چرا نرخ مسکن همچنان در حال رشد است؟

به گزارش اخبار ساختمان، براساس گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیربنای واحدهای مسکونی شهر تهران در مهرماه به ترتیب با ۱۰ و ۱۱۰.۱ درصد افزایش نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ۲۶ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان رسید. این آمار باز هم نشان داد که رشد قیمت مسکن قصد توقف ندارد حتی در حد ۱۰ درصد.

کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که در یک سطح کلان و بیشتر از بعد اقتصاد رفتاری وقتی شاهد رشد مداوم قیمت‌ ها و تورم سنگین هستیم، نقدینگی در جامعه بیش از پیش ‌به ‌دنبال تبدیل شدن به دارایی و به ‌ویژه دارایی‌ های سرمایه ‌ای و در یک سطح پایین ‌تر کالای مصرفی بادوام است. در چنین شرایطی جریان نقدینگی موقتا عوامل بنیادی اثرگذار بر قیمت و بازده واقعی دارایی ‌ها را به حاشیه رانده و تعیین‌ کننده نوع و میزان رشد قیمت‌ ها می ‌شود. کالای مصرفی بادوام در ایران، کالایی جز مسکن نمی تواند باشد. کالایی که در نبود برخی قوانین بازدارنده مثل مالیات بر عایدی سرمایه، سالهاست بهترین نقطه و بهترین مکان برای سرمایه گذاری امن است.

سوالی که امروزه مطرح است این است که چه دلایلی باعث این شده است که بر خلاف سال های قبل، قیمت مسکن قصد توقف ندارد؟ بررسی‌ های کارشناسی حاکی از آن است که میانگین قیمت مسکن طی دهه‌ های گذشته همواره به صورت پلکانی افزایش یافته و بر همین اساس رشد قیمت مسکن نیز در این دهه‌ ها روند سینوسی را تجربه کرده است. به طوری که در دوره ‌های رکود، قیمت مسکن با ثبات نسبی و عدم رشد قابل توجه و در دوره ‌های رونق، بازار مسکن به منظور جبران عقب‌ ماندگی از رشد سایر شاخص‌ های قیمتی از جمله شاخص قیمت مصرف ‌کننده (تورم عمومی) و شاخص قیمت بازارهای رقیب، با رشد بیشتری مواجه شده است.

حال با توجه به رکود حاکم بر بازار مسکن، چرا قیمت مسکن حتی به ثبات نسبی نیز نمی رسد؟ مگر نه اینکه در این دوره رکود، بازار مسکن به تبعیت از روند سینوسی خود قیمت ها را ثابت شده و حتی کاهشی ببیند؟ اما می بینیم که نه تنها قیمت ها ثابت نیست بلکه رشد ۱۰ درصدی را در مهر ماه تجربه می کند.

حمید رضا ابراهیمی کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که چرا بازار مسکن از حالت سینوسی خود خارج شده و در حالیکه باید قیمت ها به دلیل رکود حاکم بر بازار ثابت باقی می ماند و حتی کاهش پیدا می کرد اینطور نشد؟ گفت: این روزها در میان متقاضیان و خریداران مصرفی و به ‌ویژه خریدارانی که به قصد سرمایه گذاری وارد بازار مسکن می شوند نمی‌توان کسانی را یافت که هدف آنها از خرید مسکن کسب منفعت بلند مدت از درآمد اجاره باشد.

وی افزود: این روزها بازار مسکن به گونه ای پیش رفته است که اکثریت به ‌دنبال حفظ ارزش پول خود هستند و وضعیت به گونه ای در حال شکل گیری است که یک اقلیت هوشمند نیز به‌ دنبال کسب بازده سرمایه ‌ای از رشد آتی در قیمت مسکن هستند اما بازار همواره هوشمند عمل می کند و تلاش می کند تا در سریعترین زمان ممکن به یک ثبات وضعیتی برسد. حال این عدم رشد قیمت مسکن را نیز باید در دلایل دیگری نیز مثل رشد نقدینگی و رشد قیمت مصالح ساختمانی جستجو کرد.

او معتقد است که بازار مسکن در نگاه سرمایه گذاران همچنان یک پناهگاه ایمن برای حفظ ارزش دارایی آنها محسوب می شود و اگر هم این رشد قیمت مصالح ساختمانی و رشد نقدینگی رخ نمی داد و سرمایه گذاران این احتمال را می دادند که قیمت ها کاهش خواهد یافت باز هم این امن بودن مسکن برای حفظ ارزش دارایی بر سایر احتمالات می چربید.

این کارشناس مسکن ادامه داد: هر بلایی که بر سر بخش مسکن بیاید و قیمت ها رشد نجومی و کاهش چشمگیری پیدا کند اینطور نیست که مسکن از چشم مردم بیفتد. بلکه برای بسیاری همچنان بخش مسکن تنها روش آشنا و کاملا ایمن سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود.

حال دلیل اینکه مسکن یک نقطه امن برای سرمایه گذاری است، سرمایه ای بودن مسکن به عنوان یک کالای گران است. موضوعی که در تمام دنیا بر عکس است و مسکن با اجرای مالیات بر عایدی سرمایه به یک کالای مصرفی تبدیل شده است. پس تغییر ماهیت کالای مسکن از یک کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ ای به عاملی اصلی برای نابه سامانی این بخش بدل شده است. مالیات‌های تنظیمی و در صدر آن‌ها مالیات بر عایدی سرمایه یکی از اصلی‌ترین راهکارهای جلوگیری از حضور تقاضای سرمایه در بازار مسکن است.

نقش مالیات بر عایدی سرمایه بر ثبات قیمت مسکن

علی آذری عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به اینکه مادامی که به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای نگاه شود قیمت مسکن نمی تواند متوقف شود گفت: یکی از راههایی که می تواند قیمت مسکن را کنترل کند اجرایی کردن مالیات بر عایدی سرمایه است. مجلس بارها بر این موضوع تاکید داشته که قوانین مالیاتی می تواند به کمک دولت و در نهایت به کمک بخش های اقتصادی و به خصوص بخش مسکن بیاید.

وی در پاسخ به این پرسش که چرا قیمت مسکن در ماه هایی که رکود بر بازار حاکم است کاهش نمی یابد؟ گفت: رشد قیمت مصالح ساختمانی و امن بودن مسکن به عنوان یک مکانی برای حفظ ارزش دارایی ها مهمترین مساله در این خصوص است. وقتی قیمت تمام شده مسکن در چند ماه گذشته به واسطه رشد قیمت آهن، میلگرد و برخی مصالح ساختمانی مهم در ساخت و ساز رشد چند برابری را تجربه می کنند دیگر نمی توان انتظار داشت که قیمت مسکن رشد نکند.

آذری در پاسخ به این سئوال که نقش دولت حداقل در ثبات قیمت مصالح ساختمانی می تواند پر رنگ تر باشد خاطر نشان کرد: دولت به جای تولید مسکن استیجاری و هزینه کرد اعتبارات کلان، باید بازار اجاره مسکن را از دست دلالان و نگاه سرمایه ای بیرون بکشد، در شرایط کنونی بازار اجاره مسکن درگیر نگاه سوداگرایانه و سرمایه ای است. اما در خصوص رشد قیمت مصالح ساختمانی باید اذعان کرد که مسکن از تمام اقتصاد کلان تاثیر می پذیرد و چه بخواهیم چه نخواهیم رشد قیمت مصالح ساختمانی بر قیمت تمام شده مسکن تاثیر می گذارد.

تعداد معاملات انجام شده در مهرماه سال ۱۳۹۹ در حدود ۸.۷ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۳ و ۱۵۴.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این ماه متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیربنای واحدهای مسکونی شهر تهران به ترتیب با ۱۰ و ۱۱۰.۱ درصد افزایش نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ۲۶ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان رسید.

همچنین در ماه مورد بررسی شاخص کرایه مسکن اجاره ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۲۶.۸ و ۲۹.۶ درصد رشد نشان می‌دهد.

بازار