بررسی ابهامات طرح مالیات خانه‌های خالی

به گزارش اخبار ساختمان، طرح ۲ فوریتی اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم که با نام طرح مالیات بر خانه‌های خالی شناخته می‌شود، در دستور کار جلسه علنی روز یکشنبه (۲۹ تیرماه) مجلس قرار داشت که با درخواست محمدرضا پورابراهیمی رئیس کمیسیون اقتصادی برای رفع ابهام به کمیسیون بازگردانده شد.

در ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، قوانینی برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی در نظر گرفته شده که اصلاح آن به‌دلیل موانع اجرایی، یکی از موارد مورد توجه نمایندگان مجلس است.

براساس این قانون، واحدهای مسکونی در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره خواهند شد. این مالیات برای سال دوم، معادل یک دوم مالیات بر اجاره، در سال سوم، معادل مالیات بر اجاره و در سال چهارم و به بعد، ۱.۵ برابر مالیات بر اجاره در نظر گرفته شده است.

تکمیل نشدن سامانه املاک و اسکان و نرخ پایین مالیات بر خانه‌های خالی، ۲ دلیل اصلی تلاش برای اصلاح این قانون توسط نمایندگان مجلس است. ۲ پیشنهاد اصلی مجلس برای رفع چالش‌های قانون کنونی در طرح پیشنهادی، خوداظهاری افراد در فرآیند شناسایی خانه‌های خالی و افزایش مالیات بر این خانه‌هاست. با این حال، در طرح پیشنهادی مجلس نیز مسائلی وجود دارد که بررسی و رفع آنها می‌تواند قانونی با قابلیت اجرایی و اثربخشی بیشتری را پیش روی بخش مسکن کشور قرار دهد.

ابهام در روش شناسایی خانه‌های خالی

یکی از مسائل اساسی که در قانون کنونی و طرح پیشنهادی بدون پاسخ باقی‌مانده، تعریف خانه خالی و روش شناسایی آن است.

در طرح پیشنهادی مجلس، ۲ تعریف برای خانه خالی براساس سال ساخت ارائه شده است. اگر واحد مسکونی نوساز، بیش از ۱۲ ماه از پایان عملیات ساخت برای سکونت استفاده نشود یا مورد معامله قرار نگیرد، خالی تلقی می‌شود. در واحدهای غیرنوساز نیز، ملاک خالی بودن، گذشت بیش از ۶ ماه از آخرین نقل‌وانتقال یا آخرین زمان سکونت است.

روش شناسایی نیز به‌صورت خود اظهاری و با ثبت کد ملی و کد پستی سرپرست خانوار و اعضای تحت تکفل، در سامانه ملی املاک و اسکان در نظر گرفته شده است. بر این اساس، اشخاص مکلفند در مدت ۲ ماه، اطلاعات کد ملی خود و کدپستی واحد مسکونی را در سامانه وارد کنند تا مشمول مالیات بر خانه خالی نشوند.

علاوه بر این، سرپرست خانوار به ازای همسر و هر فرد تحت تکفل بالای ۱۸ سال خود می‌تواند یک کدپستی دیگر نیز به‌عنوان سکونتگاه فرعی معرفی کند. دستگاه‌های خدمت‌رسان نیز مکلف خواهند شد محل سکونت افراد را با استفاده از این سامانه، استعلام کنند.

با وجود در نظر گرفتن ابعاد مختلف برای تعریف و شناسایی خانه‌های خالی، انتقادهایی نسبت به روش پیشنهادی وجود دارد.

جعفر قادری عضو کمیسیون برنامه‌وبودجه مجلس، یکی از انتقادهای وارد شده به تعریف خانه خالی در این قانون را اختصاص یک آدرس پستی به هر کد ملی می‌داند.

وی پیش از این درباره مسائل ناشی از این شیوه شناسایی به ایرنا گفته بود: بعضی افراد ممکن است کارشان در ۲ نقطه باشد و بخشی از اعضای خانواده و افراد تحت تکفلشان در یک نقطه و بخشی در جای دیگر زندگی ‌کنند که اختصاص یک کد پستی به هر کد ملی برای آنها مشکل‌زا می‌شود. در این طرح، اشاره نشده که هر خانوار که ممکن است اعضای خانواده‌ در مناطق مختلف زندگی کنند چند واحد می‌توانند داشته باشند و تا چند واحد از مالیات معاف خواهند بود. علاوه بر این، در شرایطی که تورم تصاعدی است، با تصویب این طرح، سازنده و انبوه‌ساز سعی خواهد کرد به بهانه‌های مختلف، گرفتن پایان کار را به تأخیر بیندازد تا مشمول این قانون نشود.

پرسش درباره شیوه محاسبه اجاره برای دریافت مالیات

در طرح پیشنهادی مجلس، نرخ مالیات بر خانه‌های خالی نسبت به قانون کنونی افزایش چهار برابری خواهد داشت. در سال اول خالی بودن خانه، مالیاتی معادل ۲ برابر هزینه‌ اجاره دریافت خواهد شد و در سال‌های بعد، این مالیات ۵۰ درصد نسبت به سال گذشته افزایش خواهد یافت.

افزایش مالیات در نظر گرفته شده برای خانه‌های خالی، ممکن است بر عرضه واحدهای مسکونی در بازار اجاره تأثیرگذار باشد، اما همچنان با پرسش‌هایی در شیوه اجرا مواجه است که مهم‌ترین آن، شیوه محاسبه اجاره برای دریافت مالیات است.

در طرح پیشنهادی مجلس، تعیین ارزش اجاری ماهانه املاک براساس موضوع ماده ۵۴ این قانون در نظر گرفته شده است. در ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد اجاره براساس قرارداد، مبنای تشخیص مالیات قرار گرفته و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری شود یا مبلغ مندرج در آن کمتر از ۸۰ درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد، میزان اجاره‌­بها براساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.

وظیفه به‌روزرسانی سالانه ارزش اجاری املاک نیز برعهده سازمان امور مالیاتی گذاشته شده است. مسئولیت تعیین ارزش اجاری املاک مشابه، برعهده اداره کل امور مالیاتی مراکز استان‌ها قرار دارد. در صورتی که استفاده از سامانه‌هایی مانند سامانه اطلاعات بازار املاک ایران یا هرگونه فرآیند سیستمی دیگری که بتوان با اتکا به آن، ارزش املاک جاری را محاسبه و اعلام کرد، جلوی تخلف‌هایی مانند قراردادهای صوری برای فرار از پرداخت مالیات را خواهد گرفت.

ایرنا