لزوم مداخله دولت برای کنترل بازار اجاره

به گزارش اخبار ساختمان، با توجه به اینکه مسکن یکی از نیازهای مبرم زندگی افراد جامعه است، در بیشتر کشورها یک کالای مهم و حساس خانوار به شمار می‌رود و گاه ماهیت سرمایه‌ای آن پررنگ‌تر از ماهیت مصرفی سکونتی می‌شود مانند شرایطی که در کشور شاهد آن هستیم.

نوسان و رشد قیمت‌ها ناشی از سوداگری و سفته‌بازی روی املاک، امکان برنامه‌ریزی، هدایت و کنترل بازار مسکن را از مردم و دولت می‌گیرد. وضعیت حال حاضر کشور نشان می‌دهد که اگرچه رشد نرخ اجاره‌بها کمتر از افزایش قیمت مسکن بوده است، اما مستمراً در حال دور شدن از حد استطاعت خانوار بوده و خانوارها مجبور هستند بیش از نیمی از درآمد ماهیانه خود را برای هزینه مسکن صرف کنند.

خانوارهای آسیب‌پذیر مجبور به جابه‌جایی مستمر یا حرکت به حاشیه شهرها و سکونت‌گاه‌های اقماری شده و درنتیجه هزینه‌های زیادی را چه ازلحاظ اقتصادی و چه زمانی برای رفت‌وآمد بین محل کار و محل زندگی متحمل می‌شوند.

اقتصاددانان اغلب معتقدند که مقررات کنترل اجاره یک سیاست پذیرفته‌شده در شرایط بحرانی اقتصادی به‌ویژه شرایط بحرانی مسکن است اگر چه از میان شیوه‌های مرسوم برای مهار قیمت اجاره بهاء مالیات بر املاک، مالیات بر عایدی املاک در ایران نادیده گرفته‌شده است.

سابقه به‌کارگیری این نوع مالیات در جهان، حتی از مالیات بر ارزش‌افزوده نیز بیشتر است. گرچه این موضوع بیش از ده سال است که در وزارت اقتصاد و دارایی و همچنین وزارت راه و شهرسازی در حال بررسی است، اما تاکنون به دلایل مختلف اجرایی نشده، اما در تجارب جهانی یکی از شقوق مهم جلوگیری از سوداگری ملک، مقوله مالیات بر عایدی ملک است.

حمایت از مسکن استیجاری

در سال‌های گذشته سیاست‌گذاری بسیاری از کشورها به سمت حمایت از مسکن استیجاری سوق داشته به‌طوری‌که در کشورهایی مانند سوئیس و آلمان که جمعیت اجاره‌نشین به ترتیب ۵۷ و ۴۸درصد از جمعیت آن‌ها را تشکیل می‌دهد سکونت در مسکن استیجاری به دلیل قوانین حمایتی قوی از مستأجران مزیت بیشتری از سکونت ملکی داشته و به‌صورت یک ترجیح و انتخاب درآمده است.

چارچوب کنترلی و نظارتی متعادل بر بازار اجاره می‌تواند هزینه اجاره‌بها را تعدیل کند، از این‌رو مسکن استیجاری را برای مستأجران به‌عنوان قشر آسیب‌پذیر مقرون‌به‌صرفه ساخته و منافع مالک و مستأجر را به‌صورت متعادل برآورده کند.

در این کشورها تمام قوانین کنترل اجاره، اولویت با حمایت از منافع مستأجر از طریق حمایت از مسکن قابل تأمین و کنترل نرخ اجاره است و مبتنی بر تجارب جهانی، قوانین اجاره‌بهای اولیه با توجه به مشخصات ساختمان برای یک یا چند سال تعیین می‌شود.

سقف افزایش اجاره‌بهای سالیانه بر اساس نسبتی از شاخص‌های مختلف ازجمله شاخص تورم، شاخص هزینه‌های مصرف‌کننده و مانند آن تعیین و محدود می‌شود. در اغلب قوانین کنترل اجاره، مستأجر درصورتی‌که تمایل به تمدید قرارداد داشته باشد می‌تواند به سکونت خود در ملک ادامه دهد، مگر اینکه مالک دلیل قابل قبولی برای تخلیه مستأجر ارائه کند.

موضوع کنترل اجاره برای اولین بار در دهه اول ۱۹۰۰ میلادی در ایالات‌متحده آمریکا و برخی کشورهای دیگر برای کنترل افزایش اجاره‌بها و تخلیه مستأجر در شرایط اضطراری مسکن ظهور یافت به‌طور هم‌زمان اغلب کشورهای اروپایی نیز در جریان جنگ جهانی اول اولین مقررات خود را برای کنترل اجاره وضع کردند.

بعد از جنگ جهانی دوم افزایش ناگهانی نیاز به اجاره مسکن به دلیل ویرانی خانه‌ها و بازگشت سربازان و همچنین گسترش صنعتی‌شان و افزایش شهرنشینی، مهاجرت از شهرها به روستاها نیز افزایش یافت.

به‌منظور جلوگیری از افزایش بیش‌ازحد اجاره‌بها به دلیل افزایش تقاضا، فعالیت‌های کنترل اجاره با عناوین مختلف در بسیاری از کشورها در غرب اروپا و آمریکای شمالی معرفی شد لذا این فعالیت‌ها به‌عنوان نسل اول کنترل اجاره شناخته می‌شوند.

جای خالی مسکن اجتماعی

جدا از اثرات مثبت قوانین کنترل اجاره، توجه به آثار منفی احتمالی آن در صورت بسیار سخت‌گیرانه بودن از جمله تأثیر بر کاهش سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن نیز در سال‌های اخیر بسیار موردتوجه اقتصاددانان و منتقدان این قوانین قرارگرفته که نباید از آن غفلت کرد.

در کشورهای دارای سیستم اجاره‌داری موفق، مداخله شرکت‌های خصوصی برای تولید و عرضه مسکن به‌ویژه مسکن استیجاری گامی مثبت در جهت تنظیم بازار مسکن بوده است.

در جوامعی که قیمت مسکن همواره در حال افزایش است با خرید یک مسکن مالک آن می‌تواند به‌طور بالقوه از تساوی حقوق بهتری برخوردار شود و افرادی که دارای مسکن ملکی نباشند به‌راحتی از بازار مسکن بیرون رانده می‌شوند.

در برخی جوامع عکس این قضیه اتفاق میافتد، یعنی به دلیل کاهش قیمت مسکن در طول زمان نه‌تنها مالکان حقوق بیشتری به دست نمی‌آورند، بلکه درآمدهای مالی تملک مسکن کمتر از درآمدهای حاصل از اجاره‌نشینی و سرمایه‌گذاری در حوزه‌ای دیگر است. در طرف مقابل تملک، مسکن استیجاری مطرح است که بخش مهمی از بازار مسکن را در جوامع شهری تشکیل می‌دهد.

در کشور ما با افزایش قیمت خرید و اجاره مسکن دستیابی به مسکن استیجاری بخش خصوصی برای خانوارهای کم‌درآمد مشکل و گاهی غیرممکن می‌شود لذا ایجاد مسکن اجتماعی یک پاسخ به مسئله مسکن با رشد شهرنشینی و خروج امکان تأمین آن از توانایی خانوارهای آسیب‌پذیر است ساکنان مسکن استیجاری اجتماعی ممکن است شامل افراد کم‌بضاعت، معلولان، زاغه‌نشینان و افرادی که در حوادث طبیعی، مسکن خود را ازدست‌داده‌اند، باشد.

همچنین تسهیلات مسکن اجتماعی برای مستأجران نیز می‌تواند شامل وام‌های دولتی، یارانه مسکن، یارانه سود تسهیلات، پشتیبان درآمد اضافی، معافیت مالیاتی و مواردی از این قبیل باشد.

فعالیت‌هایی که دولت‌ها در بخش قانون‌گذاری انجام می‌دهند باید در جهت ایجاد سیستمی باشد که از مسکن استیجاری امن، سکونت پذیر و استطاعت پذیر حمایت کند.

دولت‌ها همچنین باید اطمینان حاصل کنند که حقوق مستأجران و مالکان به‌طور متعادل برآورده شود و مقررات و فرایندهایی که مربوط به تخلیه ملک هستند برای هر دو طرف منصفانه و شفاف باشد.

سیاست‌های کنترلی

یکی از نتایج سیاست‌های کنترل اجاره، حمایت از باقی ماندن مستأجر در محل سکونت فعلی و درنتیجه کاهش نقل‌وانتقال مستأجران و جابه‌جایی جمعیت در محلات شهری است.

در کشورهایی که سیاست‌های حمایتی از مسکن استیجاری اتخاذ می‌شود به‌واسطه کنترل نظام‌مند بازار،منافعی برای عموم جامعه و سرمایه‌گذاران فراهم می‌شود که ورود بخش خصوصی به بازار مسکن را تشویق می‌کند.

ورود بخش خصوصی در قالب نهادها و شرکت‌ها به‌منظور ایجاد و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری، علاوه بر ایجاد تعادل در بازار مسکن استیجاری سبب ارتقای کیفیت سکونت مستأجران از طریق دریافت خدمات مطلوب‌تر، تعمیر و نگهداری مناسب ملک، بهسازی و نوسازی واحدهای فرسوده در طول زمان، تنظیم روابط بین موجر و مستأجر و مواردی از این قبیل می‌شود.

افزایش اشتغال و کاهش نیاز به مداخله مستقیم دولت از دیگر آثار ورود بخش خصوصی به بخش اجاره‌داری است. در سال‌های اخیر بسیاری از کشورها به‌منظور حل مشکل تأمین مسکن سیاست‌های خود را در راستای حمایت از مسکن استیجاری در مقابل مسکن ملکی تنظیم کرده‌اند.

در کشور ما نیز طبق بسیاری از قوانین و طرح‌ها توسعه‌ای که پیش‌ازاین بدان اشاره شد؛ به‌رغم تکالیفی که برای دولت در سال‌های مختلف به‌منظور تأمین، عرضه و حمایت از مسکن استیجاری در نظر گرفته‌شده، تاکنون اقدام خاصی در این زمینه صورت نگرفته است.

با توجه به تحولات مسکن و افزایش هزینه‌های تأمین مسکن و خروج توان خرید مسکن از استطاعت بسیاری از خانوارهای ایرانی در چند سال اخیر و با استناد به قوانین مذکور، لزوم مداخله دولت جهت ساماندهی بازار اجاره‌ای مسکن از جنبه‌های مختلف ازجمله قانون‌گذاری و تنظیم سیاست، تأمین منابع و اعتبارات و تشویق سرمایه‌گذاری بخش خصوصی به‌شدت احساس می‌شود.

نتیجه

در جوامعی که مستأجران از قوانین حمایتی سطح بالایی برخوردار هستند تمایل به سکونت در مسکن استیجاری نسبت به تملک ملک افزایش می‌یابد اما در جوامعی که تولید و عرضه مسکن همگام با تقاضا نباشد، تأمین مسکن با محدودیت مواجه می‌شود در این‌گونه شهرها خرید مسکن ملکی یا تهیه مسکن استیجاری حتی برای افراد دارای درآمدهای ثابت و پایدار نیز مشکل است.

وضعیت حال حاضر کشور نشان می‌دهد که اگرچه رشد نرخ اجاره‌بها کمتر از افزایش قیمت مسکن بوده است، اما مستمراً در حال دور شدن از حد استطاعت خانوار بوده و خانوارها مجبور هستند بیش از نیمی از درآمد ماهیانه خود را به اجاره بهاء اختصاص دهند.

بازار