طراحی محرکی جدید برای تشویق سرمایه گذاری در بافت تهران قدیم

به گزارش اخبار ساختمان، کارنامه نوسازی در پهنه سه هزار و ۲۶۸ هکتاری فرسوده پایتخت در بهار امسال نشان می‌دهد: در بهار ۹۹، معادل ۲ هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی در بافت فرسوده نوسازی شده که نسبت به دوره مشابه سال گذشته معادل ۱۶ درصد افت داشته است. مقایسه تیراژ واحدهای مسکونی آغاز شده در محدوده سه هزار و ۲۶۸ هکتاری پایتخت با دوره‌های مشابه طی سال‌های رونق ساخت‌وساز حاکی از آن است که این میزان ساخت‌وساز در سه ماه امسال با تیراژ ساختمانی بافت فرسوده در یک ماه برابری می‌کند.

در واقع در سه ماه اول سال‌جاری در بافت فرسوده تهران معادل ۳۰۰ پروانه تخریب و نوسازی صادر شده که منجر به نوسازی ۷۰۰ پلاک و ساخت ۲ هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی شده است. مقایسه این حجم از پروانه‌های صادر شده با دوره مشابه سال گذشته نشان می‌دهد: نوسازی بافت فرسوده با ۱۶ درصد کاهش نسبت به سه ماه نخست سال ۹۸ مواجه شده است.

نکته قابل توجه آنکه این میزان افت تیراژ ساختمان‌سازی طی یک دهه گذشته در بافت فرسوده برای نخستین بار اتفاق افتاده است. هرچند افت حجم ساخت‌وساز در بافت فرسوده نسبت به متوسط سایر مناطق شهری بسیار کمتر بوده، اما بی‌تردید ثبت رکورد جدید در کاهش حجم ساخت‌وسازهای جدید در این محدوده از شهر، یک هشدار جدی برای بافت فرسوده محسوب می‌شود.

بیشتر بخوانید: جزئیات اختصاص وام نوسازی بافت فرسوده

افت معنادار حجم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در هسته قدیمی شهر تهران به این دلیل مهم تلقی می‌شود که طبق برنامه‌ریزی‌های انجام شده بنا بود به کانون عرضه مسکن ارزان‌قیمت در شهر تبدیل شود از این رو این انتظار وجود دارد که برخلاف سایر مناطق شهری که در دوره‌های رکود، سونامی ساخت‌وساز متوقف می‌شود همچون سال‌های اوایل دهه ۹۰، رونق ساخت‌وساز در این محدوده از شهر استمرار پیدا کند.

واکاوی دلایل کاهش معنادار مجوزهای ساختمانی صادر شده در محدوده فرسوده پایتخت، آدرس دو علت اصلی را نمایان می کند. از دیدگاه کارشناسان و فعالان ساختمانی علاوه بر سایه‌اندازی رکود اقتصادی و سبقت سایر بازارهای دارایی بر بازار ساخت‌وساز، مهم‌ترین علت کاهش رغبت فعالان ساختمانی برای ورود به این محدوده از شهر، «کاهش حاشیه سود ناشی از گرانی شدید مصالح ساختمانی» بوده است.

تاثیر منفی افزایش قیمت نهاده های ساختمانی در ساخت و سازها

بررسی‌ها نشان می‌دهد در سه ماه نخست سال‌جاری افزایش ۴۰ تا ۴۵ درصدی قیمت نهاده‌های ساختمانی به ویژه بتن و فولاد، منجر به افزایش شدید هزینه‌های ساخت‌وساز در پروژه‌های ساختمانی این محدوده از شهر شده است. گران‌شدن بی‌ضابطه مصالح ساختمانی اصلی در پروژه‌های ساختمانی، منجر به کاهش حاشیه سود سازندگان شده است.

از آنجاکه به‌طورکلی حاشیه سود سازندگان در مناطق فرسوده پایتخت چندان چشمگیر نیست، افزایش معنادار قیمت مصالح ساختمانی به معنای کاهش بیشتر حاشیه سود سازندگان است و در نتیجه منجر به ایجاد بی‌رغبتی بیشتری در سرمایه‌گذاران ساختمانی برای ورود به این محدوده از شهر شده است.

در این میان محاسبات درخصوص میزان حاشیه سود پروژه‌های ساختمانی مسکونی در نیمه جنوبی شهر، نکات قابل توجهی را ارائه می‌دهد. مطابق با آمار رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، میانگین هرمترمربع زمین کلنگی در شهر تهران طی بهار امسال به مترمربعی ۲۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است.

اما میانگین قیمت این فاکتور هزینه‌ای ساخت‌وساز در مناطق شمالی و جنوبی شهر بسیار متفاوت است. به‌طوری‌که در سه ماه نخست سال جاری، میانگین هر مترمربع زمین کلنگی در مناطق جنوبی شهر(۱۰ تا ۲۰) حدود ۱۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بوده و در مناطق شمالی شهر به مترمربعی حدود ۱۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است.

بیشتر بخوانید: هزینه معماری در بافت فرسوده کاهش یافت

سهم زمین از قیمت تمام شده ساخت و ساز چقدر است؟

از آنجا که سهم زمین از قیمت تمام شده ساخت‌وساز در نیمه جنوبی شهر مطابق با برآوردها مترمربعی حدود چهار میلیون و ۲۰۰ هزار تومان و در مقابل میانگین قیمت مسکن در همین محدوده از شهر حدود ۱۱ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان و میانگین قیمت فروش آپارتمان نوساز در این مناطق شهری حدود ۱۴ میلیون تومان طی ماه‌های گذشته از سال بوده است بنابراین قیمت تمام شده ساخت‌وساز برای پروژه‌های متعارف مسکونی حدود هشت میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در هرمترمربع قابل محاسبه است. این فاکتور برای ساخت‌وسازهای شمال شهر تهران به مترمربعی ۱۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می‌رسد.

به این ترتیب حاشیه سود سازندگان در نیمه جنوبی شهر برمبنای میانگین قیمت آپارتمان نوساز سالانه حدود ۳۰ درصد قابل دسترسی است که در مقایسه با حاشیه سود سازندگان در مناطق یک تا پنج حدود چند واحد درصد بیشتر است. از این رو به نظر می‌رسد اگرچه قیمت مسکن در مناطق شمالی پایتخت در مقایسه با نیمه جنوبی شهر بیشتر است اما از آنجاکه قیمت زمین در شمال و جنوب پایتخت به میزان قابل توجهی تفاوت دارد از این رو به شکل ویژه روی حاشیه سود سازندگان تاثیر زیادی دارد.

هزینه ساخت و ساز در تهران چقدر است؟

در حال حاضر مطابق با بررسی‌های میدانی انجام شده و اظهارات فعالان ساختمانی در نیمه جنوبی شهر، کف هزینه ساخت‌وساز مناطق جنوبی پایتخت در یک پروژه مسکونی متعارف به‌طور میانگین حدود چهار میلیون تومان است. این هزینه برای ساخت‌وسازهایی که در برخی محدوده‌های جنوبی شهر انجام می‌شود به نسبت نوع پروژه ساختمانی به کمتر از چهار میلیون تومان نیز می‌رسد.

از سوی دیگر محاسبه و ارائه تصویر از میزان حاشیه سود سازندگان در مناطق مختلف شهر با توجه به نسبت قیمت زمین به مسکن امکان‌پذیر است. با استناد به آخرین آمارها، وضعیت نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در شهر تهران به ۵/ ۱ و در جنوب شهر تهران به ۱/ ۱ رسیده است.

از آنجاکه این نسبت تاثیر مهمی در حاشیه سود سازندگان ساختمانی دارد و مرز روانی حاشیه سود، نسبت یک قیمت زمین به مسکن است، بنابراین هر چه این نسبت بیشتر شود، در میان فعالان ساختمانی احساس زیان بیشتر حاصل می‌شود و در نتیجه با مقایسه میزان حاشیه سود بخش ساخت‌وساز با سایر بازارها، تمایل و انگیزه کمتری برای ورود به این بخش پیدا خواهند کرد که نتیجه آن کاهش بیشتر عرضه در بازار مسکن است.

اگرچه این نسبت در مناطق جنوبی نسبت به مناطق شمالی پایتخت کمتر است اما به نظر می‌رسد شرایط متفاوت در بازار فروش و همچنین یک عامل دیگر منجر به کاهش تمایل شدید سازنده‌ها برای ورود به بازار ساخت و ساز در این محدوده از شهر شده است.

به‌طوری‌که بررسی‌ها نشان می‌دهد علت دوم کاهش حجم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در هسته فرسوده شهر، «مسیر دشوار پرداخت تسهیلات بانکی و همچنین معافیت‌ و بسته‌های تشویقی کاغذی» پیش‌بینی شده برای ساخت‌وسازهای بافت فرسوده پایتخت است. برخی از متقاضیان ساخت‌وساز در هسته قدیمی‌شهر تهران عنوان می‌کنند تخفیف ۱۰۰ درصدی عوارض ساخت‌وساز مشمول تمامی‌پروژه‌های ساختمانی در این محدوده از شهر نمی‌شود.

بیشتر بخوانید: پروانه ساخت در بافت فرسوده رایگان است

تخفیف هزینه عوارض ساختمانی مشمول کدام مناطق است؟

آن‌طور که متولیان نوسازی پایتخت عنوان می‌کنند به‌طور قطع تخفیف ۱۰۰ درصدی هزینه عوارض ساختمانی برای ساخت‌وسازهای محدوده بافت فرسوده وجود دارد، اما به محدوده‌های خاصی از این بافت فرسوده تعلق دارد. مطابق با قانون، تخفیف عوارض صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده حداقل ۵۰ درصد پیش‌بینی شده و شهرداری‌ها الزام دارند که حتما میزان تخفیف ۵۰ درصد را اعمال کنند.

در شهر تهران این موضوع در سال ۸۸ به تصویب شورای شهر تهران رسید و پس از آن، برای مناطق ۷ تا ۲۰ که ۹۵ درصد از محدوده بافت فرسوده تهران در این مناطق قرار دارد تخفیف ۱۰۰ درصدی پیش‌بینی شده یعنی ۹۵ درصد از بافت فرسوده شهر تهران می‌توانند از تخفیف کامل استفاده کنند.

در مناطق یک تا ۶ و ۲۱ و ۲۲ که کمتر از پنج درصد از مساحت بافت فرسوده تهران را دارند به خاطر موقعیت محدوده‌ها و ارزش افزوده ناشی از موقعیت مکانی، تخفیف صدور پروانه ساختمانی معادل ۸۰‌ درصد پیش‌بینی شده است. یعنی در این مناطق فقط ۲۰ درصد از عوارض محاسبه شده از سازنده دریافت می‌شود.

نکته بعدی آنکه شهرداری تهران درخصوص عوارضی که متعلق به این مجموعه است می‌تواند تصمیم‌گیری کند یعنی بابت عوارض ناشی از زیربنا، ارزش بهینه، مازاد تراکم، پذیره و... مطابق با قانون مبلغی را دریافت نمی‌کند، اما بخشی از هزینه عوارض صدور پروانه ساختمانی، ارتباطی به شهرداری تهران ندارد و مستقیما به حساب دستگاه‌های اجرایی واریز می‌شود. در این خصوص شهرداری، اختیاری برای تخفیف ندارد. بنابراین مبلغ مربوط به عوارض بیمه کارگران ساختمان و عوارض آموزش و پرورش کماکان دریافت می‌شود.

اما برای جبران عقب‌ماندگی در مسیر نوسازی بافت فرسوده، متولی نوسازی بافت فرسوده پایتخت خبر داده که قرار است یک «محرک ملکی جدید برای هسته قدیمی شهر» پیش‌بینی و از طریق اصلاح بند ۱۵ طرح تفصیلی به مرحله اجرایی برسد.

محرک جدید از طریق واگذاری یک طبقه تراکم مازاد به ۳۰ محله بافت فرسوده از مجموع ۱۹۶ محله قدیمی پایتخت (معادل ۱۵ درصد از کل محله‌های واقع در تهران قدیم) قرار است انگیزه سازنده‌ها برای ورود به این محلات را افزایش دهد.

اگرچه در دوره گذشته مدیریت شهری نیز واگذاری تراکم تشویقی در بافت فرسوده به‌عنوان یک ابزار انگیزشی مورد استفاده قرار می‌گرفت اما مطابق با تدارک انجام شده در این دوره به جای تمامی محلات فرسوده، ۳۰ محله انتخابی که طی سال‌های گذشته کمتر از ۳۰ درصدی عرصه آنها نوسازی شده است برای استفاده از این ابزار هدف قرار گرفته‌اند.

این محلات که عمدتا در مناطق ۱۵، ۱۸ و ۱۹ تهران هستند به علت پایین‌بودن قیمت املاک و مستغلات تمایل زیادی از سوی سرمایه‌گذاران برای ورود به این مناطق وجود ندارد. از این رو تمرکز برای اعطای تراکم تشویقی روی این محلات است تا با استفاده از ابزارهای تشویقی حجم نوسازی افزایش پیدا کند.

محلاتی که در بافت مرکزی تهران یعنی حصار صفوی قرار دارند و حداکثر سه طبقه امکان ساخت‌وساز در آنها وجود دارد، محلات کن و فرحزاد که به دلیل مصوبه شورای عالی شهرسازی امکان ساخت بیش از سه طبقه در آنها وجود ندارد و محلات هرندی، باغ آذری، مظاهری محلاتی هستند که از این مشوق‌ها استفاده می‌کنند

55 آنلاین