آیا تعیین سقف اجاره بها قانونی است؟

به گزارش اخبار ساختمان، شیوع کرونا و افت فعالیت‌های اقتصادی بر بازار مسکن و اجاره‌بها هم تأثیر گذاشت. با بروز مشکل در زندگی عادی مردم، بیم آن می‌رفت که مالکان خانه‌ها، بدون ملاحظه شرایط اقتصادی رشدهای غیرمتعارفی برای اجاره‌بهای املاک خود در نظر بگیرند. در همین راستا ستاد ملی مقابله با کرونا مصوبه‌ای داشت که بر اساس آن مالکان حق نداشتند اجاره املاک خود را بیش از درصدهای اعلام‌شده از سوی این ستاد افزایش دهند.

کارشناسان زیادی این مصوبه را خلاف قوانین مالکیت در ایران دانسته و آن را فاقد ضمانت اجرائی معرفی کردند اما حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول صنف اتحادیه مشاوران املاک، می‌گوید: این مصوبه ضمانت اجرائی لازم را دارد. او تأکید می‌کند: مصوبه دولت برای تعیین سقف اجاره‌بها مضیق است؛ یعنی این مصوبه مدت‌دار است و تا سه ماه بعد از اعلام وضعیت سفید کرونا در کشور اعتبار خواهد داشت.

تعیین قیمت ملک و اجاره‌بها بر اساس قوانین حاکم در ایران نظارت‌بردار نیست و دولت نمی‌تواند در معاملات مسکن ورود کرده و به صاحبان املاک تکلیف کند که اموال خود را چقدر بفروشند یا با چه نرخی اجاره دهند، باوجوداین، اخیرا دولت در این زمینه مصوبه‌ای داشته است که قوانین جاری کشور را نقض می‌کند. مصوبه بحث‌برانگیز دولت در زمینه تعیین سقف اجاره‌بها برای منازل مسکونی در شهرهای مختلف، چندی است خبرساز شده است. کارشناسان زیادی بر این باورند که این مصوبه ضمانت اجرائی لازم را ندارد و خلاف قانون است اما حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول صنف اتحادیه مشاوران املاک از وجود مبنای قانونی برای این مصوبه و همچنین ضمانت‌های اجرای آن به «شرق» می‌گوید.

‌تعیین سقف اجاره‌بها در ستاد کرونا

عقبایی درباره تعیین سقف برای اجاره‌بها عنوان می‌کند: بر اساس مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا، در تهران ۲۵ درصد افزایش اجاره‌بها نسبت به سال گذشته به تصویب رسید. افزایش اجاره‌بها در شش کلان‌شهر کشور ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد بود.

او که حقوق‌دان است، از بعد حقوقی مصوبه ستاد کرونا را بررسی کرده و می‌گوید: بر اساس قوانین بالادستی یعنی قانون مالک و مستأجر، تجارت و قانون مدنی که قوانین بالادستی در کشور ما هستند و به تصویب مجلس و شورای نگهبان رسیده‌اند و سال‌های سال است که لازم الاجرا هستند، دولت‌ها نمی‌توانند در حوزه قیمت‌گذاری املاک ورود کنند. این یک اصل حقوقی است.

نایب‌رئیس اول صنف اتحادیه مشاوران املاک اضافه می‌کند: بعد از مصوبه دولت در ستاد کرونا خیلی از حقوق‌دان‌ها در رسانه‌های مختلف ایرادات شکلی و حقوقی به مصوبه گرفتند. قوانینی که در کشور ما تصویب می‌شود، باید به تأیید شورای نگهبان برسد و همه قوانین هم باید با شرع مطابقت داشته باشند. شرع نیز بر اساس قاعده فقهی تسلیط، تأکید دارد که مردم بر اموال غیرمنقول خودشان شامل باغ، خانه، ویلا، زمین و آپارتمان مسلط هستند؛ بنابراین حاکمیت نمی‌تواند در قیمت‌گذاری آنها ورود کند.

به گفته او به دلیل قاعده تسلیط در ایران، هیچ‌گاه هیچ نهاد دولتی‌ای در قیمت‌گذاری املاک نتوانسته ورود پیدا کند و وقتی مردم می‌پرسند دولت چرا برای املاک قیمت تعیین نمی‌کند، برای این پرسش یک پاسخ حقوقی و شرعی وجود دارد که قبلا شرح آن رفت.
‌
مصوبات ستاد کرونا حکم قانون را دارد

عقبایی در تشریح دلایل ورود دولت به بحث قیمت‌گذاری برای اجاره‌بها برخلاف قوانین رایج بیان می‌کند: درحال‌حاضر کشور وارد یک حالت بحران شده است. در حالت بحران، ستاد کرونا تشکیل شد و نمایندگان سه قوه در این ستاد حضور دارند. بنابراین مصوبات ستاد کرونا حکم قانون را پیدا می‌کند.

او ادامه می‌دهد: اگر ما بحرانی نداشتیم و ستاد کرونایی وجود نداشت، امکان‌پذیر نبود که دولت بتواند برای مستأجران یا فروشندگان مسکن سقف قیمت تعیین کند. برای این تصمیم هم هیچ ضمانت اجرائی وجود نداشت اما ستاد کرونا گفته است با توجه به اینکه کشور از نظر اقتصادی دچار مضیقه است و کارمندان و دهک‎های پایین جامعه برای تأمین معاش دچار مشکل هستند، باید اجاره‌بها سقف داشته باشد.

نایب‌رئیس اول صنف اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: تصمیم ستاد کرونا به این دلیل بود که افزایش حقوق کارمندان و دهک‌های پایین جامعه معادل ۱۵ تا ۲۲ درصد بود؛ درحالی‌که تورم عمومی کشور براساس آمار خود مرکز آمار ایران در فروردین ۹۹.۲.۳۰ درصد بوده است، پس رشد درآمد طبقات ضعیف و متوسط جامعه از تورم فروردین هفت تا هشت درصد عقب‌تر است.‌

مصوبه ستاد کرونا مانع رشد اجاره‌بها شد

به گفته عقبایی مصوبه ستاد کرونا توانست قیمت اجاره‌بها را کنترل کند و یک مرهم و مسکنی برای عدم افزایش غیرمتعارف اجاره‌بها باشد.

او اضافه می‌کند: اگر این مصوبه نبود، ممکن بود اجاره‌بها خیلی بیشتر از اینها افزایش یابد. این مصوبه هم از نظر روانی و هم اجرائی در بازار مسکن بسیار اثرگذار بود.

نایب‌رئیس اول صنف اتحادیه مشاوران املاک درباره قابلیت اجرائی این مصوبه بیان می‌کند: این مصوبه قابلیت اجرائی هم دارد. زیرا اگر یک موجری بگوید در شهر تهران افزایش ۲۵‌درصدی را قبول ندارم و می‌خواهم اجاره‌بهای منزل خود را ۵۰ درصد افزایش دهم، مستأجر هم اگر نمی‌خواهد باید خانه را تخلیه کند، ضمانت اجرای این قانون، در اینجا روشن می‌شود.

او ادامه می‌دهد: بر اساس توافق سه قوه، دادگاه‌های ما در ایام تعیین‌شده در مصوبه دستور تخلیه برای مستأجر صادر نمی‌کنند و مستأجر لازم نیست محل سکونت خود را تخلیه کند. این مالک است که باید به شورای حل اختلاف برای گرفتن دستور تخلیه مراجعه کند. شورای حل اختلاف هم باتوجه به مصوبه ستاد کرونا دستور تخلیه نمی‌دهد.

او یادآور می‌شود: البته مصوبه ستاد کرونا یک مصوبه مضیق است و برای آن زمان تعیین شده است و همیشگی نیست. این مصوبه تا سه ماه بعد از اعلام وضعیت سفید کرونا در کشور اعتبار دارد. بعد از آن لازم‌الاجرا نیست و تعیین اجاره‌بها به شرایط عادی بازمی‌گردد.

عقبایی حالت‌های مختلفی که ممکن است بین مالک و مستأجر پیش بیاید و تصمیماتی را که در این رابطه گرفته شده است، تشریح می‌کند.

او می‌گوید: اگر مستأجر بگوید رقم مصوب درباره سقف اجاره‌بها را افزایش نمی‌دهم، در این صورت موجر می‎تواند به استناد همین قانون به شورای حل اختلاف مراجعه کند و اعلام کند مستأجر از مصوبه ستاد کرونا سوء‌استفاده می‌کند.

نایب‌رئیس اول صنف اتحادیه مشاوران املاک بیان می‌کند: اگر موجر بگوید که خودش در این خانه می‌خواهد بنشیند یا دختر و پسرش ازدواج کرده و قرار است از این خانه استفاده کنند، هیچ‌یک از این فروض تا پایان اعلام وضعیت سفید کرونا در مراجع قضائی مسموع نیست.

به گفته او مستأجرانی داریم که خانه خود را اجاره داده‌اند و خودشان هم مستأجر هستند. مثلا خانه فردی در خیابان فاطمی است و خودش در جردن ساکن شده است، درحال‌حاضر که وضع اقتصادی بد است، این فرد می‌خواهد به خانه خیابان فاطمی خود بازگردد، در این شرایط مصوبه ستاد کرونا اجازه نمی‌دهد که این جابه‌جایی انجام شود.

عقبایی عنوان می‌کند: اگر موجر بخواهد خانه‌اش را بفروشد. اینجا هم قانون‌گذار برای آن ضمانت اجرا دیده است و گفته اگر صاحبخانه رسما خانه‌اش را فروخت، نه به این معنا که اسناد صوری تهیه کند بلکه در دفتر خانه اسناد رسمی انتقال انجام شود، فرد استعلام شهرداری و... را بگیرد و خانه را بفروشد، مستأجر دو ماه پس از انتقال سند مهلت دارد که آن خانه را در اختیار داشته باشد تا خانه جدید پیدا کند.

‌به فکر دوران پساکرونا باشیم

نایب‌رئیس اول صنف اتحادیه مشاوران املاک اگرچه مصوبه ستاد کرونا را به نفع اقتصاد بازار مسکن معرفی می‌کند، اما بر این باور است که این مصوبه صرفا یک مسکن است. او می‌گوید: باید به فکر دوران پساکرونا باشیم. ممکن است وضعیت بازار مسکن بعد از کرونا به شرایط قبل بازگردد. دولت بر اساس قانون اساسی تکلیف دارد که مسکن مناسب برای مردم تهیه کند و از امروز باید به فکر مسکن استیجاری باشد. به فکر مسکن مناسب و تسهیلات با سود پایین باشد که مستأجران بدهکارتر نشوند.

عقبایی ادامه می‌دهد: در بسته دوم دولت به‌جز تعیین سقف اجاره‌بها ارائه تسهیلات به مستأجران هم دیده شده است. پیشنهاد می‌کنم که این تسهیلات در این روزها که در پیک جابه‌جایی‌ها هستیم، به مستأجران پرداخت شود و تبدیل به نوشداری بعد از مرگ سهراب نشود.

او عنوان می‌کند: ارائه تسهیلات در بهمن و اسفند به درد مستأجر نمی‌خورد. سود تسهیلات هم باید به نحوی باشد که مستأجر را بدهکارتر از قبل نکند. باید سودش در حد کارمزد جزئی باشد تا به‌این‌ترتیب یک سوبسیدی به مستأجران ارائه شود.

همشهری آنلاین