وظایف مدیر ساختمان یا مجتمع چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، اگر شما مدیر ساختمان یا مدیر ساختمانی دارید سعی کنید نکاتی را به وی بگویید، در ادامه با بعضی از انها آشنا می‌شویم.

وظایف و کارهای مدیر آپارتمان

۱ – حفظ ساختمان از صدمات و خسارات احتمالی ناشی از بی احتیاطی ،بی مبالاتی یا عدم رعایت نظامات و مقررات دولتی.

مدیر آپارتمان باید در موارد زیر به مالکان یا بهره گیری کنندگان از آپارتمان تذکرات لازم را بدهد:

– بی توجهی به نگه داری و بهره گیری از کولرها که ممکن هست به علت نشت آب موجب صدمه به سقف ساختمان شود.

– نبستن شیر گاز به هنگام ترک طولانی ساختمان که ممکن هست موجب بروز آتش سوزی گردد.

– جوشکاری با بهره گیری از برق عادی که امکان وقوع آتش سوزی را پدید می آورد.

– بهره گیری از واحد مسکونی به صورت کارگاه جهت ساخت و ترکیب مواد خطرناک و آتش زا.

در این جا لازمست در مورد معانی حقوقی هر یک از اصطلاحات بی احتیاطی و بی مبالاتی و عدم رعایت موازین دولتی توضیح مختصری داده شود:

بی احتیاطی:

عملی هست که معمولاٌ امکان بروز حادثه یا خسارت را افزایش میدهد مانند جوشکاری با برق عادی.

بی مبالاتی:

ترک عملی هست که موجبات بروز حادثه و خسارت می‌شود. مانند نبستن شیر گاز به هنگام ترک طولانی مدت خانه.

عدم رعایت نظامات و مقررات دولتی عبارت از انجام کارهای خلاف قانون هست. مانند تبدیل محل مسکونی به کارگاه تولیدی.

۲ – اجرای تصمیمات مجمع عمومی:

مجمع عمومی نهادی هست که از سوی مالکین ساختمان با اکثریت مطلق آراء گزینه می‌شود. یکی از وظایف مجمع عمومی، گزینش رییس مجمع و نیز گزینش مدیر یا مدیران ساختمان است.

مجمع عمومی میتواند در مورد اداره ساختمان تصمیمات لازم را اتخاذ کند و ترتیباتی در مورد درآمد، هزینه ها و ایجاد اندوخته برای حفظ و نگه داری و تعمیر بنا بدهد.

مدیر یا مدیران ساختمان در واقع مجری تصمیمات مجمع عمومی هستند.

طبق ماده ۱۵ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها اگر قرار باشد ساختمان به وسیله مدیران اداره شود، تعدادشان باید فرد باشد.

مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال هست ولی مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند. گزینه مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

در صورت استعفا و کناره گیری مدیر یا مدیران گذشته از پایان یافتن مدت مذکور مجمع عمومی می‌تواند با تشکیل جلسه بی نظیر نسبت به تعیین جانشین اقدام نماید.

چنانچه اداره ساختمان برعهده مدیران قرار داده شود تصمیمات آنان با اکثریت آراء معتبر خواهد بود. مدیر یا مدیران، امین شرکاء بوده و نمی‌توانند وظایف و اختیارات خود را به دیگری واگذار کنند یا فرد دیگری را به جای خود گزینه نمایند.

۳ – بیمه ساختمان در برابر آتش سوزی:

طبق ماده ۲۰ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، مدیر یا مدیران ساختمان مکلفند تمام بنا را بعنوان یک واحد تلقی نموده و آن را در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.

سهم هر یک از مالکین با دقت به مساحت واحدی که در اختیار دارد به وسیله مدیر تعیین می‌شود.

شرکاء لازمست سهم خود را در مورد بیمه آتش سوزی به مدیر ساختمان تسلیم نموده تا مدیر بتواند تمامی ساختمان را در برابر آتش سوزی بیمه نماید.

۴ – اعلام هزینه های مستمر و مخارج به هر یک از شرکاء:

با دقت به اینکه نگه داری و تعمیر هر بنا نیاز به هزینه هایی دارد که بخشی از آن هزینه های مستمر هست مانند هزینه نظافت، نگهبانی و امثال آن، مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج معمول را به هر یک از شرکاء اعلام دارند.

۵ – استخدام دربان:

در کلیه ساختمان هایی که بیش از ده آپارتمان دارد مدیر ساختمان مکلف هست برای حفظ و نگه داری و نظافت قسمت های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز دربانی استخدام نماید.

ب – اختیارات مدیر آپارتمان:

۱ – مدیر یا مدیران آپارتمان به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می‌کند میتوانند به منظور تأمین هزینه های ضروری و فوری وجوهی بعنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند.

۲ – دریافت هزینه های لازم از شرکاء برای بهره گیری، حفظ و نگه داری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوط.

۳ – رسیدگی مقدماتی به اعتراض هر یک از شرکاء در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود. اگر مشکل توسط مدیر ساختمان حل و فصل نشد، شخص معترض میتواند به مراجع قضایی مراجعه کند.

۴ – چنانچه مالک ملک خود را اجاره دهد و یا به دیگری اجازه بهره گیری از آن را بدهد و بهره گیری کننده متعهد به پرداخت هزینه های مشترک باشد ولی از اینکار خودداری کند، مدیر آپارتمان می‌تواند اضافه بر مراجعه به بهره گیری کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نماید و هزینه های مشترک را از مالک مطالبه نماید.

۵ – تعیین سهم هر یک از مالکین (یا بهره گیری کنندگان از واحدهای آپارتمانی)

به نسبت مساحت قسمت اختصاصی هر ملک، به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان مانند هزینه آسفالت پشت بام.

مثلاٌ اگر در یک مجتمع ۱۲۰۰ متری، ۱۰۰۰ متر مربع به طور اختصاصی در اختیار مالکین یا بهره گیری کنندگان بوده و سهم اختصاصی یکی از مالکین ۱۰۰ متر مربع باشد مبلغی که این مالک باید بپردازد معادل ۱۰ درصد از ۱۰۰۰ متر خواهد بود. به عبارت دیگر ۲۰۰ مترمربع مشاع در تعیین سهم مؤثر نیست.

۶ – تعیین و وصول مخارجی که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد مانند هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، مسوول نگه داری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت های مشترک که لازم است به طور مساوی بین مالکین یا بهره گیری کنندگان تقسیم گردد.


۷ – اقدام قانونی علیه مالک یا بهره گیری کننده

از پرداخت هزینه های مشترک، در صورت خودداری مالک یا بهره گیری کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، از طرف مدیر یا مدیران به وسیله اظهارنامه مراتب به آنها اعلام می‌شود و مبلغ بدهی و صورت ریز آن به وسیله اظهارنامه مطالبه می‌شود.

۸ – اختیارات مدیر ساختمان در مورد ساختمان های قدیمی و فرسوده

در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر خوب ساختمان به اتمام رسیده و یا به هر علت دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی آلبوم را دارند، می‌توانند بر زمینه حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای آلبوم اقدام نمایند و پس از اتمام بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده هست از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.

در صورت عدم توافق در گزینه کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به گزینه کارشناسان یاد شده خواهد کرد.

مدیر یا مدیران آلبوم به نمایندگی از طرف مالکان میتوانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

چنانچه مالک خودداری کننده ار همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران آلبوم، رییس دادگستری یا رییس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.

آمد خبر