بورس و معاملات مکرر دلیل رشد قیمت مسکن است

به گزارش اخبار ساختمان، مسکن یکی از مهمترین نیازهای هر خانواده است. افراد برای زندگی کردن نیاز به مسکن؛ شخصی یا استیجاری دارند. اما در شرایط کنونی تهیه مسکن بسیار سخت و به دغدغه‌ای برای خانواده‌ها به ویژه جوانان تبدیل شده است. دغدغه‌ای که راه حل درستی برای آن تدبیر نشده و نمی‌شود.

طی دوره های اخیر ریاست جمهوری در کشور اتفاق خاصی در بحث مسکن نیفتاده اگرچه طرح مسکن مهر در دولت نهم و مسکن ملی را در دولت دوازدهم داشتیم.

نفس و نیت مسکن مهر که با هدف خانه دار کردن اقشار نیازمند فاقد خانه مطرح شد خوب بود اما معایبی داشت.

اگر به بیش از ۱۰ سال گذشته در بحث مسکن برگردیم به طرح مسکن مهر خواهیم رسید. طرحی که محمد سعیدی کیا، وزیر مسکن و شهرسازی دولت نهم، سیاست اصلی این دولت را برای پاسخگویی به مخاطبان اصلی خود، طرح مسکن مهر اعلام کرد. به موجب این طرح قرار شد سالانه تعداد یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی، زمین در سطح کشور واگذار شود.

بر اساس اظهارات علی نیکزاد که در ابتدای خرداد ۱۳۹۲ بیان کرده بود، از ابتدای دولت نهم بالغ بر ۴٬۴۰۰٬۰۰۰ واحد مسکن مهر در شهرها و روستاها شروع به ساخت شدند که نیمی از این تعداد در روستاها بوده‌اند که تعداد ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ از این تعداد تا خرداد ۱۳۹۲ تحویل شده و مابقی مسکن‌های روستایی می‌بایست تا پایان دولت دهم تحویل داده شوند.

طرح مسکن مهر در ابتدا در قالب بند "د" تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ آغاز شد و سپس بر مبنای قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به صورت پیوسته در دستور کار قرار گرفت. این طرح که در حقیقت شامل اجاره بلند مدت زمین جهت احداث مسکن است، در طرح جامع مسکن نیز پیشنهاد شده بود. اما حجم پیشنهاد شده در آن طرح بسیار کمتر بود که در دولت دهم از ۲۰ هزار واحد در سال به ۵.۱ میلیون واحد در سال افزایش یافت.

مبنای شکل‌گیری طرح مسکن مهرمبنای اصلی مسکن مهر بر این امر مبتنی است که ارزش زمین، بخش قابل توجهی از هزینه تمام شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. این سهم در کل کشور حدود ۵۰ درصد و در شهرهای بزرگ به حدود ۸۰ درصد میرسد. بنابراین با حذف یا کاهش ارزش زمین از هزینه تمام شده مسکن، می‌توان تا حدود زیادی هزینه مسکن را کاهش داد. بنابراین طرح مسکن مهر بر اجاره بلند مدت زمین جهت احداث مسکن مبتنی است.

در واقع دولت در راستای پاسخگویی به نیاز مردم به تامین مسکن، طرح مسکن مهر را مطرح کرد و متعهد شد با اجرای این طرح سالانه یک و نیم میلیون واحد مسکونی در سطح کشور بسازد، کارشناسان معتقدند رسیدن به اهداف تعیین شده در این طرح با ساخت سنتی محقق نمی شود و به همین منظور باید اقدامات موثری در امر صنعتی سازی مسکن مهر صورت گیرد.

طبق آمار در کشور همسایه ما ترکیه در حدود ۴۰ درصد از ساخت و سازها با روش صنعتی و در ایران کمتر از سه درصد انجام می شود. این در حالی است که روش ساخت صنعتی حدود ۵۰ سال پیش وارد ایران شد و مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن کشور نیز در سال ۱۳۵۳ با هدف توسعه صنعتی ساختمان بنا نهاده شد که با اجرای برنامه پنجم توسعه ساخت و ساز صنعتی از سه درصد به ۲۰ درصد افزایش می یابد.

نگاهی به بندهای قانونی مرتبط با طرح مسکن مهر

بند «د» ذیل تبصره ۶ بودجه سال ۱۳۸۶ کل کشور بر تأمین مسکن مناسب برای آحاد ملت به خصوص اقشار کم درآمد تأکید جدی داشته و جهت نیل به اهداف تعیین شده راهکارهای متعددی مانند اجاره بلند مدت زمین در چارچوب حق بهره‌برداری از زمین‌های دولتی به منظور کاهش قیمت واحدهای مسکونی و حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده واحد مسکونی را پیشنهاد کرد.

تعداد کل سهمیه مسکن مهر استان خراسان‌جنوبی ۳۱ هزار و ۲۴۷ واحد مسکونی بوده است.

طرح مسکن مهر با تمام مشکلاتی که داشت بالاخره در نیمه دوم دولت دوازدهم به ایستگاه های پایانی رسید و تعدادی از مردم خانه دار شدند.

در دولت یازدهم و دوازدهم حجت الاسلام حسن روحانی رئیس جمهور اقدام خاصی برای مسکن انجام نداد بلکه عباس آخوندی وزیر وقت راه و شهرسازی طرح مسکن مهر را مزخرف خواند. دولت دوازدهم در سال‌های پایانی خود برای این‌که اقدامی در بحث مسکن انجام دهد از طرحی به نام اقدام ملی مسکن نام برد طرحی که قرار بود طی دو سال ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور احداث کند. در این راستا اطلاع رسانی ها انجام و از مردم دارای شرایط؛ کم درآمد و طبقه متوسط شهری خواستند در سامانه ثبت نام کنند.

بلاخره آغاز رونمایی از طرح اقدام ملی مسکن از شنبه ۱۸ آبان ۱۳۹۸ در برخی از استان­های کشور وارد فرایند ثبت نام شد و متقاضایان خرید خانه باید با مراجعه به سایت https://tem.mrud.ir/ نسبت به ثبتنام و بارگذاری مدارک اقدام می‌کردند.

متقاضیان برای مسکن ملی باید دارای این شرایط هشت گانه باشند. بر اساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و آیین‌نامه مربوطه به آن، شرایط و مشخصات ثبت‌نام چند شرط داشت؛ متقاضی و افراد تحت تکفل، فاقد زمین مسکونی یا واحد مسکونی از تاریخ اول فرودین ۱۳۸۴ باشند. همچنین از تاریخ ۲۲ بهمن ۱۳۵۷ از هیچ یک از امکانات نهادهای عمومی غیردولتی مربوط به تأمین مسکن شامل زمین، واحد مسکونی یا تسهیلات یارانه‌ای خرید یا ساخت واحد مسکونی استفاده نکرده باشد. به عبارتی فرم «ج» در استعلام از سامانه مربوطه (موضوع ماده یک آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی عرضه و تأمین مسکن) باید سبز باشد.

از دیگر شرایط ثبت نام در طرح اقدام ملی مسکن این است که متقاضی متاهل یا سرپرست خانوار باشد و زنان خودسرپرست نیز مشروط به داشتن حداقل ۳۵ سال سن باشند. همچنین متقاضی باید حداقل پنج سال سابقه سکونت در شهر موردتقاضا داشته باشد. بر اساس توافقات انجام شده در شهرهای جدید نیز سابقه سکونت حداقل پنج سال در شهر جدید مورد تقاضا یا شهر مادر ملاک عمل است.نداشتن منع قانونی همچون چک برگشتی برای دریافت تسهیلات بانکی، تسهیلات معوقه و توانایی تامین هزینه ساخت مسکن مازاد بر تسهیلات بانکی، امکان سپرده‌گذاری حداقل ۳۰ درصد هزینه ساخت، مازاد بر تسهیلات بانکی از جمله شرایط تکمیل ثبت نام و پذیرش در این طرح است.

سهم خراسان جنوبی از اقدام ملی

سهم خراسان جنوبی در طرح اقدام ملی مسکن ۲ هزار و ۴۵۰ واحد بوده و هر متقاضی ابتدا باید ۴۰ میلیون تومان وجه را واریز کند. در خراسان جنوبی ۱۴ هزار و ۲۷۴ نفر در طرح اقدام ملی مسکن ثبت‌نام کرده‌اند که ۶ هزار و ۵۹۰ نفر از آنها حائز شرایط دریافت مسکن ملی هستند.

با توجه به گذشت بیش از یکسال و نیم از آغاز طرح ملی مسکن اما تاکنون به جز واگذاری زمین در استان اتفاق دیگری در این خصوص نیفتاده و متقاضیان با مشکلات زیادی مواجه هستند. تامین آورده اولیه، وام با درصد زیاد و سخت گیری صدور پروانه ساختمانی در استان از جمله مشکلات این طرح برای خانه دار کردن مردم است.

طرحی که به نظر می‌رسد فقط برای اینکه مردم نگویند دولت یازدهم و دوازدهم اقدامی برای مسکن انجام نداد، مطرح شد. چراکه اگر قرار بود دولت گذشته برنامه درستی برای مسکن داشته باشد باید سالهای ابتدایی مطرح می‌شد و حداقل طی دو دوره ریاست جمهوری روحانی به نتیجه می‌رسید نه این‌که در دو سال آخر دوره ریاست جمهوری مطرح و تا پایان ریاست جمهوری حسن روحانی مردم در پیچ و خم مشکلات باشند.

به گفته علیرضا اربابی رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند طرح اقدام ملی برای خانه‌دار کردن افراد واقعی فاقد خانه قابلیت اجرایی به دلیل شرایط سخت را ندارد و تنها افرادی که وضعیت مالی خوبی داشته و مسکن دارند را با ثبت‌نام به نام سایر اعضای خانواده، فامیل، دوست و آشنا خانه دار می‌کند و متقاضی واقعی بدون خانه سهمی از طرح مسکن ملی ندارد.

موضوع مالیات بر خانه‌های خالی که با هدف کنترل قیمت زمین و مسکن مطرح شده نیز طبق اعلام رئیس کل سازمان امور مالیاتی نخستین مالیاتی که از خانه‌های خالی دریافت میشود از مرداد ماه ۱۴۰۰ بوده به گونه ای که اندازه نصف ارزش اجاره ماهانه آن خواهد بود.

برای بررسی بیشتر شرایط مسکن و زمین در کشور؛ افزایش قیمت، تورم، انبوه سازی، خانه های کوچک و .... با یک کارشناس اقتصادی گفت‌وگو کردیم.

حل مشکل مسکن مستلزم دو اقدام

سید مرتضی حسینی کارشناس اقتصادی اظهار کرد: برای حل مشکل مسکن باید دو کار را به صورت همزمان انجام دهیم؛ ابتدا افزایش ساخت و ساز مسکن و دوم مقابله با دلالی یا سوداگری برای خانه دار کردن افراد است.

وی افزود: باید این دو اقدام با هم انجام شود اما در ایران همیشه سیاست‌های کنترل و ساماندهی تقاضا مورد غفلت واقع شده است.

انبوه سازان

این کارشناس اقتصادی به موضوع انبوه سازان اشاره کرد و گفت: مقطعی دولت وقت؛ نهم برای سامان دادن به مسئله بغرنج مسکن به سمت انبوه‌سازان رفت و زمین رایگان خدا را با مبلغ کم در اختیار آنها قرار داد. بانکها را مجبور کرد مقدار قابل توجهی وام چند میلیاردی به انبوه سازان بدهد تا خانه بسازند و در اختیار مردم قرار دهند.

حسینی عنوان کرد: اما چون انبوه‌سازان خود را صاحب زمین و ملک می دانستند هر موقع و به هر قیمتی که می‌خواستند خانه‌ها را به فروش می رساندند و در مواردی حتی با احتکار خانه ها را چند سال نگه داشته و با چند برابر قیمت به فروش می رساندند هیچکس هم حواسش نبود که مردم توانایی خرید خانه ها را ندارند.

وی اظهار کرد: مسئولان وقتی دیدند وسع مردم به این خانه های گران نمی‌رسد برای اینکه مردم به سراغ انبوه سازان بروند به جای حل مسائل صورت مسئله را تغییر دادند و سیاست کوچک‌سازی واحد را در دستور کار قرار دادند.

کارشناس اقتصادی گفت: این گونه شد که واحدهای ۵۰ متری در سبد خانواده قرار گرفت و مشکلات اقتصادی و اجتماعی خاص خود را برای خانواده‌های ایرانی سوغات آورد.

وام خرید مسکن یا وام ساخت مسکن

حسینی به وام خرید مسکن اشاره کرد و افزود: در گذشته برای خروج مسکن از رکود بانک‌ها به جای وام ساخت مسکن وام خرید مسکن می‌دادند. وام خرید تقاضا را تحریک میکرد و با مبالغ در نظر گرفته شده برای وام، متقاضی خرید زیاد شده و قیمت خانه افزایش پیدا کرد.

وی اظهار کرد: این تورم و رکود ادامه پیدا کرد تا اینکه مسئولان بعد از مدتی که همه از رکود ناله میکردند دوباره تصمیم گرفتند با تزریق پول تکانی به بازار مسکن بدهند.

کارشناس اقتصادی بیان کرد: با این پول دوباره رکود و تورم را بیشتر کرده و این چرخه همچنان ادامه داشت تا اینکه بازار مسکن به واسطه افزایش این تورم در سال ۱۳۸۶ به اوج رسید و باعث شد دولت سیاست خود را تغییر دهد و به جای دادن وام خرید به سمت و سوی وام ساخت مسکن پیش برود.

حسینی گفت: در این شرایط متقاضی باید یک زمین داشته باشد که هزینه زمین بین ۵۰ تا ۸۰ درصد قیمت نهایی خانه را به دوش می‌کشد.

وی خاطرنشان کرد: طی سالهای گذشته در ایران بیش از یک میلیون ۶۰۰ هزار خانه خالی و در تهران بیش از ۴۰۰ هزار خانه خالی وجود دارد.

کارشناس اقتصادی ادامه داد: خالی بودن خانه ها باعث افزایش تقاضا و به تبع آن باعث افزایش قیمت در رهن و اجاره می شود.

بیشتر بخوانید: شرایط دریافت وام ساخت مسکن چیست؟

بورس و معاملات مکرر

حسینی تصریح کرد: مشکلی دیگر در حوزه مسکن، بورس بازی و معاملات مکرر در زمین و مسکن است که باعث افزایش قیمت زمین و مسکن می‌شود.

وی افزود: متاسفانه انبوه سازان که هر از چند گاهی متوجه راکد شدن زمین و مسکن می شوند برای اینکه تکانی به بازار مسکن و مستاجر بدهند اقدام به معاملات صوری و مکرر می کنند تا قیمت مسکن مقداری افزایش پیدا کند در برخی اوقات حتی این اقدام باعث افزایش بیش از حد مشاوران املاک به دلیل داشتن سود خوب می شود.

سامانه هوشمند مسکن

کارشناس اقتصادی بیان کرد: در گذشته طرح سامانه هوشمند مسکن مطرح شد که راهکار خوبی برای سوداگری بود اما عملاً به دلیل مشکلاتی که وجود داشت این کار متوقف شد.

حسینی گفت: با این سامانه میتوانستند متوجه شوند یک نفر چند خانه دارد یا یک ملک در بازه زمانی چند بار جابجا شده است.

وی ادامه داد: با این سامانه هوشمند می‌شد افرادی که باعث ایجاد اخلال در بازار زمین و مسکن شدند را خیلی راحت پیدا کرد.

کارشناس اقتصادی به مالیات از خانه‌های خالی که در خیلی از کشورها در حال انجام است اشاره کرد و افزود: در این خصوص در ایران کار مشخصی انجام نشده و اخیرا شنیده شده از مرداد ماه امسال قرار است اجرایی شود.

حسینی تصریح کرد: تا دولت‌ها راه حلی برای مبارزه با سوداگری مسکن پیدا نکنند مشکل مسکن حل نمی شود اجرای سیاست‌های تولید مسکن بدون اجرای سیاست‌های کاهش دلالی و سوداگری تأثیری ندارد.

دانا