اثر شوک ارزی بر اجاره چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، "آیا بازهم می‌توانیم از پسِ اجاره خانه بربیاییم؟ آیا امسال هم می‌شود قرارداد خانه را تمدید کرد؟" اینها دغدغه‌ مشترک طبقه‌ی متوسطِ رو به پایین امروز است؛ دغدغه همه آنهایی که شب را زیر سقفی سپری می‌کنند که از آنِ خودشان نیست؛ فرقی هم نمی‌کند که کارگر ساده باشند یا کارگر فنی و متخصص یا معلم و پرستار و کارمند و یا حتی مغازه‌دار و کاسب.

براساس آمارهای رسمی بیش از ۳۰ درصد جمعیت کشور «اجاره‌نشین» هستند؛ «اجاره‌نشینی» اپیدمی رو به گسترشِ سکونت است؛ به خصوص در کلانشهرها و پایتخت؛ اما همه کسانی که بعد از پاگرفتن ایده «شهرهای جدید» در دهه هفتاد شمسی نتواستند یک آلونک در پرند یا هشتگرد یا نمونه‌های مشابه در کلانشهرهای دیگر، برای خودشان دست و پا کنند، بعد از شوک ارزی اخیر درگیر دغدغه مسکن شدند؛ دغدغه‌ای که می‌توان آن را «دغدغه‌ی سقف بالای سر» نام نهاد.

بخش عظیمی از این مردم اجاره‌نشین در نهایت مجبور شده‌اند از متن به سمت حاشیه‌ها مهاجرت کنند؛ یک کوچ اجباری از کلانشهرها و پایتخت به همان «شهرهای جدید»؛ شهرهایی که به گفته‌ی کمال اطهاری (پژوهشگر توسعه) قرار بوده «باغشهر» باشند و فارغ از همه پلیدی‌های کلانشهرها، اما با کمبود امکانات زیستی، امروز تبدیل شده‌اند به «تله فضایی فقر».

اما مهاجرت از مناطق پرامکانات‌ترِ کلانشهر به حاشیه‌ها و یا از فضاهای مناسب‌تر شهرها به مناطق جنوبی‌تر، زاییده ناگزیر تورم بیش از ۱۰۰ درصدی بخش مسکن است.

افزایش ۱۰۴ درصدی قیمت‌ها و در مقابل، کاهش ۳۲ درصدی تعداد معاملات مسکن در فروردین ماه ۱۳۹۸ نسبت به ماه مشابه در سال قبل، خود نشان‌دهنده ابعاد مساله است؛ زنگ اخطارِ مسکن قبل از شروع سال جدید به صدا درآمده بود؛ در آخرین روز از سال ۹۷، محسن کیانپور (عضو کمیسیون عمران مجلس) با نامناسب خواندن شرایط مسکن برای مردم گفت: متأسفانه در شرایط کنونی عملا خانوارها برای اجاره مسکن مستاصل شده و توان پرداخت بهای اجاره را ندارند.

وی تصریح کرد: بر اساس آمارها نرخ اجاره مسکن در بهمن ماه سال ۹۷ نسبت به ماه گذشته آن حدود ۲۰ درصد افزایش یافته است، این مسئله نشان می‌دهد هنوز نمودار نرخ اجاره مسکن به ویژه در کلانشهرها مثبت است.

پیش‌بینی‌ها چه می‌گویند؟!

به گفته‌ی غلامرضا علیزاده (پژوهشگر رفاه و تامین اجتماعی) حداکثر ۳۰ تا ۳۵ درصد درآمد خانوار باید صرف مسکن – اجاره مسکن یا وام تملک مسکن- شود؛ اما در شرایط فعلی با نگاهی به نرخ اجاره بهای مسکن در کلانشهرها به سادگی مشخص می‌شود که یک خانوار مزدبگیر، چه کارگری چه کارمندی، اگر ۸۰ درصد درآمد خود را بپردازد، بازهم نمی‌تواند صاحب یک «مسکن شایسته» با همه شاخص‌های آن و البته از نوع استیجاری باشد.

حسام عقبایی (نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور) در سوم اردیبهشت سال جاری با تاکید بر افزایش قیمت ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن در سال ۹۷، وضعیت بازار مسکن را در سال ۹۸ پیش‌بینی کرده است: پیش‌بینی من این است که نرخ اجاره‌بها در شهرهای بزرگ ۳۰ درصد و شهرهای کوچک ۲۰ درصد در مقایسه با سال گذشته افزایش یابد. او البته تصریح کرده در شرایط فعلی افزایش ۱۰ تا ۱۵ درصدی مبالغ اجاره نیز در توان مستأجران نیست.

احسان سلطانی (کارشناس اقتصادی) نیز سه چالش اصلی اجاره‌نشینی را اینگونه برشمرده است: (۱) افزایش اجاره‌ها بیش از میزان رشد حقوق و دستمزد، (۲) کاهش درآمد و یا بیکاری سرپرستان خانوارها و (۳) تنزل شدید ارزش ودیعه مسکن که بخش قابل ملاحظه‌ای از پرداخت اجاره مسکن را تشکیل می‌دهد، موجب شده که بحران اجاره‌نشین‌ها در سال ۱۳۹۸ تشدید شود.

به گفته‌ی وی، نظر به استمرار روند تورم، در ماه‌های آتی قیمت مسکن کاهش نخواهد یافت و انتظار افزایش قیمت‌ها می‌رود و بایستی توجه داشت که قیمت زمین و هزینه تولید مسکن به ۲ تا ۳ برابر افزایش یافته است.

طبیعی‌ست که شرایط موجود بسیاری از خانواده‌های سابقاً «متوسط» را مجبور به مهاجرت به حاشیه شهرها و مناطق کمتربرخوردار کرده است؛ خانواده‌هایی که در روزگارانِ نه چندان دور، رویای خانه‌دار شدن را در سر می‌پروراندند، امروز به دنبال سقفی استیجاری در «هرجا که شد» می‌گردند؛ سقفی که با دستمزدِ ناچیز آنها همخوان باشد. اما در این شرایط راهکار چیست؟

به گفته‌ی مرتضی افقه (اقتصاددان و استاد دانشگاه شهید چمرانِ اهواز) مسئولان باید بپذیرند که اوضاع اقتصادی کشور «ویژه» است و معضلِ مسکن با مکانیسم‌های بازار آزاد – آنگونه که برخی تحلیلگران دست راستی ادعا می‌کنند- قابل حل نیست.

او تاکید می‌کند که در این شرایط نیازمند راهکارهای حمایتی هستیم و دولت باید به میدان بیاید و به خانواده‌های نیازمند، تسهیلات ویژه مسکن ارائه بدهد؛ نمی‌توان توقع داشت با استفاده از مکانیسم عرضه و تقاضا و از طریق گردش خودبه‌خودی سرمایه در کشور، مشکل مسکن مزدبگیران حل شود.

راهکارهای درازمدت برای کنترل قیمت مسکن

بدیهی‌ست که در این شرایط نمی‌شود حل معضل مسکن را برعهده کارفرمایان گذاشت و باید خود دولت راه‌حلی برای این بحران فراگیر بیندیشد. اما چه راهکارهایی؟

براساس محاسباتِ حسین عبداللهی درآباد (کارشناس راه و مسکن)، درصورتی‌که دولت با استفاده از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی بتواند نرخ خانه‌های خالی را در بازار از ۱۱ درصد کنونی به حدود ۵ درصد کاهش دهد، این امر به عرضه حدود ۱.۴ میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور منجر خواهد شد.

این کارشناس مسکن معتقد است؛ کنترل خانه‌های خالی از سکنه در سراسر کشور سهم بسزایی در کاهش قیمت اجاره‌بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت.

این درحالیست که قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۹۴ با همین منظور به تصویب رسیده و به دلیل آنکه پیش‌نیاز اجرای آن یعنی راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور هنوز اجرایی نشده، مسکوت مانده است. مضاف بر این باید نرخ این مالیات برای بازدارندگی بیشتر، افزایش یابد.

راهکار دیگری که این کارشناس مسکن از آن نام می‌برد، «مالیات بر عایدی سرمایه» با هدف کاهش سوداگری در بازار مسکن است؛ او می‌گوید: «این مالیات به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات املاک، در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود و تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد.

در واقع سازوکارهای اخذ آن به‌گونه‌ای است که تقاضاهای مصرفی (خانه اصلی هر فرد) و خانه‌های نوساز معاف از مالیات مذکور می‌شوند. دولت می‌تواند تقاضای سوداگرانه در بازار را با استفاده از این ابزار، کنترل و سرمایه‌ها را به بخش تولید هدایت نماید و زمینه لازم برای کاهش قیمت مسکن را فراهم آورد.»

راهکارهای کوتاه‌مدت برای حل بحرانِ «مسکن فرودستان»

این دست راهکارها می‌تواند حباب افزایش قیمت را در «بازار مسکن» بترکاند؛ اما در شرایط فعلی در کوتاه مدت برای اینکه بحرانِ «مسکن فرودستان» خانواده‌های مزدبگیر را به استیصال نکشاند، دولت باید از راهکارهای اضطراری برای تامین مسکن بهره بگیرد.

مرتضی افقه این راهکارها را برمی‌شمارد: قیمت مسکن برای اکثریت مردم به خصوص مزدبگیران، قابل تحمل نیست؛ الان حقوق و دستمزدها در بهترین حالت می‌تواند فقط سبد خوراکی‌ها و آشامیدنی‌ها را تامین کند. بنابراین در این شرایط، دولت باید مثل سال‌های اولیه انقلاب، به اقشار کم‌درآمد زمین با وام‌های کم بهره بدهد تا بتوانند صاحب مسکن شوند.

اگر قرار است تحریم‌ها تداوم داشته باشد و تا زمانی که متغیرهای اقتصادی به شرایط عادی برنگردد، دولت باید برای حل مسکن به عنوان یک نیاز اساسی که تامین آن در قانون اساسی برعهده خودش گذاشته شده، اقدام ویژه کند؛ دیگر با اضافه کردن حق مسکن در حقوق کارگران، مشکل حل نمی‌شود؛ تنها راه‌حل کوتاه‌مدت، ارائه زمین و وام به فرودستان است؛ اقدامات انفرادی و جداگانه و به عبارتی «حاشیه‌ای» راه به جایی نمی‌برد.

او معتقد است، در شرایط ویژه‌ی کنونی، استمرار سیاست‌های بازار آزاد در بخش مسکن، موجب ریزش روزافزون طبقات متوسط به طبقات فرودست خواهد شد. کما اینکه برخی سیاست‌های اقتصادی اخیر هم همین نتیجه را داشته‌اند؛ ما اکنون، یک قشر انبوهِ کم‌درآمد در مقابل یک قشر معدود بسیار پردرآمد داریم؛ آدم‌هایی داریم که دارایی‌ برخی از آنها به اندازه بودجه عمرانی یک یا دو استان کشور است! اینها برای جامعه اسلامی قرار بود «ضدارزش» باشد اما حالا دولت فقط تماشاگر صحنه است.

راهکارهای کوتاه‌مدت و میان‌مدتِ حل بحران مشخص است اما استمرار سیاست‌های کنونی در بخش مسکن، می‌تواند مشکلات طبقات متوسط و قشر بالای طبقات فرودست را روزافزون کند؛ آیا قرار است این روند ادامه داشته باشد؛ آیا بازهم مردمِ کلانشهرها کرور کرور به حاشیه‌ها پناه می‌برند؟!

ایلنا