چگونه قدرت خرید مسکن بازمی گردد؟

در سال‌های اخیر نابرابری در توزیع مسکن بین خانوارها اتفاق افتاده است. به این­صورت که یک فرد با معاملات مکرر و سوداگری ملک، صاحب تعداد بالایی واحد مسکونی شده است و در مقابل خانوارهایی با پس‌انداز درآمد خود با بالا رفتن قیمت‌ها از دستیابی به مسکن متناسب با نیاز دورتر شده ­اند.

سوداگران عامل ایجاد تلاطم در بازار مسکن

همین پدیده یعنی سوداگری در بازار املاک و مستغلات زمینه تبدیل مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای را فراهم کرده است. بدین معنا که افرادی جهت انتفاع، سرمایه‌های سرگردان خود را وارد این بازار کرده و بدون حتی ساخت یک خانه و ایجاد ارزش افزوده موجب تلاطم و نوسان در این حوزه می‌شوند.

از آنجا که تقاضای مسکن شامل دو تقاضای مصرفی و تقاضای سوداگرانه است، بروز رفتار نوسانی قیمت به دلیل تقاضای سوداگری، موجب اخلال در تأمین تقاضای مصرفی می‌شود. بررسی وضعیت مسکن طی دهه‌های اخیر نیز نشان می‌دهد علی‌رغم پرداخت یارانه در این بخش و کاهش شاخص تراکم خانوار از 1.17 در سال 65 به 1.06 در سال 95، وضعیت مسکن از لحاظ دسترسی و نرخ مالکیت بهبود نیافته است.

بر اساس مطالعات صورت گرفته، طول دوره انتظار برای خرید خانه از 13 سال در سال 1380 هم‌اکنون به بیش از 40 سال در کشور و به بیش از 55 سال در تهران افزایش یافته است. بدین معنا که در صورتی که افراد یک‌سوم حقوق خود را پس‌انداز کنند، پس از 55 سال می‌توانند خانه‌دار شوند.

مالیات بر عایدی سرمایه تنها سوداگران را هدف می‌گیرد

ریسک پایین و سود بالای فعالیت‌های غیرمولد و سوداگرانه، انگیزه لازم را برای حضور تقاضاهای سرمایه‌ای در بخش مسکن به وجود آورده است. اتخاذ رفتار سوداگرانه توسط افراد نقش اساسی در افزایش جهشی قیمت و بروز رکود در ساخت شده است و به دلیل ارتباطات پسین و پیشین بخش مسکن با سایر بخش‌های اقتصادی با رکود بخش مسکن مجموعه اقتصاد به سمت بحران پیش خواهد رفت.

در اغلب کشورهای توسعه‌یافته، دولت‌ها برای کنترل پدیده سوداگری و جلوگیری از کسب سود‌های بادآورده، ریسک سوداگری را با سیاست‌های مالیاتی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه افزایش می‌دهند تا نوسانات قیمتی بدون ایجاد تورم کنترل شود.

در ماه‌های اخیر در کشور نیز طرح مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) در مجلس شورای اسلامی ارائه شده و مطابق آن قرار است از سود معاملات املاک، در هنگام نقل و انتقال از فروشنده مالیاتی دریافت شود.

با توجه به سازوکار و تجربه کشورهای جهانی، این مالیات تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و تقاضاهای مصرفی و سرمایه‌ای مولد (ساخت و ساز مسکن) و خانه‌های نوساز مشمول پرداخت آن نمی‌شوند.

سوداگران عامل افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن هستند

در برخی از گمانه‌زنی‌ها برای ایجاد تأخیر در تصویب طرحی به این مهمی، عنوان می‌شود از آنجا که عمده خریداران بخش مسکن سوداگران هستند با خروج این افراد از بازار، تقاضای خرید کاهش یافته و به‌تبع سازندگان وارد رکود خواهند شد.

با بررسی ریشه اصلی این موضوع می‌توان دریافت که دلیل اصلی رکود در بحث ساخت سوداگران هستند؛ زیرا این افراد با معاملات مکرر و احتکار مسکن نبض قیمتی را در دست خود گرفته‌اند و همین عامل موجب افزایش قیمت مسکن شده است.

افزایش قیمت مسکن بازار را انحصاری کرده و تنها سوداگران و دهک‌های بالای درآمدی توان خرید مسکن را دارند. در این میان قدرت خرید تقاضای مصرفی که عمدتاً اقشار کم‌درآمد و متوسط جامعه هستند، کاهش یافته و از خرید مسکن بازمانده‌اند.

با حذف تقاضای سوداگرانه از بازار، آزادیِ عمل تقاضای مصرفی افزایش پیدا می‌کند. بدین ترتیب تقاضای پنهانِ مصرفی که به دلیل جولان سوداگران، قدرت ورود به عرصه آشکار بازار مسکن را نداشته است، به بازار ورود می‌کند.

مورد دیگر این است که علی‌رغم تعداد اندک سوداگران در بازار، این افراد قسمت عظیمی از بخش مسکن را در اختیار خود گرفته‌اند و با جو روانی که ایجاد می‌کنند موجب افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن می‌شوند. این افراد تعیین کننده قیمت مسکن خواهند بود و با توجه به اینکه به قصد کسب سودهای بادآورده وارد این بازار شده‌اند، ابایی از ارائه قیمت‌های نجومی و غیرمنطقی ندارند.

علی‌رغم آثار مثبت مالیات بر عایدی سرمایه، این مالیات که در ابتدای سال ۹۷ در کمیسیون اقتصادی مجلس مطرح شد و کلیات آن تصویب شد، هنوز جزئیات آن در مجلس بررسی نشده و دولت نیز برخلاف قولی که داده بود، تاکنون لایحه‌ای در این زمینه به مجلس ارائه نداده است.

با توجه به موارد ذکرشده امید است تا مسئولان هر چه سریع‌تر در رابطه با اعمال این مالیات حیاتی اقدام کنند تا علاوه بر خروج سوداگران از بازار مسکن، ساخت و ساز و قدرت خرید تقاضای مصرفی رونق واقعی به خود بگیرد.

*کارشناس اقتصادی