چرا مسیر قیمت کلانشهرها از تهران جدا شد؟

به گزارش اخبار ساختمان، در پایتخت همچنین طی فصل جاری «حجم عرضه فایل آپارتمانی» افزایش محسوس یافت. با این حال، شرایط بازار مسکن دیگر کلان‏شهرها با تهران دو تفاوت پاییزی دارد. از یکسو، میانگین قیمت مسکن کرج، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز، اهواز و قم در ماه مهر حدود نیم ‏درصد افزایش پیدا کرده و از سوی دیگر، فایل‏‌های فروش نسبت به تابستان به میزان ۲۰ درصد کم شده است.

بررسی‏‌ها درباره این دو تفاوت مسکن کلان‏شهرها در مقایسه با تهران مشخص می‏ کند، انتظارات در بازار املاک سایر مناطق شهری، تحت تاثیر فاکتور «جاماندگی قیمت از فرآیند رشد قیمت املاک پایتخت» است. تفاوت زمانی فاز جهش بین تهران و دیگر کلان‏شهرها، اکنون کل بازار مسکن را در فاز تنظیم قیمت قرار داده است.

با تغییر مسیر قیمت مسکن در هفت کلان‌شهر کشور، خزان متفاوت بازار ملک در این کلان‌شهرها در مقایسه با قیمت مسکن شهر تهران رقم خورد. مهرماه امسال مسیر تورم مسکن در هفت کلان‌شهر کشور برخلاف مسیر تورم مسکن در شهر تهران بود و همین عامل باعث شد در این کلان‌شهرها شرایط کاملا متفاوتی در مقایسه با بازار معاملات مسکن شهر تهران تجربه شود. هر چند در یک مولفه یعنی روند تورم مسکن، شرایط در تهران و هفت کلان‌شهر دیگر کشور یکسان است.

بررسی‌‌ها درباره وضعیت تحولات قیمت مسکن در هفت کلان‌شهر کشور و مقایسه آن با شهر تهران نشان می‌دهد، در مهرماه روند تورم مسکن در هشت کلان‌شهر، «کاهشی» شد. یعنی سرعت رشد قیمت در این شهرها در حال کاهش است. اما مقطع زمانی پاییز در این کلان‌شهرها در مقایسه با تهران، دارای دو تفاوت عمده است. اول اینکه، با وجود افت قیمت مسکن در تهران، در کلان‌شهرها، متوسط قیمت مسکن با رشد مثبت همراه شده است.

از سوی دیگر، تفاوت دوم هم مربوط به «کاهش میل به فروش» در این هشت کلان‌شهر در مقایسه با وضعیت عرضه مسکن در شهر تهران است. نتیجه مهمی که می‌توان از این وضعیت و مقایسه بازار معاملات مسکن پاییزی تهران و هفت کلان‌شهر دیگر شامل کرج، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز، اهواز و قم عنوان کرد آن است که در کلان‌شهرها، «انتظارات نسبت به آینده قیمت»، مثل تهران، هنوز «کاهشی» نیست. یک علت مهم که می‌توان از آن به عنوان دلیل اصلی این موضوع یاد کرد، مساله «جاماندگی سطح قیمت کلان‌شهرها از میزان رشد قیمت مسکن در شهر تهران» است. همواره تحولات قیمتی در شهر تهران اعم از رشد یا کاهش قیمت، پیش‌تر و جلوتر از تحولات قیمتی در سایر شهرها بوده است. جاماندگی سطح قیمت مسکن در کلان‌شهرها از میزان رشد قیمت مسکن در شهر تهران در آمارهای مربوط به تحولات قیمتی پایتخت و این کلان‌شهرها مشاهده می‌شود.

جهت متفاوت تورم مسکن تهران

اطلاعات به دست آمده از وضعیت قیمت مسکن در هفت کلان‌شهر کشور برگرفته از بازار نیازمندی‌‌های آنلاین دیوار، نشان از خزان متفاوت بازار مسکن در این شهرها در مقایسه با تهران دارد. مهر ماه امسال در حالی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 5/ 0 درصد افت کرد که در همین بازه زمانی، قیمت مسکن در این کلان‌شهرها با رشد 5/ 0 درصدی همراه شد. این موضوع نشان می‌دهد در شرایطی که تورم مسکن در مهرماه در بازار معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران منفی شده است در هفت کلان‌شهر یادشده، تورم مثبت در بازار مسکن تجربه شده است.

با این حال نگاهی به تورم مسکن در هر دو گروه از این شهرها یعنی شهر تهران از یک طرف و هفت کلان‌شهر دیگر از سوی دیگر نشان می‌دهد روند تورم مسکن در هر دو گروه و در هر هشت کلان‌شهر کاهشی است. از این منظر می‌توان اعلام کرد تهران و این هفت کلان‌شهر شرایط مشابهی دارند. در حالی که تورم فصلی در بهار امسال در شهر تهران معادل 2 درصد بود، این میزان تورم در هفت کلان‌شهر برابر با صفر شد. در تابستان تورم فصلی مسکن تهران پنج درصد و تورم فصلی مسکن در هفت کلان‌شهر 6 درصد بود. اما در مهرماه در حالی که تورم مسکن شهر تهران به منفی 5/ 0 رسید، قیمت پیشنهادی مسکن در هفت کلان‌شهر 5/ 0 درصد افزایش یافت. اگرچه تورم مسکن مهرماه در تهران منفی و تورم مسکن هفت کلان‌شهر مثبت شده است اما روند تورم در هر دو گروه کاهشی بوده است.

با این حال، خزان بازار مسکن در شهر تهران دو تفاوت مهم با پاییز بازار مسکن در هفت کلان‌شهر داشت. همزمان با منفی شدن تورم مسکن در تهران در مهرماه سرعت رشد قیمت مسکن در هفت کلان‌شهر افزایشی بود. از سوی دیگر اطلاعات مربوط به فایل‌‌های ارائه شده برای فروش مسکن در این هفت کلان‌شهر از کاهش میل به فروش در سمت عرضه خبر می‌دهد.

بیشتر بخوانید: ورود خریداران و خروج قوی تر مالکان در معاملات املاک پایتخت

کاهش 20 درصدی فایل فروش

اطلاعات موجود در این زمینه نشان می‌دهد حجم فایل‌‌های فروش آپارتمان در هفت کلان‌شهر یاد شده در مهرماه، نزدیک به 20 درصد در مقایسه با شهریور ماه کاهش یافته است. در صورتی که در مهرماه در شهر تهران نیروی خروج از بازار مسکن قوی‌‌تر از نیروی ورود به بازار مسکن بود و افت معاملات بیشتر تحت تاثیر نخریدن مسکن بود تا نیروی نفروختن از سوی فروشنده‌ها. در مهرماه در حالی که حجم عرضه فایل به بازار مسکن هفت کلان‌شهر کشور کاهش یافت اما عرضه فایل فروش به بازار مسکن تهران کاهشی نبود.

چرا که در تهران در مهرماه اگر چه حجم معاملات خرید مسکن کاهش یافت اما از آنجا که عمده فروشنده‌ها چشم‌‌انداز قیمت مسکن را کاهشی تصور می‌کردند و امیدی از بابت رشد محسوس قیمت در آینده نزدیک نداشتند، عرضه فایل به بازار را محدود نکردند. همین موضوع باعث شد اگر چه حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه کاهش یافت اما این کاهش به واسطه عدم فروش و کاهش عرضه فایل نبود بلکه بیشتر ناشی از کاهش تقاضا برای خرید مسکن وکاهش ورود به بازار بود.

یک علت مهم درباره این دو شرایط متفاوت در بازار معاملات مسکن شهر تهران و بازار مسکن هفت کلان‌شهر یاد شده به جاماندگی تورم مسکن در این شهرها نسبت به تورم مسکن تهران مربوط می‌شود. در واقع انتظارات تورمی و ریسک‌‌های غیراقتصادی و نگاه فعالان بازار مسکن نسبت به شرایط موجود و وضعیت پیش‌‌رو در هفت کلان‌شهر نیز مانند تهران است اما سطح قیمت مسکن در هفت کلان‌شهر در مسیر رشد از تورم مسکن تهران جا مانده بود.

همین شرایط باعث شده است که در شرایط فعلی که تورم مسکن در شهر تهران منفی شده است رشد مثبت قیمت مسکن در کلان‌شهرها به ثبت برسد.

میانگین قیمت مسکن هفت کلان‌شهر

برآوردها نشان می‌دهد میانگین قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در هفت کلان‌شهر کرج، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز، اهواز و قم به 15 میلیون تومان رسیده است. از ابتدای امسال تا پایان مهرماه (هفت ماه اول سال 1400) میانگین قیمت مسکن در شهر تهران چهار درصد رشد کرده است این میزان رشد در هفت کلان‌شهر یاد شده معادل 10 درصد بوده است.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کلان‌شهر کرج براساس سطح قیمت‌‌های پیشنهادی هم‌‌اکنون 14 میلیون تومان، مشهد 14 میلیون و 700 هزار تومان، اصفهان 18 میلیون و 500 هزار تومان، تبریز 13 میلیون تومان، شیراز 19 میلیون و 400 هزار تومان، اهواز 11 میلیون و 600 هزار تومان و قم 12 میلیون و 800 هزار تومان است.

این قیمت‌‌ها نشان می‌دهد بعد از شهر تهران گران‌‌ترین کلان‌شهر کشور به لحاظ سطح متوسط قیمت مسکن، کلان‌شهر شیراز است که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در آن از 19 میلیون تومان فراتر رفته است. این در حالی است که در میان این هشت کلان‌شهر ارزان‌‌ترین شهر به لحاظ سطح متوسط قیمت مسکن کلان‌شهر اهواز با میانگین قیمت پیشنهادی 11 میلیون و 600 هزار تومان به ازای هر مترمربع واحد مسکونی است. این قیمت‌‌ها در واقع از محاسبه و برآورد سطح قیمت پیشنهادی فایل‌‌های فروش مسکن درج شده در سامانه نیازمندی‌‌های آنلاین دیوار مربوط به مقطع زمانی مهرماه 1400، به دست آمده است.

دنیای اقتصاد