بورس مسکن نیاز به نظارت های دقیق دارد

به گزارش اخبار ساختمان، محمدرضا احمدی درخصوص بورس مسکن، اظهار کرد: این روزها در شرایط متلاطم اقتصادی کشور اخبار بورس بیش از همه جلب توجه می‌کند. بورس در اقتصاد هر کشور مانند اتاقی شیشه‌ای است که اطلاعات را به‌صورت شفاف ‌و واضح در اختیار فعالان اقتصادی قرار می‌دهد و در ایران پیش از این چهار ساختار بورسی شامل بورس اوراق بهادار، فرابورس، بورس انرژی و بورس کالا شکل گرفته ‌بود.

وی افزود: اکنون بحث راه‌اندازی بورس پنجمی به نام املاک و مستغلات در میان است. هدف از راه‌اندازی این بورس در گام نخست فراهم آوردن فضایی برای عرضه املاک و مستغلات دولتی، سپس نیمه دولتی و در نهایت خصوصی است. در گام دوم امکان ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری فعال در صنعت ساختمان مهیا شده و در گام سوم بستر معاملاتی مناسب برای خرید و فروش مصالح ساختمانی استاندارد فراهم شود.

این کارشناس مسکن در خصوص دستور دولت برای اعلام املاک دولتی، عنوان کرد: طبق قانون بودجه سال ۱۳۹۹ کل کشور، دولت تمام زیرمجموعه‌های خود را مکلف کرده تا جهت جبران کسری بودجه و همچنین از بین بردن هزینه‌های سربار تعمیر و نگهداری، املاک مازاد بر نیاز خود را به فروش برسانند، بنابراین تصمیم‌گیران، راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات را بستری مناسب برای اجرای این بند از قانون بودجه سال ۱۳۹۹ می‌دانند.

احمدی ادامه داد: در کشوری که اقتصادش همواره درگیر تورم است، اگر این املاک به فروش نرسند، رشد قیمتی آن املاک چنان زیاد خواهد بود که می‌توان از هزینه تعمیر و نگهداری سالانه آنها چشم‌پوشی کرد.

وی در خصوص چالش‌های پیش ‌روی بورس املاک، تصریح کرد: بورس املاک و مستغلات مزیت‌ها و معایب و چالش‌هایی دارد که باید به آن توجه کرد. در بورس اوراق بهادار، صورت‌های مالی حسابرسی شده توسط حسابرسان سازمان بورس در دسترس عموم قرار می‌گیرد و اهل فن به ‌راحتی می‌توانند با استناد به آن‌ها قیمت تمام‌شده و سود و زیان یک شرکت را به دست آورند.

این کارشناس اقتصادی اضافه کرد: مزیت دیگر این بورس، امکان ایجاد تامین سرمایه لازم برای ساخت پروژه‌های کلان صنعت ساختمان، حتی از سرمایه‌های اندک مردم است. واقعیت این است که بسیاری از هموطنان به ورود در حوزه ملک و مستغلات برای ترسیم آینده‌ای روشن‌تر علاقه‌مند هستند، اما بسیاری از آنها تمکّن مالی بالایی ندارند.

احمدی خاطرنشان کرد: ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن در بورس می‌تواند این سرمایه‌های اندک را به چرخه تولید آورده و این امید را در مردم ایجاد کند که بتوانند با خرید تدریجی سهام یک پروژه، خود را صاحب یک واحد کامل از آن کنند. همچنین این امر خطر سرمایه‌‎گذاری مردم را در پیش‌فروش پروژه‌های ساختمانی به حداقل ممکن می‌رساند و مردم با آسودگی بیشتری می‌توانند مبادرت به سرمایه‌گذاری نمایند.

وی در خصوص تاثیر بورس املاک در قیمت‌گذاری، گفت: در بورس املاک و مستغلات، مصالح ساختمانی نیز می‌توانند با قیمت‌های منصفانه‌تری به دست مصرف‌کنندگان برسند که این موضوع نیاز به نظارتی دقیق از جانب سازمان بورس خواهد داشت.

این کارشناس مسکن افزود: متاسفانه در حال حاضر در حوزه ساخت و ساز در ایران، صنعتی‌سازی به معنای واقعی کلمه وجود ندارد، از این رو ساخت ابنیه با ویژگی‌های کاملا ناهمگن امری بدیهی‌ است، به عبارتی عرضه ساختمان‌های همسان با کیفیت‌های معین، در بورس املاک و مستغلات چالشی بزرگ محسوب می‌شود. همچنین بورس املاک و مستغلات در صورت عدم وجود نظارت‌های دقیق می‌تواند درگیر فعالیت‌های سفته‌بازانه عده‌ای دلال شود.

احمدی بیان کرد: توجه به تقویت مزایای این بازار در کنار رفع نواقص و مدیریت صحیح چالش‌های پیش رو می‌تواند به رونق تولید در بازار مسکن کمک کند، اما اگر مسئولان اقتصادی بر این باورند که راه‎اندازی بورس املاک و مستغلات با فرض در نظر گرفتن تمام مولفه‌های یک بورس منسجم و کامل، به تنهایی می‌تواند به مهار قیمت ها کمک نماید، سخت در اشتباه هستند.

وی ادامه داد: نمی‌توان از بازار مسکن توقع کاهش قیمت داشت، وقتی‌ که تمام هزینه‌های تولید اعم از قیمت زمین و هزینه حمل، مصالح، اجرت ساخت و بیمه و مالیات و هزینه‌های صدور پروانه‌های ساختمانی و... با افزایش مواجه است. افزایش قیمت مسکن در کشور ما مانند تمام مشکلات اقتصادی دیگر، ریشه در اقتصاد بیمار ما دارد.

این کارشناس مسکن در خصوص لزوم کنترل تورم برای مهار بازار مسکن، عنوان کرد: مدتی است موضوع مالیات بر خانه‌های خالی‌ و همچنین مالیات بر عایدی درآمد، برای مهار افزایش قیمت املاک، به شکل جدی در مجلس و دولت در حال پیگیری است، اما این موارد تنها بخشی از پازل کنترل قیمت املاک به شمار می‌آیند. به بیان دیگر راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات و همچنین وضع انواع مالیات در این حوزه به تنهایی نمی‌تواند اصلاحگر نابسامانی‌های موجود در این حوزه باشد و باید فکری به حال مشکل تورم کرد.

احمدی اضافه کرد: زمانی ‌که مجوز افزایش ۶۰ درصدی سیمان صادر شده و یا وقتی با افزایش نرخ دلار، موجبات افزایش قیمت انواع آهن‌آلات و میلگرد یا قیر و سایر فرآورده‌های نفتی فراهم می‌شود، چطور می‌توان از بازار املاک و مستغلات توقع داشت که متلاطم و تورمی عمل نکند؟

وی در خصوص افزایش قیمت منطقی مسکن، گفت: متوسط قیمت مسکن در تهران در آذرماه سال ۱۳۹۸ برای هر متر ۱۲ میلیون تومان، در اسفندماه همان سال ۱۵ میلیون تومان و در حال حاضر ۱۹ میلیون تومان ارزیابی شده، یعنی بازار مسکن از آذرماه تا اسفندماه ۲۵ درصد و از ابتدای سال تاکنون با ۳۰ درصد افزایش قیمت مواجه شده‌ که موضوع عجیبی‌ نیست و منطبق بر نرخ تورم و حتی عقب‌تر از آن است.

این کارشناس مسکن با اشاره به لزوم کنترل تورم خودساخته، تصریح کرد: اگر تصمیم‌سازان اقتصاد ایران تورم لجام‌گسیخته و خودساخته را مهار کرده، دست سفته‌بازان را از طریق مالیات‌های بازدارنده از بازار املاک قطع کنند، همچنین شفافیت را به تولید و عرضه املاک بازگردانند و دست تولیدکنندگان به ویژه صنعتی‌سازان را از طریق تامین منابع مالی یعنی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن در بورس، پر کنند، درد کهنه بازار املاک و مستغلات در ایران درمان خواهد شد.

ایسنا