شروع دوره رکود مسکن شهری در کشور

به گزارش اخبار ساختمان، شهرام معینی اظهار کرد: به طور کلی روند قیمت مسکن به گونه‌ای است که چند سال ممکن است قیمت‌ها ثابت بماند در حالی که در آن سال‌ها تورم نیز کاهش یافته است بنابراین قیمت اسمی ثبات یافته و قیمت حقیقی آن کاهش می‌یابد، پس از این دوره خریدها در مسکن شروع می‌شود و در نتیجه قیمت به صورت پرش پله‌ای افزایش یافته و به میزان ماکزیممی می‌رسد که پس از آن دوباره چند سالی در حالت رکود می‌رود.

وی افزود: در سال‌هایی که قیمت اسمی مسکن ثابت شده و قیمت حقیقی مسکن کاهش می‌یابد به تدریج تولید مسکن کاهش می‌یابد این موضوع باعث می‌شود پرش قیمت شدید باشد. در دوره‌ای که قیمت مسکن در حال افزایش است ساخت و سازها نیز افزایش می‌یابد و با افزایش آن عرضه مسکن بیشتر شده که این موضوع نیز به رکود بازار آن کمک می‌کند.

عضو هیئت علمی گروه اقتصاد دانشگاه اصفهان گفت: پرش اخیری در قیمت مسکن که از اواخر سال ۹۶ در تهران و در اصفهان از اوایل سال ۹۷ شروع شد، عامل دیگری است که به تشدید پرش قیمت مسکن کمک کرد و این که به دلیل تحریم‌ها با کاهش درآمد ارزی و افزایش نرخ ارز مواجه بودیم و به دلیل وابستگی بسیاری از کالاها به قیمت ارز، قیمت کالاها با افزایش نرخ ارز افزایش یافت و تورم زیادی داشتیم.

معینی افزود: این تورم زیاد که برخی اوقات بیش از ۴۰ درصد بود در شرایطی رخ داد که نرخ سود بانکی حداکثر ۲۰ درصد بوده است. بنابراین جذابیتی ایجاد شد که با توجه به اینکه سود حقیقی در بانک‌ها کمتر است سرمایه گذاری در مسکن انتخاب مناسبی بوده و منجر به این شد که این بار مقدار پرش پله‌ای افزایش قیمت مسکن بیشتر از قبل باشد.

وی ادامه داد: با توجه به اینکه فعلاً چشم‌انداز تورم بالا، با ثبات نرخ ارز یا حتی کاهش آن کم شده است این عامل نیز در بازار وجود ندارد. این عوامل در مجموع باعث کاهش معاملات و قیمت مسکن شده و پیشنهادات و قیمت‌های پرت که از طرف فروشندگان پیشنهاد می‌شد کاهش یافته و قیمت مسکن نیز کاهش یافته است اما میزان کاهش آن را نمی‌توان با قطعیت بیان کرد.

عضو هیئت علمی گروه اقتصاد دانشگاه اصفهان با بیان اینکه می‌توان گفت وارد دوره رکود شده‌ایم، گفت: این دوره به شرط آنکه نرخ ارز ثابت بماند و تورم بزرگی نداشته باشیم که نرخ سود حقیقی منفی شود، می‌تواند چند سالی ادامه داشته باشد.

معینی افزود: زمانی که نرخ تورم از نرخ سود حقیقی فاصله می‌گیرد بازار مسکن جذابیت یافته و می‌تواند نقش جبران کننده تورم را برای سرمایه گذاران ایفا کند، اگر تورم در حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد داشته باشیم این رکود ادامه یافته و حتی ممکن است این بار طولانی‌تر از دفعات پیشین بشود.

دلایل قیمت بالای مسکن در کلانشهرها

وی ادامه داد: به طور کلی در کلانشهرهای ایران قیمت مسکن بالا است زیرا دایره شهر در آن‌ها محدود شده است. در چند دهه پیش اغلب خانه‌ها در همین شهر اصفهان در نهایت دو طبقه بود. اما با افزایش جمعیت اندازه شهر افزایش داده نشده است بنابراین افرادی که صاحب زمین بوده‌اند با مزیت رو به رو شدند و ساخت و سازها به سمت آپارتمان سازی رفته و قیمت زمین مسکن نیز افزایش یافت، تا زمانی که گسترش شهر با این محدودیت‌ها رو به رو است وضعیت مسکن همین گونه خواهد بود. البته گاهی اوقات نیز موانع فیزیکی است.

عضو هیئت علمی گروه اقتصاد دانشگاه اصفهان گفت: همچنین مسکن کالایی است که از زمان تصمیم‌گیری برای ساخت تا فروش آن چند سال فاصله وجود دارد، بنابراین زمانی که تقاضای مسکن افزایش می‌یابد امکان جوابگویی فوری برای آن وجود ندارد.

معینی افزود: پس از عرضه مسکن پس از ساخته شدن مسکن نیز، عرضه بیش از تقاضا بوده و مدتی رکود قیمتی و ثبات قیمتی را شاهد خواهیم بود. کمبود عرضه زمین در کلانشهرها و زمان بر بودن ساخت و سازها منجر به پرش‌های پله‌ای و قیمت بالای مسکن در کلانشهرها نسبت به درآمدها و سایر خدمات می‌شود.

ایمنا