخش مقداری برای مستاجران قابل تحمل‌تر باشد.
این را نیز باید در نظر داشت که پس از مدت‌ها چانه‌زنی دولت و کارفرمایان میزان افزایش دستمزد کارگران را برای امسال 21 درصد اعلام کردند یعنی تقریبا معادل نصف نرخ تورم. قطعا خانوارهایی که سرپرست آنها جزو قشر زحمت‌کش کارگران و مستاجر است، در شرایط سخت کرونایی روزهای سختی را پیش رو خواهند داشت و باید از یک سری مخارج حیاتی خود چشم‌پوشی کرده و آن را به اجاره مسکن اختصاص دهند. احتمالا امسال در پایان فصل نقل و انتقالات بازار اجاره، میزان مهاجرت از شهرهای بزرگ و مناطق مرکزی شهرها به شهرهای کوچک و حاشیه شهرها افزایش چشمگیری خواهد داشت.
تسنیم
