بررسی چالش های برنامه ساخت مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، کارشناسان مسکن،‌ در خصوص چالش های برنامه ساخت و عرضه مسکن مطرح کردند: هدف همه این برنامه‌ها، تأمین مسکن برای اقشار جامعه بویژه اقشار کم درآمد و جلوگیری از افزایش قیمت مسکن بوده است. اما با توجه به افزایش مداوم قیمت مسکن و کاهش دسترسی مردم بخصوص دهک‌های متوسط و پایین به مسکن، به‌نظر می‌رسد برنامه‌های بخش مسکن نتوانسته به‌طور کامل به اهداف خود برسد.

تحلیلگران و کارشناسان اقتصادی عوامل مختلفی را در محقق نشدن اهداف برنامه ساخت مسکن در دولت‌های گذشته را سهیم می‌دانند اما به اعتقاد آنها نبود قانونی جامع که تمام ابعاد برنامه‌های بخش مسکن را در بربگیرد و بی‌توجهی به این موضوع که مسکن حوزه‌ای وابسته به حوزه‌های مختلف اقتصادی و اجتماعی است، مهم‌ترین دلایل کاهش موفقیت برنامه‌های بخش مسکن است. با توجه به اجرای قانون جدید در بخش مسکن، توجه به تجارب برنامه‌های قبل و مشکلات ساختاری طرح‌های ساخت مسکن، به زعم کارشناسان و فعالان این حوزه می‌تواند چشم‌انداز اجرای برنامه جهش تولید مسکن را موفقیت‌آمیز نشان دهد.

جهش تولید مسکن، قانونی الزام آور

پارسا گوهری رئیس بخش مسکن اتاق تعاون: تاکنون قانونی به صراحت و محکمی قانون جهش تولید برای بخش مسکن نداشتیم. حتی طرح اقدام ملی هم در قالب آیین‌نامه ابلاغ شد. موضوع مهم در موفقیت قوانین بخش مسکن، همکاری دستگاه‌های مختلف است. چون مسکن حوزه‌ای چند بخشی است. مثلاً تأمین زمین مسکن بر عهده دستگاه‌های مختلف است، تسهیلات را بانک‌ها می‌پردازند، زیرساخت‌هایی مانند برق و آب را وزارت نیرو تأمین می‌کند و صدور مجوزها و پروانه با شهرداری‌ها است. یعنی همزمان و با حضور دستگاه‌های مختلف برنامه ساخت مسکن موفقیت‌آمیز خواهد بود.

حالا اگر این برنامه در بطن قانون نباشد، همکاری دستگاه‌های مختلف به همان نسبت کم می‌شود. حتی قانون واضح و همه جانبه‌ای برای طرح مسکن مهر نداشتیم. برنامه‌های این طرح مثلاً در مورد بیمه، مالیات وانشعابات بتدریج با پیشرفت کار ابلاغ می‌شد و برای هر مشکل، بعد از ایجاد آن، قانونی وضع می‌شد. در قانون جهش تولید مسکن، موضوعات مختلف دیده شده است. مثلاً برای تأمین زمین، دستگاه‌های مختلف موظف هستند مشارکت کنند در غیر این صورت متخلف خواهند بود. حتی قدرت اجرایی قانون طوری دیده شده که وزارت راه و شهرسازی بعد از مدتی از امتناع دستگاه‌ها از عرضه زمین، می‌تواند اقدام به تصرف زمین کند.

در این قانون تأمین زمین با جزئیات کامل دیده شده است. یکی دیگر از چالش‌های برنامه‌ ساخت و عرضه مسکن، عدم مشارکت بانک‌ها بود. اما در قانون جهش تولید، ایجاد صندوقی برای تمرکز تسهیلات دیده شده است و چارچوب هزینه‌های این صندوق مشخص است. تمام تجاربی که در ۱۵ سال اخیر در زمینه مشکلات برنامه‌های مسکن داشتیم، درقانون جهش تولید دیده شده است. معافیت برای عوارض، صدور پروانه، بیمه، مالیات در قانون جهش تولید مشخص شده است و نگرانی در مورد این موضوعات در اجرای قانون جهش مسکن وجود ندارد. برنامه‌های قبلی بخش مسکن معمولاً به‌صورت آیین‌نامه داخلی وزارت راه و شهرسازی بود که دستگاه‌های دیگر الزامی برای همکاری نداشتند. اما قانون جهش تولید تکلیف تمام دستگاه‌ها را مشخص کرده است و سر باز زدن از آن خلاف قانون خواهد بود.

در مورد قیمت ساخت نیز در قانون جهش تولید، تقریباً متوسط هزینه ساخت متری پنج میلیون تومان در نظر گرفته شده است که این قیمت البته امکان تعدیل دارد. افزایش تسهیلات ساخت از ۱۵۰ میلیون در طرح‌هایی مانند مسکن ملی، به ۳۰۰ و حتی ۴۰۰ میلیون تومان در مراکز استان‌ها، در قانون جهش تولید ملی، نشان می‌دهد در این قانون به تورم و افزایش هزینه ساخت توجه شده است. در قانون جهش تولید پیش‌بینی شده است ۸۰ درصد هزینه ساخت مسکن توسط تسهیلات بانکی تأمین شود.یکی از علت‌های افزایش هزینه ساخت سود تسهیلات است. در قانون جهش تولید تسهیلات با سود ۱۲ درصد به‌جای سود ۱۸ درصدی در نظر گرفته شده است که تأثیر زیادی در کاهش قیمت تمام شده خواهد داشت. در قانون جهش تولید معافیت‌های خاصی برای مجوزهای مختلف و صدور پروانه در نظر گرفته شده است. تأمین مصالح به‌صورت مستقیم از تولیدکننده نیز در قانون جهش تولید آمده است که این موارد نیز قطعاً موجب کاهش هزینه ساخت و قیمت تمام شده خواهد شد.

برنامه این است که در طرح‌های حمایتی ساخت مسکن، تأمین مصالح مستقیم از تولیدکننده به‌علاوه سود معقول باشد تا با قطع نقش واسطه‌ها، مصالح با قیمت کمتری در ساخت مسکن‌های حمایتی به‌کار برود.بنابراین به‌نظر می‌رسد این الزامات قانونی، موفقیت برنامه جدید برای بخش مسکن را بیشتر کند و هدف اصلی برنامه یعنی تأمین مسکن با قیمت مناسب برای دهک‌های پایین را محقق سازد.

مسکن و همه مشکلات برنامه های گذشته و تکرار آن در آینده

علی نوذرپور رئیس سابق کمیته آمایش، مسکن و شهرسازی دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت نظام: در کشور برنامه‌های مختلفی در بخش مسکن به اجرا درآمده است اما همه این برنامه‌ها مشکلات ساختاری داشته‌اند که در سالیان گذشته در بخش ساخت و عرضه مسکن تکرار شده و مانع کامیابی دولت‌ها در بخش مسکن بوده است.در برنامه پنج ساله چهارم، طرح جامع مسکن در دولت هشتم تهیه و به تصویب رسید که طرح تقریباً جامعی بود و ابعاد مختلف ساخت مسکن مانند تأمین زمین شهری، تسهیلات بانکی، شهرسازی، اقتصاد... در این طرح دیده شده بود. یکی از برنامه‌های طرح جامع مسکن، تأمین مسکن برای نیازمندان و محرومان بود که در دولت بعدی عنوان آن طرح مسکن مهر نام گرفت. طرح مسکن مهر در واقع اجرای طرح جامع بود اما بسیاری از فاکتورهای طرح جامع در مسکن مهر دیده نشد.

به‌همین خاطر هرچند تولید مسکن در طرح مسکن مهر شکل گرفت اما مشکلات اساسی مانند کیفیت ساخت، جانمایی خارج از محدوده و حریم شهرها بدون وجود زیرساخت‌ها، در مسکن مهر بود. برنامه‌های دیگر ساخت مسکن در دولت‌های مختلف اجرا شده است اما هیچکدام از این برنامه‌ها نتوانسته مقصود نهایی از حل مشکل مسکن باشد چون به جامعیت موضوع مسکن در این برنامه‌ها توجه نشد.

مسکن متغیری وابسته است و مستقل نیست تا به تنهایی و جدا از سایر متغیرهای اقتصادی و اجتماعی دیده شود. وقتی به موضوع مسکن می‌پردازیم نمی‌توانیم به موضوع اقتصاد و درآمد، فاصله دهک‌های درآمدی، سهم مسکن در سبد هزینه خانوار و... بی توجه باشیم. نمی‌توانیم بگوییم ما مسکن می‌سازیم و مردم با هر سطح درآمدی از مسکن عرضه شده بهره‌برداری کنند. اگر تسهیلات مناسب برای ساخت مسکن نباشد، مثلاً تسهیلاتی مانند اجاره به شرط تملیک که در زمانی در کشور اجرا شده است، بخش ضعیف و محروم جامعه، نمی‌تواند از مسکن ساخته شده بهره ببرد.

در حوزه مسکن، زمین نقش اساسی دارد. در محدوده شهرها، هزینه زمین شهری در تولید زمین باید صفر شود یعنی زمین رایگان باید برای طرح‌های ساخت مسکن تأمین شود. دولت باید ببیند آیا می‌تواند زمین مجانی در اختیار طرح‌های انبوه ساخت مسکن اجتماعی قرار دهد؟یا در مورد بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، اولویت تأمین مسکن، نوسازی و کارآمدسازی همین بافت‌ها است.

هم بافت نوسازی می‌شود وهم مسکن در جایی ساخته می‌شود که دسترسی‌ها و زیرساخت‌ها را دارد و فضاهای عمومی شهری وارد این بافت‌ها خواهد شد. حتی در زمانی که طرح مسکن مهر شروع شد و دولت عوامل مختلف برای ساخت مسکن انبوه را در اختیار داشت، به‌طور متوسط ۷۰۰ هزار واحد مسکن در دولت نهم و دهم ساخته شد و حتی با توجه به مشکلات این مسکن، تجربه‌ای نامناسب‌تر از تجربه ساخت شهرهای جدید را در مسکن مهر دیدیم. تجربه شهرهای جدید هم تجربه موفقی نبود. چرا؟چون میزان جمعیت‌پذیری شهرهای جدید در حال حاضر به اندازه جمعیت یکی از روستاهای اطراف تهران که در دو دهه اخیر به‌صورت چشمگیری افزایش یافته، نیست.

شهرهای جدید در زمین‌های فاقد هویت احداث شد و مردم به قصد خوابگاهی بودن صرف نمی‌توانند در این شهرها مستقر شوند. در این شهرها به اقتصاد، اشتغال، درآمد، فرهنگ و... توجه نشده است. این شهرها عموماً به‌عنوان خوابگاه‌های شاغلان کلانشهرها استفاده می‌شود. تکرار مشکلات متعدد در برنامه‌های مسکن، تجربه‌ای ناخوش‌آیند است. ما نباید اجازه دهیم این تجربه ناخوش‌آیند در برنامه‌های آینده بخش مسکن دوباره تکرار شود. برای ساخت مسکن انبوه، باید تمام بخش‌های اقتصادی مرتبط، حضور داشته باشند تا مسکنی درخور و شایسته با قیمتی مناسب به مردم تحویل داده شود.

ایرنا