ضربان آرام ساخت و ساز در کلان شهرها

به‌گزارش اخبار ساختمان، عده‌ای معتقدند قیمت بالای مصالح ساختمانی، بازار ساخت و ساز را با رکود دوباره مواجه کرده و برخی دیگر باور دارند که راه پر پیچ و خم دریافت پروانه موجب بی‌میلی سازنده‌ها برای رقابت در این حوزه شده است.

قیمت صدور پروانه امسال بعد از حدوداً 5 سال ثبات، حدود 50 درصد افزایش یافت، از آن طرف نظام مهندسی نرخ مجریان ناظر را بالا برد و افزایش قیمت مصالح و پایین آمدن قدرت خرید مردم موجب شد تا سازنده‌ها، راه دلالی را به ساخت و ساز پرهزینه ترجیح دهند.

نگرانی از افزایش نرخ صدور پروانه برای سال آینده هم وجود دارد، اما مسأله اینجاست که این نرخ تا چه اندازه بر قدرت مانور سازندگان تأثیر داشته است؟ به نظر می‌رسد بهانه عدم فروش تراکم جای خودش را به «اعتراض پروانه‌ای» داده است! اگرچه شهرداری با ایجاد یک تبعیض مثبت میان جنوب شهر(محور انقلاب به پایین) در مقایسه با شمال شهر (با اختلاف تقریباً 400 هزار تومانی در هر متر مربع) و البته تعریف بیش از 400 محله برای تعیین نرخ صدور پروانه، تلاش کرده تا این بازار را متعادل کند، اما کاهش 17 درصدی صدور پروانه در امسال، همچنان یکی از نگرانی‌های اصلی کارشناسان حوزه مسکن است.

آنها معتقدند که شهرداری‌ها باید ذائقه سازندگان را هم در نظر داشته و برای ورود آنها به بازار ساخت و ساز جذابیت ایجاد کنند. با این همه مخالفان همچنان اصرار دارند که تنها راه نجات به جریان انداختن واحدهای خالی است.

مابه‌التفاوت یک کار 53 میلیون تومان!

«علی هاشمی»، سازنده شرق تهران است، او با بیان اینکه از سال 97 تا 98، نرخ صدور پروانه 40درصد و نرخ مجریان نظام مهندسی هم 120درصد افزایش یافته است، گفت: مرداد ماه امسال، برای 730 متر کار، 6 میلیون و 400هزار تومان به مهندس ناظر پرداخت کردم، اما چند ماه بعد در آذر ماه برای یک کار مشابه، 13میلیون و 600 هزار تومان به حساب نظام مهندسی واریز کردم، یعنی در این مدت، نرخ‌ها حدوداً 120 درصد رشد داشته است.

او درباره نرخ صدور پروانه هم این‌طور توضیح می‌دهد: در اواخر اسفندماه سال گذشته، برای دریافت فیش جواز 700 متر کار، 123 میلیون پرداخت کردم، اما جواز به امسال افتاد، شهرداری از من تعهد گرفت که چون علی‌الحساب ریخته‌ام، باید امسال 40 درصد بیشتر بپردازم. متأسفانه چاپ جواز به سال بعد افتاد و من هم چون تعهد داده بودم، برای همین 40 درصد، 53 میلیون تومان اضافه‌تر ریختم. نرخ صدور پروانه البته از منطقه‌ای به منطقه دیگر و نسبت به قیمت منطقه متفاوت است.

«علیرضا معینی»، سازنده دیگری در غرب تهران معتقد است نرخ بنزین بشدت روی بازار ساخت و ساز تأثیر گذاشته است. «میلگرد را یک روز قبل از گرانی سوخت، 4 هزار و 200 تومان خریدم، اما چند روز بعد، نرخ به 5 هزار و 100 رسید. سازنده هم این اختلاف قیمت‌ها را روی ملک می‌کشد. مطمئن باشید دوباره نرخ ملک بالا می‌رود، همین چند روز هم این اتفاق افتاده، سازنده هزینه عوارض، نظام مهندسی و انشعابات مازاد را روی ملک می‌کشد و دیگر حاضر نیست با قیمت قبل بفروشد. الان خود من 17-18 ملک آماده دارم، برای 200 میلیون تومان پول، به هر کسی رو انداخته‌ام، اما حاضر نیستم ملکم را زیر قیمت بفروشم، چون می‌دانم ضرر می‌کنم. الان در بازار خریدار زیاد شده و فروشنده کم! ملکی را 3 ماه پیش 520 میلیون خریدم در این چند هفته به 600 میلیون تومان هم رسید.

سازنده‌ها به دلالی روی آورده‌اند

«روح‌الله شکیبا»، سازنده دیگری از مناطق مرکزی تهران است. او با انتقاد از مدت زمان صدور پروانه گفت: قبلاً دریافت پروانه، 3 الی 4 ماه طول می‌کشید، اما در این دو سال آنقدر تبصره و قانون و ضابطه اضافه کرده‌اند که یک جواز گرفتن حداقل8 ماه طول می‌کشد.

از وقتی جلوی تراکم فروشی گرفته شده، فروشنده هم ملکش را نگه داشته و برایش ساخت و ساز به صرفه نیست. اگر همین‌طور پیش برود، قیمت زمین در تهران بشدت افت می‌کند و به قیمت آپارتمان نزدیک می‌شود. قول می‌دهم بزودی این اتفاق بیفتد. چون سازنده دیگر به‌سراغ ملک نمی‌رود و مالک هم مجبور می‌شود، ملک‌اش را بفروشد. آن‌زمان دوباره قیمت آپارتمان مثل دهه 70 می‌شود. یعنی زمین، ذلیل می‌شود و چون تراکم نمی‌فروشند، سازنده به‌دنبال دلالی می‌رود. به جز افرادی که پرونده درگردش دارند. قبلاً سازنده از یک زمین 250 متری، 120 متر آپارتمان می‌گرفت، الان با این وضعیت، 90 متر آپارتمان برایش بیشتر نمی‌ماند، خب با توجه به افزایش نرخ ساخت و ساز و مصالح، بهتر است که خرید و فروش کند تا بخواهد زحمت ساخت و ساز را بکشد.

رکود شدید در بازار مصالح ساختمانی

«مهدی کرمی» که در شمال تهران ساخت و ساز می‌کند، معتقد است که دیگر نرخ صدور پروانه پایین نخواهد آمد.«الان در کار ساخت و ساز هزار و 800 شغل به‌صورت غیر مستقیم و مستقیم درگیرند، پس وقتی نرخ ساخت وساز 30 درصد افت می‌کند، به همه این مشاغل ضرر وارد می‌شود. بازار آهن و فولاد با نرخ دلار و سوخت کار می‌کند، الان نرخ بالا رفته، اما خریداری در بازار نیست. ما فقط طی 2 هفته، 25 درصد افزایش نرخ فلزات داشته‌ایم، اگرچه بازارشان بشدت راکد است.»

80 هزار تومان در مقابل متری 100 میلیون تومان!

مهندس مهیار فرنیا، عضو هیأت مدیره سازمان نظامی مهندسی استان تهران با بیان اینکه عوارض ساختمانی هرسال با تراکم افزایش می‌یابد گفت: هزینه صدور پروانه و نظام مهندسی اما در قیاس با هزینه ساخت و ساز، درصد کمی را شامل می‌شود. تعرفه خدمات مهندسی بسته به گروه‌های ساختمانی و تعداد طبقات متفاوت است. بر مبنای همین دو فاکتورهم هر سال، شورای مرکزی نظام مهندسی پیشنهاد افزایش نرخ را به وزارت راه و شهرسازی اعلام می‌کند. ما در تهران 25 درصد نسبت به مصوبه شورای مرکزی افزایش تعرفه داشته‌ایم. این افزایش نرخ البته مربوط به 2 ماه پیش است. ما نسبت به سال گذشته، 14 تا31 درصد افزایش قیمت در کل کشور داشته‌ایم. دراستان تهران علاوه‌بر این، اما حدود 25 درصد هم اضافه کردیم، بنابراین در مجموع حدود 45 درصد افزایش تعرفه نسبت به سال گذشته داشته‌ایم.

او ادامه می‌دهد: در بالاترین حالت، حق‌الزحمه‌ای که برای ساختمان‌های بلند مرتبه تمام می‌شود، در حدود متری 80 هزار تومان است که برای نظارت 4 گرایش دریافت می‌شود که بسیار اندک است. در حالی‌که در تهران نرخ آپارتمان و خانه‌های ویلایی از متری 10 تا 100 میلیون تومان متغیر است.

فرنیا البته درباره تخلفات برخی ناظران هم می‌گوید: ممکن است سازنده بخواهد ناظر، چشم را به روی تخلف ببندد و لاپوشانی کند وگرنه می‌تواند تخلف را به نهادهای نظارتی گزارش کند. این ربطی به کم‌کاری ما ندارد. چون کارفرما باید تخلف را پیگیری کند و پول اضافه ندهد. ما در شورای انتظامی، محکومیت‌های سنگینی مثل تعلیق پروانه را اعمال می‌کنیم.

او ادامه می‌دهد: متأسفانه اگر سازنده تخلف کرده و متراژ اضافه بسازد، سودی که عایدش می‌شود، بیشتر از عوارض شهرداری یا کمیسیون ماده 100 است. اما تخلف همچنان وجود دارد، اگرچه ممکن است کم شده باشد.

کاهش 17 درصدی تعداد صدور پروانه ساختمانی در تهران

حامد سلیمی، مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران در پاسخ به معضلاتی که از سوی سازندگان مطرح می‌شود، می‌گوید: تعداد پروانه‌های صادر شده طی 9 ماهه اول امسال حدود 6 هزار و 649 عدد معادل 8 میلیون و 308 هزار و 867 متر بود که در مقایسه با سال گذشته که حدود 7 هزار و 933 عدد به متراژ 10 میلیون متر مربع پروانه صادر شده، 16.9 درصد در تعداد و 17.6 درصد هم در متراژ کاهش داشته است.

او ادامه می‌دهد: افزایش قیمت منطقه‌ای در مناطق مختلف براساس دفترچه ارزش معاملاتی که از سوی سازمان امور مالیاتی ابلاغ می‌گردد، انجام می‌شود. میانگین افزایش قیمت منطقه‌ای مسکونی در 160 بلوک دارایی شهر تهران نسبت به سال گذشته، حدوداً 48 درصد افزایش داشته است، با ضرایب تعدیلی که در خرداد ماه سال‌جاری در شورای اسلامی شهر تهران مصوب شد، افزایش عوارض به‌طور میانگین در مناطق کم برخوردار و ضعیف به 50 درصد و در مناطق برخوردار حداکثر به 110 درصد می‌رسد که به‌طور میانگین در شهر تهران حدود 70 درصد می‌شود. این درحالی است که ما از سال 93 تا 98، به مدت 5 سال افزایشی در پایه محاسبات عوارض(ارزش معاملاتی) نداشته‌ایم.

سلیمی درباره سهم شهرداری از این عوارض می‌گوید: سهم عوارض شهرداری از معاملات مسکن در گران‌ترین نقطه تهران، معادل 1.7 یعنی کمتر از 2 درصد است که در مناطق ضعیف به کمتر از یک درصد هم می‌رسد که رقم بسیار پایینی است.

او درباره مدت زمان صدور پروانه ساختمانی هم اینطورتوضیح می‌دهد: بخش عمده زمان صدور پروانه به چانه‌زنی مراجعان به شهرداری بر می‌گردد که به‌دنبال متراژ بیش از طرح‌های مصوب شهری هستند، ما از ابتدای مرداد امسال، ضابطه را جایگزین تصمیمات سلیقه‌ای کرده و چانه‌زنی را حذف کردیم.

یکی از آمارهای درخشان ما در این حوزه کاهش شوراهای معماری مناطق برای پروانه‌های صادر شده از حدود 17 هزار در سال 95 به حدود 4 هزار در سال 98 بود. البته ما به‌دنبال کاهش مدت زمان صدور پروانه هستیم، اما برخی تصمیمات خارج از شهرداری است.

سلیمی درباره کاهش تمایل سازنده‌ها به ساخت و ساز به‌علت افزایش نرخ صدور پروانه و جلوگیری از فروش تراکم می‌گوید: ما ملزم هستیم تا طرح تفصیلی شهر تهران را اجرا کنیم، اگر چه در برخی نقاط نیاز به اصلاح دارد و پیشنهاداتی هم ارائه شده است. اما محل چانه‌زنی هم از بین رفته و دیگر کسی به‌دنبال فروش تراکم مازاد نیست. علت این بی‌رغبتی به نوسانات حوزه اقتصادی کشور بر می‌گردد.

پانا