بخش خصوصی باید وارد ساخت و ساز شود

به گزارش اخبار ساختمان، سخنگوی قضایی و حقوقی مجلس با اشاره به برنامه‌های وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی، گفت: ساخت سالانه یک میلیون مسکن، تقویت بزرگراه‌ها و آزادراه‌ها، تسریع در جاده ترانزیت شمال به جنوب، تکمیل راه‌آهن ایران به چین از مسیر افغانستان، توجه جدی به مسکن اجتماعی، تکمیل و اتمام مسکن مهر و ساماندهی بافت‌های فرسوده شهری از جمله برنامه‌های رستم قاسمی است.

حسین رضوی‌پور کارشناس مسائل اقتصادی به بررسی ابعاد مختلف ساخت یک میلیون مسکن در سال پرداخت که مشروح آن را در ادامه می‌خوانیم.

ساخت یک میلیون مسکن یکی از وعده‌هایی است که در برنامه رستم قاسمی آمده است؛ این وعده برای تحقق یافتن چه چالش‌هایی را پیش رو دارد؟

در مورد برنامه رستم قاسمی، وزیر پیشنهادی وزارت راه‌ و شهرسازی حرف و سخن بسیار است، اینکه ما اذعان داشته باشیم سالانه یک میلیون مسکن در کشور نیاز داریم، مسئله ما را حل نمی‌کند.

بله، ما یک میلیون مسکن سالانه نیاز داریم ولی این به این معنی نیست که دولت رأساً اقدام به تولید این یک میلیون مسکن کند و مسئولیت تولیدش را خودش به عهده بگیرد.

وعده ساخت مسکن درحالی است که شاهد محدودیت‌های فعلی بودجه در کشور هستیم و پندارهایی مانند اینکه می‌توانند منابع بانکی را به حوزه ساخت مسکن تخصیص دهند، در برنامه‌ریزان دولت سیزدهم وجود داشته برخی از این پندارها، پندارهای واقع‌گرایانه‌ای نبوده و بعضاً به تبعات این تصمیمات توجه زیادی نشده است.

اگر ما بخواهیم هزینه‌های مورد نیاز برای این مقدار از ساخت مسکن را از طریق تأمین بودجه دولت اختصاص دهیم، با کسری بودجه مواجهیم و به تورم دامن خواهیم زد.

اگر بخواهیم از طریق هدایت منابع بانکی این کار را انجام دهیم باید این را در نظر داشته باشیم که منابع بانکی باید با نرخ تعادلی خود بازار یا نرخ بهره بانکی فعلی ارائه شوند که برای تحقق این میزان از ساخت مسکن، وقتی تقاضای اضافه‌ای به بازار پول تحمیل شود، طبیعتاً‌ نرخ بهره را هم بالا خواهد برد و دولت نمی‌تواند انتظار داشته باشد که منابع بانکی به صورت رایگان یا ارزان‌قیمت توسط بانک‌ها برای ساخت مسکن تأمین شود. استفاده از اینکار باعث گران‌تر شدن مسکن می‌شود.

کاری که دولت می‌تواند انجام دهد این است که منابعی را تخصیص دهد به طور مثال تخفیف‌هایی در بازپرداخت سود تسهیلات ساخت مسکن، پس مسئله اینقدری که مسئولان ساده به آن فکر کرده‌اند، ‌ساده نیست.

به نظر می‌رسد کارهایی باید صورت بگیرد که منابع خود مردم و ظرفیت‌های تولید مسکن رشد پیدا کند و علاقه به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن افزایش پیدا کند.

در این زمینه کارهایی می‌توان انجام داد از جمله اینکه دولت زمین‌های خودش و زمین‌هایی را که می‌تواند از انفال به حوزه مسکن اختصاص دهد، با فراهم کردن زیرساخت‌هایی تحویل بخش خصوصی دهد کما اینکه در بحث مسکن مهر هم آنچه که موجب موفقیت مسکن مهر شد، افزایش عرضه زمین بود.

دولت می‌تواند در کنار این اقدامات، سیاست‌های تنظیمی را در بازار مسکن اتخاذ کند، از جمله مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه‌های خالی و سایر مالیات‌های تنظیمی مثل مالیات بر ثروت که خانه‌های لوکس بسیار گران‌قیمت را مشمول مالیات قرار دهد و رغبت سرمایه‌گذاران به ساخت خانه‌های ارزان و با تعداد بیشتر را تقویت کند.

همچنین می‌توانیم از نظام اجاره‌داری حرفه‌ای، از صندوق رِیت‌ها استفاده کنیم به عنوان مکانیسم جدیدی که بتواند سرمایه‌های خُرد کمتر از قیمت یک واحد مسکونی را وارد بازار مسکن کند چون بخشی از مردم اصلاً ظرفیت و توان حضور در بازار مسکن را به عنوان یک نقش‌آفرین و تقاضا کننده مسکن ندارند و علت این امر این است که حداقل سرمایه برای ورود به بازار مسکن به شدت بالا رفته و از توان پرداخت بخش زیادی از جامعه خارج شده است.

اگر ما بتوانیم با استفاده از ابزارهای مالی نوین، دارایی‌های مسکن را به اندازه‌هایی که برای اقشار ضعیف‌تر قابل خرید باشد خُرد کنیم، مثلاً شما به اندازه یک‌هشتم از یک واحد مسکونی بتوانید مالک مسکن شوید، از طریق نهاد واسط یا ابزارهای مالی که این وسط می‌توان توسط بازار سرمایه آنها را ایجاد یا تقویت کرد. این هم یک راه خواهد بود تا ورود سرمایه به بازار مسکن را تقویت کنیم. برای ساخت مسکن و ورود سرمایه‌های خرد به بازار مسکن، نیازمند تولید ابزارهای مالی جدید است. یکی از این ابزارها می‌تواند ریت‌ها یا نظام اجاره‌داری حرفه‌ای باشد.

مسئله دیگر که در حوزه مسکن خیلی مهم است این است که ما از بازار مالی، ابزارها، مشتقات و آتی‌ها در بازار سیمان و بازار فولاد برای کاهش ریسک تولید مسکن استفاده کنیم.

یعنی سازنده که قصد ساخت مسکن را دارد و شاید پروژه‌اش دو سال طول بکشد، از ابتدای دوره ساخت بتواند آنچه از آهن و سیمان مورد نیاز است را پیش‌خرید کند و ریسک نوسانات قیمت بازار را در تأمین نهاده‌های اصلی تولید مسکن کاهش دهد.

یکی از عوامل بازدارنده از ورود سرمایه‌ها به حوزه ساخت مسکن، وجود نااطمینانی در بازار است. این نااطمینانی‌ها را می‌توان با استفاده از ابزارهای مالی، به‌طور خاص با استفاده از مشتقات و آتی‌ها به شدت کاهش داد.

متأسفانه بازار بورس کالا در کشورمان درست به راه نیفتاد و منافع شرکت‌های تولیدکننده و واسطه‌گر در حوزه سیمان و فولاد حاکم شد بر اینکه ما بتوانیم از ابزار بازار سرمایه به عنوان یک نهاد توزیعی و کاهش‌دهنده ریسک هم برای تولیدکننده فولاد و سیمان و هم برای تقاضاکننده آن یعنی تولیدکننده مسکن استفاده کنیم.

حتماً باید برای استفاده از این ابزارها برنامه داشته باشند و این در اختیار وزیر راه و مسکن و شهرسازی به تنهایی نیست. باید مجموعه دولت برنامه‌ای داشته باشد برای اینکه این نظام فعلی توزیع نهاده‌های اصلی که مبتنی بر شرکت‌های واسطه‌گر است، به نفع تولیدکننده محصول نهایی تغییر کند.

آنا